N° RG : N° RG 21/03556 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VOMU

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30F

N° RG : N° RG 21/03556 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VOMU

AFFAIRE :

[V] [S] épouse [D], [L] [G]

C/

S.C.I. IZEN GABIA

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Evelyne DESPUJOLS

M^e Marie TASTET

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSES :

Madame [V] [S] épouse [D]

née le 16 Mars 1966 à la teste de Buch (33)

de nationalité Française

1 Impasse des Sitelles LEGE CAP FERRET

33950 FRANCE

représentée par M^e Evelyne DESPUJOLS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [L] [G]

née le 21 Décembre 1967 à la teste de buch (33)

de nationalité Française

1 Impasse des Sitelles LEGE CAP FERRET

33950 FRANCE

représentée par M^e Evelyne DESPUJOLS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG : N° RG 21/03556 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VOMU

DEFENDERESSE :

S.C.I. IZEN GABIA

52 avenue de l’Atlantique LEGE CAP FERRET

33950 FRANCE

représentée par M^e Marie TASTET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 21 avril 2012, la SCI IZEN GABIA a renouvelé, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2012, le bail commercial consenti le 7 mars 2003 à la SARL CENTRE BEAUTE LAURA CROSATO, portant sur un local situé 2-4 boulevard de la plage à LEGE- CAP-FERRET 33950.

Madame [V] [S] et madame [L] [G] ont acquis à compter du 21 février 2016, le droit au bail suivant acte de cession du 16 février 2016.

Le 28 octobre 2020, la SCI IZEN GABIA a fait signifier aux preneurs un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mai 2021.

Par acte délivré le 30 avril 2021, madame [V] [S] et madame [L] [G] ont fait assigner la SCI IZEN GABIA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 160.000 euros.

Par ordonnance du 21 juin 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à monsieur [X].

Le 26 janvier 2023, la SCI IZEN GABIA a exercé son droit de repentir.

L’expert a déposé son rapport en l’état le 20 avril 2023.

La clôture est intervenue le 05 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 mars 2024, madame [S] et madame [G] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

fixer le montant de l’indemnité d’occupation qu’elles doivent pour la période du 1er juin 2021 au 31 janvier 2023 à la somme mensuelle maximale de 1.034 euros,juger que la somme ainsi due sera compensée avec les frais exposés au titre de la présente procédure, dus par le bailleur après l’exercice de son droit de repentir,fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2023 à la somme mensuelle maximale de 1.292 euros, soit la somme annuelle arrondie de 15.500 euros hors taxes, loyer non soumis à la TVA,juger que la hausse résultant du loyer déplafonné doit être échelonnée selon les modalités de l’article L145-34 du code de commerce,juger que les charges payables mensuellement en sus, tant de l’indemnité d’occupation que du loyer du bail renouvelé, correspondant à une quote-part dans les charges communes de la copropriété, seront remboursés au bailleur en fonction des justificatifs fournis (appels de fonds trimestriels relatifs aux charges communes envoyés par le syndic), condamner la SCI IZEN GABIA au paiement des dépens et à leur payer une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] et madame [G] font valoir, au visa des articles L145-28 et L145-33 et suivants du code de commerce, que l’indemnité d’occupation dont elles sont redevables avant l’exercice du droit de repentir par le bailleur doit correspondre à la valeur locative, affectée d’un abattement à hauteur de 20%, afin de tenir compte de la précarité de la situation du locataire menacé d’éviction qui ne peut plus envisager de projets à long terme, ni réaliser d’investissements. Pour la détermination de la valeur locative, elles indiquent s’en remettre aux conclusions de l’expert qui l’a évaluée à la valeur unitaire de 500 euros par m2, laquelle s’avère conforme aux caractéristiques du local, aux facteurs locaux de commercialité et aux prix pratiqués dans le voisinage dès lors que leur boutique est isolée et située à distance des autres commerces du boulevard de la plage. S’agissant des caractéristiques du local, elles indiquent que la cloison qu’elles ont supprimée constituait un aménagement nécessaire pour agrandir l’espace de vente et approuvé par le bailleur, que l’espace sanitaire est exploité comme réserve, et que la superficie du local ne peut intégrer la terrasse. Sur ce point, elles font valoir qu’elle appartient à la copropriété et non à la SCI bailleresse, qu’elle bénéficie d’une simple bâche non étanche et ne peut donc être utilisée qu’à la belle saison. Elles font également valoir que la clause tout commerce se heurte d’une part aux restrictions imposées par le règlement de copropriété qui ne la rendent pas effective, et d’autre part à la superficie réduite du local de 34m2. Concernant les facteurs locaux de commercialité, elles exposent que leur local est situé à l’extrême nord de l’une des artères commerçantes dans le quartier Bélisaire qui est plus calme et moins fréquenté que le quartier de la plage du centre en direction du phare dans lequel se concentre l’attractivité du secteur et les principaux commerces. Elles indiquent qu’il est positionné dans le sens de la circulation, et qu’il est difficilement visible. Elles indiquent que leurs ventes se réalisent pour l’essentiel durant les vacances et les week-ends attractifs, et qu’elles ont fourni des efforts pour fidéliser une clientèle tout au long de l’année. Elles soutiennent des difficultés d’accès pour les touristes depuis la jetée Bélisaire, l’absence de transport en commun régulier, et une saisonnalité très marquée avec une vie locale très réduite.

Madame [S] et madame [G] exposent que, s’étant acquittées d’un loyer d’un montant de 734 euros par mois durant cette période de 20 mois, elles sont redevables d’un reliquat au profit du bailleur durant cette période, laquelle devra toutefois se compenser avec les frais divers qu’elles ont exposé et qui devront être mis à la charge du bailleur ayant exercé son droit de repentir : frais d’acte, frais d’expertise (3.049 euros), indemnité de procédure (3.000 euros).

S’agissant du montant du loyer du bail renouvelé, mesdames [S] et [G] ne contestent pas, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, le déplafonnement du montant du loyer et sa fixation à la valeur locative qui s’établira à la valeur unitaire de 500 euros par m2, pour une superficie qui ne saurait intégrer la terrasse. Elles sollicitent l’application du lissage sur plusieurs années de l’augmentation du loyer, étant relevé que le loyer annuel hors charges actuel est de 8.010,65 euros hors taxes.

Concernant les charges, elles prétendent qu’au regard de la faible et réelle consommation, elles devront être remboursées sur la base de justificatifs, contestant tout maintien de l’avance due sur la base contractuelle de 10% du montant du loyer.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, la SCI IZEN GABIA demande au tribunal de :

fixer le montant de l’indemnité d’occupation sur la période du 1er juin 2021 au 31 janvier 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 22.550 euros, soit 1.879 euros par mois,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé au 1er février 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 22.550 euros, soit 1.879 euros par mois,ordonner que l’étalement de l’augmentation du loyer à compter du 1er février 2023 prévue par l’article L145-34 alinéa 4 du code de commerce s’appliquera sur la base de la dernière indemnité d’occupation réglée pour le mois de janvier 2023,fixer le montant de la provision pour charge à 70 euros par mois sur la période du 1er juin 2021 au 31 janvier 2023, puis à 75 euros payable mensuellement en sus du loyer renouvelé au 1er février 2023,condamner madame [L] [G] et madame [V] [S] à lui payer la somme de 24.600 euros au titre de la différence entre la valeur locative réelle (22.550 euros) et l’indemnité payée entre le 1er juin 2021 et le 31 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance et capitalisation des intérêts, condamner madame [L] [G] et madame [V] [S] à lui payer la somme de « mémoire » au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer payé depuis le 1er février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance et capitalisation des intérêts,condamner madame [L] [G] et madame [V] [S] au paiement des dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, ou à tout le moins ordonner un partage par moitié,condamner madame [L] [G] et madame [V] [S] à lui payer la somme de 5.820 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande relative à l’indemnité d’occupation, la SCI IZEN GABIA fait valoir, au visa de l’article L145-28 du code de commerce, qu’elle doit correspondre à la valeur locative sans qu’il n’y ait lieu à application d’un abattement lequel est d’une part injustifié et d’autre part non prévu par ce texte. Elle prétend à l’absence de toute précarité dès lors que les locataires n’ont jamais eu l’intention de quitter les lieux, le refus de renouvellement n’ayant pas perturbé leur activité, le commerce ayant continué à prospérer alors qu’elles bénéficiaient d’un loyer très avantageux. Elle soutient que la valeur locative doit s’établir à 550 euros par m2, et qu’il convient de fixer la superficie à 41m2 en intégrant à hauteur de 10m2 la terrasse extérieure de 12 à 15 m2 exploitée, couverte d’un store. Pour déterminer cette valeur unitaire, elle fait valoir au titre des facteurs locaux de commercialité une évolution importante de la station balnéaire, une augmentation de la population et du tourisme, ainsi qu’une amélioration de l’accessibilité par les transports. Elle expose que le local bénéficie d’un emplacement favorable, sur l’artère commerçante de CAP FERRET à 200 mètres de la jetée Bélisaire. Elle ajoute le bénéfice d’un local de 34m2 dont les preneurs ont réduit la surface de vente en créant une réserve, ainsi que de la terrasse. Elle fait par ailleurs état de l’existence d’une clause de destination favorable « tous commerces » qui est parfaitement effective, la restriction du règlement de copropriété portant exclusivement sur les nuisances.

S’agissant du compte entre les parties, la SCI IZEN GABIA fait valoir que les preneurs se sont acquittés du paiement d’une somme de 649 euros par mois, là où elles auraient dû verser la somme de 1.879 euros, soit un solde de 24.600 euros.

A l’appui de sa demande relative à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, la SCI IZEN GABIA soutient l’existence d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité compte tenu du dynamisme de la station balnéaire réputée et convoitée par une clientèle internationale. Elle sollicite l’évaluation de la valeur locative au regard des mêmes éléments chiffrés que ceux proposés pour l’indemnité d’occupation. Elle prétend que le lissage de l’augmentation du loyer à compter du 1er février 2023 doit prendre en compte le montant de la dernière indemnité d’occupation et non le montant du loyer effectivement versé.

Concernant les charges, la SCI IZEN GABIA argue être fondée à réclamée une somme mensuelle de 70 euros avant le renouvellement, puis de 75 euros après le renouvellement compte tenu de l’inflation, avec régularisation annuelle sur présentation de l’arrêté des charges de copropriété, acceptant une modification de la clause du bail prévoyant que la provision est fixée à 10% du montant du loyer.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En application de l’article L145-33 alinéa 2 du code de commerce, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il est constant que madame [S] et madame [G] sont tenues au paiement d’une indemnité d’occupation entre la date d’échéance du bail et la date de renouvellement du bail consécutif à l’exercice par le bailleur de son droit de repentir mettant un terme à son obligation de payer une indemnité d’éviction. Elle sera évaluée à la valeur locative selon les modalités suivantes :

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est intégré dans une copropriété, qu’il possède deux pièces principales, une boutique en façade avec vitrine et terrasse donnant sur le trottoir et une petite pièce côté parking. Il doit donc être retenu que les locaux sont fonctionnels pour l’activité exercée.

L’expert relève une superficie de 34m2 pour laquelle il applique différents coefficients de pondération notamment pour la réserve, lui permettant de retenir une superficie pondérée totale de 31 m2. Si la bailleresse conteste la création d’une réserve, il convient de relever qu’elle n’en tire finalement pas de conséquence sur les coefficients de pondération appliqués dès lors qu’elle réclame uniquement d’ajouter à cette superficie de 31 m2 également retenue par son expert amiable, une superficie de 10m2 au titre de la terrasse extérieure. Or, cette terrasse ne fait pas partie de l’emprise du bail, dès lors que la SCI IZEN GABIAR n’en est pas la propriétaire, et qu’elle dépend de la copropriété qui en donne la jouissance aux preneurs. La bailleresse ne peut donc pas en tirer avantage par l’application d’une superficie supplémentaire.

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 31 m2.

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail comporte une clause tout commerce particulièrement favorable, même si elle se heurte au règlement de copropriété lequel limite cependant uniquement les activités susceptibles de causer des nuisances par le bruit, les trépidations, les odeurs ou la chaleur.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, le bail ne comportant aucune clause exorbitante de droit commun.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que l’emplacement au cœur du Cap-Ferret est particulièrement attractif, que le local, situé à l’extrémité Nord du boulevard de la plage, est implanté dans la partie la plus commerçante de la pointe du Cap ferret, sans que l’expert ne fasse de distinction entre les différentes zones dudit boulevard.

Il indique toutefois que cette commune connait une saisonnalité très marquée, l’endroit étant quasiment désert plusieurs mois de l’année ce qui a un impact non négligeable sur les commerces, dont il sera tenu compte dans la détermination du prix.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que les prix s’établissent entre 130 et 230 euros par m2. Toutefois, ces éléments de comparaison portent sur des baux anciens non contemporains à la date de la présente procédure et sur des locaux de superficies bien plus importantes. L’expert amiable intervenu à la demande du bailleur retient pour sa part, mais sans préciser la date des baux concernés, que les prix sont compris entre 180 et 340 euros pour des locaux de grande superficie dont les baux sont anciens.

Les preneurs produisent pour leur part une attestation du locataire du local situé au 7 du même boulevard dont le loyer unitaire s’établit à 400 euros par m2 pour une superficie de 45 m2.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’évaluation proposée par l’expert judiciaire apparaissant pertinente au regard de l’état du local, de sa situation, des facteurs locaux de commercialité partagés entre l’attractivité des lieux et leur forte saisonnalité, et de l’absence d’élément probant permettant d’y déroger, il convient de fixer la valeur locative à 500 euros par m2, soit la somme annuelle de 15.395 euros arrondie à 15.500 euros.

Pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, cette valeur locative doit faire l’objet d’un abattement compte tenu de la précarité dans laquelle se trouve nécessairement placé le preneur, peu important qu’il ait réussi durant cette période à maintenir l’activité économique, dès lors que l’incertitude résultant pour lui du positionnement du bailleur créé nécessairement un questionnement sur l’avenir et interdit tout projet nouveau.

En revanche, l’abattement sollicité à hauteur de 20% apparait comme étant excessif au regard de la durée de deux années de la période de précarité, sans élément particulier justifiant cette évaluation.

Dès lors, il convient, compte tenu de la durée de deux années, d’appliquer un abattement de précarité de 10% (1.550 euros), ce qui permet de fixer la valeur locative due par madame [S] et madame [G] à la somme annuelle de 14.000 euros, soit 1.166 euros par mois, et de condamner celles-ci au paiement de cette somme, le mécanisme du lissage ne s’appliquant pas à cette indemnité d’occupation.

S’agissant des charges, le contrat de bail prévoit une obligation pour le preneur de s’acquitter mensuellement d’une provision sur charge égale à 10% du loyer correspondant, au jour de sa conclusion, à la somme de 65 euros par mois. Dès lors, il ne peut être envisagé, compte tenu de la force obligatoire des contrats, un paiement desdites charges uniquement sur justificatif.

En revanche, le bailleur admettant qu’en application du calcul prévu au contrat avec le nouveau montant du loyer, le montant de cette provision serait trop élevée, il convient de faire droit à sa proposition tendant à fixer la provision sur charges à la somme de 70 euros par mois, somme correspondant au montant antérieurement réglé au titre de 10% du loyer qui était fixé à environ 700 euros par mois (8.010 euros par an), sans qu’il ne soit établi que cette évaluation soit disproportionnée au regard de la consommation effective, au titre de la période comprise entre le refus de renouvellement et l’exercice du droit de repentir.

Concernant le compte entre les parties il convient de constater qu’il ne peut être établi dès lors qu’il devra être réalisé un décompte qui ne peut en l’état être effectué en ce que le bailleur, ayant exercé son droit de repentir sera tenu conformément à l’article L145-58 du code de commerce de s’acquitter de l’intégralité des frais de l’instance, en ce compris les dépens, qui ne peuvent être déterminés au vu des éléments à disposition de la juridiction. Les parties ne mettent par ailleurs pas la juridiction en mesure d’effectuer ce décompte au titre des charges déjà échues.

Par conséquent, il convient de dire que les parties établiront entre elles le décompte des sommes restant dues entre l’indemnité d’occupation fixée et la provision sur charges (ou les charges effectivement dues après décompte entre les parties) fixées par le présent jugement, et le montant de loyer et provisions ou charges effectivement réglés pendant le cours de la procédure, et d’ordonner la compensation entre le résultat de ce décompte avec les frais mis à la charge de la SCI IZEN GABIA.

La demande au titre des intérêts moratoires à compter de la date d’assignation doit par ailleurs être rejetée dès lors que celle-ci a été délivrée par le preneur et non par le bailleur dont les premières prétentions relatives à la fixation de l’indemnité d’occupation sont ultérieures au dépôt du rapport d’expertise et à l’exercice de son droit de repentir.

Sur la détermination du montant du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné en présence d’une modification notable de l’un ou des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2023 à la valeur locative.

Comme retenu précédemment dans le cadre de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, les éléments d’appréciation étant identiques, la valeur locative doit être établie à la somme de 500 euros par m2, et la superficie pondérée fixée à 31m2.

Dès lors le montant annuel du loyer renouvelé le 1er février 2023 est fixé à la somme de 15.500 euros.

S’agissant des charges, comme retenu précédemment, il ne peut être dérogé à l’obligation contractuelle de provision sur charges, et il convient à ce titre, conformément à la proposition du bailleur de la fixer à la somme mensuelle de 75 euros, qui apparait adaptée.

La demande de compte entre les parties n’étant pas chiffrée par le bailleur, elle ne sera pas examinée. Il en sera de même de la demande accessoire à cette demande de compte de fixation d’intérêts moratoires.

Concernant le lissage, tel que prévu par l’article L145-34 du code de commerce, lequel a vocation à s’appliquer automatiquement en cas de déplafonnement comme en l’espèce, il convient de retenir que le point de départ sera nécessairement non pas le dernier loyer effectivement acquitté à ce jour au mois de janvier 2023, mais le dernier loyer effectivement dû tel qu’il résulte de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article L145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la SCI IZEN GABIA ayant exercé son droit de repentir, il convient de la condamner au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la SCI IZEN GABIA, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à madame [V] [S] et madame [L] [G] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’elles supportent, et déboutée de sa propre demande de ce chef.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne madame [V] [S] et madame [L] [G] à payer à la SCI IZEN GABIA la somme annuelle de 14.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er juin 2021 au 31 janvier 2023, augmentée de la somme mensuelle de 70 euros au titre de la provision sur charges ;

Ordonne la compensation des sommes dues par madame [V] [S] et madame [L] [G] au titre de l’indemnité d’occupation et des charges avec les sommes dues par la SCI IZEN GABIA au titre des frais de la présente instance ;

Déboute la SCI IZEN GABIA de sa demande de condamnation aux intérêts et à la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé le 1er février 2023 entre la SCI IZEN GABIA et madame [V] [S] et madame [L] [G], portant sur un local situé 2-4 boulevard de la plage à LEGE- CAP-FERRET 33950, à la somme annuelle de 15.500 euros hors charges et hors taxes, augmentée de la somme mensuelle de 75 euros au titre de la provision sur charges ;

Dit que les parties feront application du mécanisme du lissage en appliquant comme base le montant de l’indemnité d’occupation due pour le mois de janvier 2023 ;

Condamne la SCI IZEN GABIA au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI IZEN GABIA à payer à madame [V] [S] et madame [L] [G] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI IZEN GABIA de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT