TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 08 janvier 2026.

à Me [Localité 5]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 janvier 2026

à Mme [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04302 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WCE

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [B] [M]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2016, l’établissement 13 HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [L] [F] et Mme [B] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 339,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 799,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [L] [F] et Mme [B] [M] le 24 octobre 2024.

Par assignation du 24 juillet 2025, l’établissement 13 HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [F] et Mme [B] [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, outre da revalorisation légale,3 096,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025.

À l’audience du 23 octobre 2025, l’établissement 13 HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance au montant de 4 162,09 euros au 17 octobre 2025.

Mme [B] [M] ne conteste pas le montant de la dette, et explique que la dette locative est apparue suite à un accident de travail. Elle sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa situation, proposant le paiement de 300 euros par mois en plus du loyer courant. Elle informe avoir repris le travail au début du mois d’octobre et manifeste son intention de payer le loyer courant le 29 octobre 2025.

Cité par acte remis à étude, M. [L] [F] n’est ni comparant, ni représenté.

Les parties ont été autorisés par le président avant la clôture des débats à justifier du paiement du loyer du mois d’octobre 2025 en cours de délibéré.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré en date du 29 novembre 2025, Mme [B] [M] a justifié d’un virement bancaire d’un montant de 900 euros émis le 29 novembre 2025 au bénéfice de 13 Habitat.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement 13 HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 799,91 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [B] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement 13 HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2025, Mme [B] [M] et M. [L] [F] lui devaient la somme de 3.890,70 euros, soustraction faite des frais de procédure et des frais de procédure.

Mme [B] [M] a justifié d’un virement bancaire d’un montant de 900 euros émis le 29 novembre 2025 au bénéfice de 13 Habitat.

Mme [B] [M] et M. [L] [F] seront donc condamnés à payer la somme de 2.990,70 euros au bailleur, à titre de provision, et ce avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [M], et d’office, M. [L] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 623,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement 13 HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [M] et M. [L] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de leur condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2016 entre l’établissement 13 HABITAT, d’une part, et Mme [B] [M] et M. [L] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Adresse 4] est résilié depuis le 3 mars 2025,

CONDAMNE Mme [B] [M] et M. [L] [F] à payer à l’établissement 13 HABITAT la somme de 2 990,70 euros (deux mille neuf cent quarante-vingt-dix euros et soixante-dix centimes), avec intérêts de droit à compter du prononcé de la présente décision, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2025,

AUTORISE Mme [B] [M] et M. [L] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 249,22 euros (deux cent quarante-neuf euros et vingt-deux centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [M] et M. [L] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [M] et M. [L] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [B] [M] et M. [L] [F] seront condamnés à verser à l’établissement 13 HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, à savoir 623,10 euros (six cent vingt-trois euros et dix centimes).

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [M] et M. [L] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 janvier 2025 et celui de l’assignation du 24 juillet 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge