Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

14 FÉVRIER 2025

N° RG 24/00544 – N° Portalis DB22-W-B7I-R33E

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1] représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [Localité 6] sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [V],

demeurant [Adresse 2],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 DÉCEMBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [V] est propriétaire des lots n°12 et 102 de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Faisant grief à M. [V] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] lui a fait délivrer, par exploit d’huissier du 24 mai 2023, une sommation de payer lesdites charges.

Le 28 décembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024 remis à personne physique, fait assigner M. [V] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  14.214,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024,

—  810,74 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  317,43 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.066,34 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Par jugement du 12 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et renvoyé la cause et les parties à l’audience du 16 décembre 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Concernant la régularité de la mise en demeure du 28 décembre 2023, il a précisé qu’il n’y avait aucune obligation légale à part celle de viser l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [V], régulièrement assigné par acte remis à personne physique le

17 avril 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il résulte de ces dispositions qu’elles instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire. La mise en œuvre de cette procédure est subordonnée à la délivrance d’une mise en demeure qui doit mentionner, parmi les sommes dues, l’existence d’une provision impayée, et le délai de trente jours visé par l’article 19-2.

Appelé à s’expliquer par le jugement de réouverture des débats sur la régularité de la mise en demeure adressée, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a indiqué que celle-ci était régulière, la loi n’imposant aucune obligation quant au formalisme de la mise en demeure à partir du moment où l’article 19-2 est visé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [V] le 28 décembre 2023 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée et non réclamée, indiquant notamment : “Votre dette s’élève à ce jour à la somme de 14.230,64 euros au titre des charges, provisions sur charges échues de l’exercice en cours et frais.

En conséquence et par la présente, je vous mets en demeure de régler cette somme de 14.230,64 euros sous un délai de trente jours.

A défaut de réglement dans les délais impartis, j’ai d’ores et déjà été mandatée afin de saisir le Président du Tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de vous voir condamnée à payer cet arriéré dé charges.

A cette occasion, je me permets de vous indiquer qu’en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis à [Adresse 1] sera alors autorisé à solliciter du Président qu’il vous condamne à régler d’ores et déjà l’intégralité des provisions à échoir pour l’exercice en cours.”

Un relevé de compte est joint pour un solde de 14.230,64 euros.

Force est de constater que cette mise en demeure ne met pas en demeure

M. [V] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 14.230,64 euros.

Elle ne fait par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée. Si, comme l’indique le demandeur, un décompte est effectivement joint à la mise en demeure, ce dernier mentionne un solde antérieur au 1er janvier 2023 à hauteur de 1.159,84 euros et divers appels de fonds travaux et appels de provisions, outre divers frais et intérêts de retard.

Cette mise en demeure n’indique en conséquence pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que M. [V] ne pouvait, à la lecture de cette mise en demeure, comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 28 décembre 2023 ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 FÉVRIER 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY