TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00248 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQF4

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 27 Mai 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE 3F

DEFENDEUR(S) :

[D] [R]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT SEPT MAI

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 25 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société IMMOBILIERE 3F

S.A. d’Habitations à Loyer Modéré, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° B 552 141 533, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS

— 

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [D] [R]

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 30 avril 2015 renouvelé le 1er septembre 2020, la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [D] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel en date du 1er septembre 2020 de 212 €, provision sur charges non comprise.

Par avenant du 5 mars 2021, la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F lui a donné en location un emplacement de stationnement n°2770P-0021 pour un loyer mensuel initial de 31,90 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024 pour la somme en principal de 2 171 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, signifié à l’étude, la SA d’H.L.M IMMOBILIERE 3F a ensuite assigné M. [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224, 1729, 1741 du code civil aux fins de voir :

— Condamner M. [D] [R] à payer à la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F la somme de 2 534,88 €, due pour les causes énoncées.

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante.

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [D] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— Dire que jusqu’à complète reprise des lieux, M. [D] [R] devra mensuellement à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges.

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local du choix de la requérante, aux frais, risques et périls de M. [D] [R].

— Condamner M. [D] [R] à payer à la société requérante la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dire n’y voir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— Condamner M. [D] [R] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

A l’audience du 25 mars 2025, la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F représentée par son avocat, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2 171€. Le paiement des loyers ayant repris, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [D] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Cependant il sollicite des délais de paiement et propose de régler outre le loyer courant, la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courriel dont il a été accusé réception le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail renouvelé le 1er septembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024, pour la somme en principal de 2 171 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que M. [D] [R] reste lui devoir la somme de 2 171 € à la date du 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

M. [D] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 2 171 € à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. » 3

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, M. [D] [R] explique sa dette locative par un accident de travail non reconnu comme tel et sa démission suivie d’une période de six mois en 2023 sans aucune ressources. Il déclare avoir retrouvé un emploi en avril 2024 et percevoir un salaire de 1 761€. Il ressort du décompte produit par la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F qu’il a repris le versement intégral du loyer courant et des charges depuis le mois de juin 2024.

Compte tenu de ces éléments et de sa proposition de règlement formulée à l’audience, M. [D] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera la condamnation de M. [D] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [D] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’H.L.M. IMMOBILIERE 3F, M. [D] [R] sera condamné à lui verser une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail renouvelé le 1er septembre 2020 entre la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F et M. [D] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 août 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [R] à verser à la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F la somme de 2 171 € (décompte arrêté au 7 mars 2025, incluant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

AUTORISE M. [D] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [D] [R] soit condamné à verser à la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sans majoration, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [D] [R] à verser à la SA d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [R] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier Le Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN