TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00579 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SLZL

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du 22 Mai 2025

LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE L’OPIEVOY

c/

[C] [U], [X] [U]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e MENARD WEILLER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [C] [U]

à M. [C] [U]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 22 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 20 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE L’OPIEVOY

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

M. [C] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Mme [X] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparante en personne

À l’audience du 20 mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

Exposé du litigE

Par acte sous seing privé du 25 août 2017, l’OPIEVOY, aux droits de laquelle vient la société d’HLM LES RESIDENCES, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel principal de 487,97 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1250,97 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] le 26 avril 2023.

Par assignations du 30 août 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,3138,66 euros au titre de l’arriéré locatif,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2024, Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 mars 2025, la société d’HLM LES RESIDENCES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 mars 2025, terme de février 2025 inclus, s’élève désormais à la somme de 6393,96 euros, déduction faite des frais de contentieux. La société d’HLM LES RESIDENCES expose que le paiement du loyer courant n’a pas repris, de sorte qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux des locataires.

En défense, Madame [X] [U] comparait en personne en indiquant ne pas avoir de pouvoir pour représenter Monsieur [C] [U], ces derniers étants toujours mariés et résidant communément mais ne se parlant plus. En outre, elle déclare avoir procédé à un règlement de 1000 euros, intervenu en amont de l’audience et s’engage à payer pour l’avenir, la somme de 300 euros par mois en sus de son loyer courant, dont la finalité serait de solder la dette en juin 2025. Elle précise qu’elle est mère de 4 enfants dont elle a la charge et qu’elle travaille au sein d’une école, moyennant une rémunération de 1400 euros par mois. Elle souhaite se maintenir dans les lieux, n’ayant aucune possibilité de relogement.

Monsieur [C] [U] n’a pas comparu et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré transmise à la demande de la présidente, en date du 25 mars 2025, le conseil de la société d’HLM LES RESIDENCES a transmis un décompte locatif actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [C] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocation familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 20 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1250,97 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats et de la note transmise en cours de délibéré que Madame [X] [U] s’est acquittée du versement du dernier loyer courant avant la date de l’audience en procédant à deux virements de 400 euros et 600 euros le 10 janvier 2025, outre le prélèvement d’une somme équivalente au montant du loyer en date du 10 mars 2025.

Nonobstant l’opposition de la bailleresse formulée lors de l’audience, et compte tenu de la durée du bail, de la situation matérielle, familiale et sociale exposée à l’audience, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de favoriser leur maintien dans les lieux et de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Adresse 10] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 mars 2025, terme de février 2025 inclus, Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] lui devaient la somme de 5735,43 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte la somme de 93,67 euros imputée pour des frais de poursuite en date du 24 avril 2024 et la somme de 160,19 euros imputée pour des frais de poursuite en date du 20 novembre 2024.

Madame [X] [U] qui ne conteste pas le principe des impayés, Monsieur [C] [U], qui ne comparait pas, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, seront condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 5481,57 euros, correspondant à la dette locative.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 février 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 août 2017, entre l’OPIEVOY aux droits de laquelle vient la société d’HLM LES RESIDENCES, d’une part, et Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] est résilié depuis le 21 avril 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 5481,57 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mars 2025, terme de février 2025 inclus,

AUTORISE Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] seront condamnés in solidum à verser à la société d’HLM LES RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [X] [U] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge