TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 6]

Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00152 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKX5

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

DEFENDEUR(S) :

[W] [X]

[C] [D]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT TROIS SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 24 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

SAS au capital de 20.000.000euros, immatriculée au RCS PARIS, sous le n° 824 541 148 , dont le siége est le [Adresse 2] [Localité 5] , agissant poursuites et diligences de son directeur géneral domicilié en cette qualité audit siége.

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAS, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [W] [X]

demeurant [Adresse 8] – [Localité 7]

comparant en personne

Mme [C] [D]

domiciliée MJPM

[Adresse 3] – [Localité 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 avril 2022, M. et Mme [N] [O], représentés par leur mandataire, le cabinet Citya de [Localité 7], ont donné à bail à M. [W] [X] un logement situé [Adresse 8], [Adresse 8], [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 410 € outre 60 € de provisions sur charges mensuelles.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des sommes dues en exécution de ce contrat.

N’obtenant pas paiement du loyer et des charges, les propriétaires ont mis en œuvre à plusieurs reprises le contrat de cautionnement et la société ACTION LOGEMENT SERVICES leur a payé la somme de 2 588,86 € selon quittance subrogative du 19 avril 2024.

La caution a en parallèle fait signifier le 1er mars 2024 un commandement de payer la somme de 2 092,68 € visant la clause résolutoire prévue au bail en cas de défaut de paiement du loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, signifié à personne, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [W] [X] puis par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, signifié à l’étude, elle a assigné Mme [C] [D], en qualité de curatrice de M. [W] [X], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES siégeant au tribunal de proximité de RAMBOUILLET au visa notamment des dispositions des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du code civil et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.

Ordonner l’expulsion de M. [W] [X], assisté de Mme [C] [D], et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

Condamner M. [W] [X], assisté de Mme [C] [D], à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 588,86 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er mars 2024 sur la somme de 2 092,68 €, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges.

Condamner M. [W] [X], assisté de Mme [C] [D], à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Condamner M. [W] [X], assisté de Mme [C] [D], à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner M. [W] [X], assisté de Mme [C] [D], en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 24 juin 2025, après un renvoi, les deux affaires ont été jointes.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation. Elle actualise le montant de la créance à 2 188,86 € pour tenir compte des règlements effectués par le locataire aux mois de mars, avril, mai et juin 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [W] [X] comparait et est assisté de sa curatrice, Mme [C] [D]. Il reconnait la dette mais dit avoir repris le paiement des loyers. Il expose sa situation personnelle et demande des délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 mars 2024.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 avril 2022 contient une clause résolutoire à l’article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er mars 2024, pour la somme en principal de 2 092,68 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mai 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que M. [W] [X] reste lui devoir la somme de 2 188,86 € à la date du 16 juin 2025.

M. [W] [X] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

M. [W] [X], assisté de sa curatrice, Mme [C] [D], sera donc condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 188,86 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er mars 2024 sur la somme de 2 092,68€ et de l’assignation du 19 août 2024 sur le surplus en application de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

L’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte locatif produit par la demanderesse et des déclarations de M. [W] [X] assisté de sa curatrice, Mme [C] [D], à l’audience que M. [W] [X] a repris le règlement des loyers et charges. Ce relevé de compte ne fait apparaitre aucun incident de paiement depuis plus d’un an.

D’autre part, M. [W] [X] a justifié à l’audience la mise en place et le respect d’un plan d’apurement consistant à régler une somme de 100 € par mois depuis le mois de mars 2025.

Compte tenu de ces éléments, M. [W] [X] assisté de sa curatrice, Mme [C] [D], sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait du locataire, qui l’a d’ailleurs expressément demandé à l’audience, à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités relatives à l’apurement de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de M. [W] [X] assisté de sa curatrice, Mme [C] [D] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la complète libération des lieux.

De plus, en cas de manquement du locataire à l’une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [W] [X] assisté de sa curatrice, Mme [C] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [W] [X] assisté de sa curatrice, Mme [C] [D] sera condamné à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2022, entre M. et Mme [N] [O] représentés par leur mandataire, le cabinet Citya de [Localité 7], d’une part, et M. [W] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 8], [Adresse 8], [Localité 7] sont réunies à la date du 1er mai 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [X], assisté de sa curatrice, Mme [C] [D], à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 188,86 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er mars 2024 sur la somme de 2 092,68 € et de l’assignation du 19 août 2024 sur le surplus ;

AUTORISE M. [W] [X], assisté de sa curatrice, Mme [C] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [X], assisté de sa curatrice, Mme [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [X], assisté de sa curatrice, Mme [C] [D] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [W] [X], assisté de sa curatrice, Mme [C] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [X], assisté de sa curatrice, Mme [C] [D] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, le 23 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN