RE F E R E

N°

Du 20 février 2026

N° RG 25/00786

N° Portalis DBYC-W-B7J-L2QL

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Christophe DOUCET

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Christophe DOUCET

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

représenté par M^e Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS AU REFERE:

S.A.R.L. LE PHOENICIEN (LE PETIT LIBANAIS), dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 2]

non comparante

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

non comparant

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 21 janvier 2026, en présence de [L] [G], greffier stagiaire,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 20 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 23 et 25 août 2024, M. [E] [D], demandeur à l’instance, a donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Le Phoenicien, des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 2] (35). Le bail a été conclu pour un loyer annuel net de 4920 €, soit payable mensuellement en douze termes de 410 € avec une provision sur charges de 35 € et indexé après chaque période annuelle. Une clause résolutoire a été prévue au contrat (pièce n°1 demandeur).

Il ressort du contrat de bail susmentionné que M. [K] [P], défendeur à l’instance, s’est porté caution de la SARL Le Phoenicien (pièce n° 1 annexe 6 demandeur).

Suivant courrier du 12 août 2025 du bailleur à son preneur, le loyer a été révisé pour un montant de 413,93 € hors charges et 70,00 € de charges (pièce n°2 demandeur).

Suivant mise en demeure du 30 mai 2025, le bailleur a sollicité le paiement de la somme de 2222 € auprès de son preneur au titre de sommes restées impayées (pièce n°5 demandeur).

Suivant acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, un commandement de payer les loyers et mise en demeure a été adressé à la SARL Le Phoenicien. Ce dernier visant la clause résolutoire présente dans le contrat de bail, lui a commandé de payer la somme de 3182,00 € dans le délai d’un mois à compter de celui-ci (pièce n°7 demandeur).

Ce dernier est resté infructueux passé le délai d’un mois.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, M. [D] a assigné au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 et suivants du code de commerce, la SARL Le Phoenicien et M. [P] aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du contrat de bail intervenue le 25 août 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial des 23 et 25 août 2024 pour défaut le paiement régulier des loyers et charges,

— ordonner la libération des lieux par la société Le Phoenicien et de tout occupant de son chef, ainsi que la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter la décision a intervenir,

— ordonner l’expulsion de la société Le Phoenicien, ainsi que de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls du preneur,

— condamner solidairement la société Le Phoenicien et Monsieur [K] [P] à payer à Monsieur [D] les sommes provisionnelles de 4.429,07 euros correspondant aux impayés de loyer et charges arrêtés au 06 mars 2025, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 25 juillet 2025, date du commandement de payer, et 442,71 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.

— condamner la société Le Phoenicien à verser, a titre provisionnel, à Monsieur [D], à compter du 1er septembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles qui seraient dus en vertu du contrat de bail, soit la somme de 483,93 euros, augmentée des éventuelles charges mensuelles et taxes additionnelles qui seraient dus en vertu du contrat de bail,

— condamner la société Le Phoenicien à verser à Monsieur [E] [D] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement la même aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Lors de l’audience du 21 janvier 2026, M. [D], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’acte à personne, la SARL Le Phoenicien et M. [P] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l’article L. 143-2 du Code de commerce :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où le bailleur a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce non numérotée).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :

“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, M. [D] sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial le liant à la société Le Phoenicien, faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 25 juillet 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 3182 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— qu’un contrat de bail a été conclu entre cette société et M. [D] prévoyant un loyer annuel de 4920 € Hors Taxes (pièce n°1 demandeur) ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 25 juillet 2025, portant sur la somme totale de 3182 €, au titre des loyers restés impayés (pièce n°5 demandeur) ;

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La SARL Le Phoenicien, devenue occupante sans droit ni titre sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

S’agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard, à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de son acte introductif d’instance, le bailleur sollicite la condamnation solidaire de la société Le Phoenicien et de sa caution, M. [P] à lui payer une indemnité d’occupation de 483,93 € à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Le bailleur produit une révision de loyer en date du 12 août 2025 pour un montant mensuel de 483,93 € avec charges (sa pièce n°2).

Dès lors, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 483,93 € par mois d’occupation à compter du 1er septembre 2025, comme demandé par M. [D] et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1 demandeur).

M. [D] sollicite la condamnation solidaire de la société Le Phoenicien et de M. [P] à lui payer les sommes provisionnelles de 4 429,07 € au titre des loyers exigibles et charges arrêtés au 6 mars 2025, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 25 juillet 2025, date du commandement de payer.

Il verse un commandement de payer en date du 25 juillet 2025 d’un montant de 3182,00€ (sa pièce n°7). De plus, il verse une pièce présentant un décompte actualisé au 23 septembre 2025 (sa pièce n°3) présentant un montant total des arriérés locatifs pour la période de janvier à septembre 2025 de 3347€. Toutefois, au regard de l’absence de pièces justificatives venant corroborer le montant des charges dû indiqué sur ce décompte, seule la somme de 3347 € relative aux loyers échus pour la période de janvier à septembre 2025 apparait non sérieusement contestable.

Les demandeurs seront donc condamnés au paiement d’une provision de 3347,00 € à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.

Sur la clause pénale

M. [D] sollicite l’application de la clause pénale du contrat de bail (sa pièce n°1) qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 10 % et ainsi la condamnation des défendeurs à la somme provisoire de 442,71 €.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains, dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessives.Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de majoration forfaitaire de 10% des sommes dues, revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.

Elles sera donc rejetée à ce stade des débats.

Sur les demandes accessoires

La société Le Phoenicien et de M. [P] qui succombent, seront condamnés à verser au demandeur la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant M. [D] à la société Le Phoenicien, à compter du 25 août 2025, portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 2] (35) ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SARL Le Phoenicien tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 2](35) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

Condamnons solidairement la SARL Le Phoenicienet M. [P] à payer à M. [D], le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 483,93 € (quatre cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-treize centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus par mois à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons solidairement la SARL Le Phoenicien et M. [P] à payer à M. [D], la somme provisionnelle de 3347 € (trois mille trois cent quanrante-sept euros), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés pour la période de janvier à juillet 2025 ;

Déboutons M. [D] de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires;

Condamnons les défendeurs solidairement aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons la SARL Le Phoenicien à verser à M. [D] la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La greffière Le juge des référés