TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/06093 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5CI

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B]

demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 18 Novembre 2024 reçu au greffe le 18 Novembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Juin 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Septembre 2025 prorogé au 30 Octobre 2025 et 27 Novembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [B] est propriétaire de deux lots au sein de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 5] (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un paiement irrégulier et partiel des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a adressé par l’intermédiaire de son conseil une lettre de mise en demeure le 6 octobre 2023. En dépit de ce courrier,

M. [B] ne s’est pas acquitté de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Trappes (78) a, par acte extrajudiciaire du 18 novembre 2024, fait assigner M. [B] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin

de voir :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [E] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 7.942,51 euros, correspondant à :

• 7 462,51 euros à titre principal, charges arrêtées au 15 novembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

06 octobre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 480,00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Monsieur [E] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 3 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [E] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 1 944,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

CONDAMNER Monsieur [E] [B], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

La délivrance de l’assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude. M. [U] n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit :

— le justificatif de propriété ;

— le contrat de Syndic ;

— une lettre de mise en demeure du syndic en date du 19 septembre 2022 pour un montant de 13.504,20 euros au titre de l’arriéré de charges outre 45,60 euros au titre des frais de la mise en demeure ;

— le relevé de compte copropriétaire ;

— la lettre de mise en demeure du Cabinet RAISON AVOCATS du

6 octobre 2023 pour la somme de 8.020,31 euros au titre des charges

et des frais de procédure afférents ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ;

— les attestations de non recours ;

— les appels de fonds trimestriels et travaux ;

— les notes d’honoraires du cabinet RAISON-AVOCATS ;

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du montant de sa créance au titre des charges pour un montant de 7.462,51 euros.

M. [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 7.462,51 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Les frais de suivi procédure impayés et les frais de remise du dossier à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Les frais de contentieux d’un montant de 480 euros seront donc écartés.

Sur les dommages intérêts

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

M. [B], partie perdante, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne M. [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 7.462,51 euros selon décompte arrêté au

15 novembre 2024 au titre des charges dues pour la période

du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,

— les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 6 octobre 2023, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-même intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [E] [B] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] (78) représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions est de droit,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT