TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sandra GORLIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuel FLEURY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07140 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PLN

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic Monsieur [D] [O], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel FLEURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0169

DÉFENDERESSE

Madame [I] [U] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra GORLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1767

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07140 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PLN

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Monsieur [D] [O], est propriétaire de divers locaux dont un appartement à usage d’habitation de 21 m² en rez-de chaussée situé dans l’immeuble sis [Adresse 4].

Par acte du 4 octobre 2001, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] a conclu un contrat de travail avec Madame [I] [U] [V] portant sur la fonction de gardien d’immeuble et lui a mis à disposition ledit appartement à titre de logement de fonction, avec une cave accessoire située au sous-sol directement à la gauche du local occupé par la chaufferie.

Déclarée inapte à son poste de gardien d’immeuble par décision du médecin du travail du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] lui a notifié son licenciement par courrier du 24 novembre 2023 à effet le même jour. Toutefois, Madame [I] [U] [V] se maintient dans le logement.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] a fait assigner Madame [I] [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat que le défendeur est occupant sans droit ni titre et en conséquence, à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et avec séquestration des meubles,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 800 euros d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 février 2024 jusqu’au départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2024,

— sa condamnation au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son conseil, a fait viser des con clusions soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses et a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance.

Madame [I] [U] [V] a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure en demande de nullité des résolutions votées à l’assemblée générale du 22 avril 2024, au fond, l’octroi de délais pour quitter les lieux de trois ans avec réduction de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 400 euros, subsidiairement si l’expulsion est ordonnée sa réduction à la somme mensuelle de 93,86 euros, très subsidiairement à une somme qui ne serait pas supérieure à 400 euros, l’octroi des plus larges délais de paiement, et le rejet des demandes adverses au titre des frais irrépétibles et des dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle. Les articles 378 et 379 précisent que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine et que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

Le juge détermine ainsi si le sursis à statuer relève d’une bonne administration de la justice en examinant si le sort du litige dont il est fait état peut avoir une incidence sur la procédure en cours dont il a à connaître.

En l’espèce, Madame [I] [U] [V] invoque qu’elle conteste en justice la suppression du poste de gardien votée lors de l’assemblée générale du 22 avril 2024 si bien que, si elle obtient satisfaction, son époux serait engagé à nouveau comme gardien et bénéficierait d’une priorité d’affectation dans le logement litigieux. Or elle ne justifie pas que son époux ait effectivement occupé le poste de gardien d’immeuble en son absence. En toute hypothèse, la présente instance porte sur l’existence ou non à son profit d’un titre d’occupation concernant l’appartement qu’elle occupait à titre de logement de fonction avant son licenciement le 24 octobre 2023, soit avant l’assemblée générale contestée, et n’a donc aucun lien avec la validité ou non de cette décision d’assemblée générale venant supprimer le poste de gardien d’immeuble.

La demande le sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin.

Il sera également rappelé que lorsque l’employeur met à la disposition du salarié un logement en considération de l’existence même du contrat de travail à titre gratuit ou moyennant une faible participation, cette fourniture de logement est alors considérée comme un accessoire du contrat de travail qui prend fin en même temps que lui (Cass. soc., 14 juin 1972 n°71-40.455).

En l’espèce, il ressort de la lecture de son contrat de travail du 4 octobre 2001 que Madame [I] [U] [V] a occupé l’appartement objet du présent litige à titre de logement de fonction en sa qualité de gardien d’immeuble. Or elle a fait l’objet d’un licenciement le 24 novembre 2023 à effet le même jour, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation. Elle est pourtant demeurée dans ledit appartement à l’expiration du délai de trois mois suivant ce licenciement, soit le 24 février 2024.

Dès lors, l’occupation des lieux par Madame [I] [U] [V] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation depuis le 24 février 2024, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] n’ayant nullement consenti à une telle occupation.

Madame [I] [U] [V] sera donc enjointe à libérer les lieux. A défaut de départ des lieux il convient d’autoriser son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé. Il convient donc d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il sera relevé que Madame [I] [U] [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 24 février 2024, soit plus d’une année, sans avoir contesté son licenciement. Elle ne justifie pas non plus de recherches de logements dans le parc privé ou social, qui seraient restées infructueuses. Elle est également propriétaire d’un appartement dans le même immeuble et elle n’établit pas qu’elle ne pourrait pas en devenir occupante. Elle bénéficiera enfin des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sa demande de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le contrat de travail du 4 octobre 2001 mentionne que l’appartement avec cave occupé par Madame [I] [U] [V] a une surface de 21m². le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] produit le référentiel des loyers encadrés de la direction régionale et interdépartemntale du logement portant sur l’immeuble sis [Adresse 4], lequel fixe un loyer de reference de 28,90 euros par m². L’indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée à la somme de 606,90 euros (28,90x21) à compter de l’échéance de mars 2024 incluse (soit un total de 7889,70 euros à l’échéance d’avril 2025 incluse) et jusqu’à la liberation des lieux. Il n’y a pas lieu prévoir de condamnation à des intérêts au taux legal.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, Madame [I] [U] [V] ne produit aucune pièce financière pour apprécier ses capacités financières. Il ne resort pas non plus des débats qu’elle aurait initié le versement d’indemnités d’occupation, même de faibles montants, ni qu’elle aurait engagé des démarches en ce sens, alors qu’elle ne conteste pas ne plus être bénéficiaire d’un logement de fonction depuis la rupture de son contrat de travail.

Sa demande de délais de paiement sera en consequence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [U] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer formulée par Madame [I] [U] [V] ;

CONSTATE que Madame [I] [U] [V] est occupante sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation de 21 m² en rez-de-chaussée situé dans l’immeuble sis [Adresse 4] et de la cave accessoire située au sous-sol directement à la gauche du local occupé par la chaufferie ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [U] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Monsieur [D] [O], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [U] [V] à verser à au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 606,90 euros, à compter de l’échéance de mars 2024 incluse (soit un total de 7889,70 euros à l’échéance d’avril 2025 incluse) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [I] [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [I] [U] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection