RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 MAI 2025

N° Minute : 296/25JCP

N° RG 24/00230 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CNX7

Entre: DEMANDEUR

SCPI KYANEOS PIERRE,1578 [Adresse 7]

[Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal la société KYANEOS ASSET MANAGEMENT elle même représentée par son Président Mr [M] [C], domicilié es qualité de président audit siège ;

Représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau D’AVIGNON

Et : DÉFENDEUR

Monsieur [T] [Y] [H] [B] [Z]

né le 29 Juin 1996 à [Localité 8] (OISE)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DÉBATS :

À l’audience du 03 Avril 2025, tenue publiquement par Madame OLLITRAULT, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 22 mai 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à M^e SANCHEZ et à Mr [B] [Z] le23/05/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2023, ayant pris effet le 19 mai 2023, la société KYANEOS PIERRE, venant aux droits de la SCI POPOVIC INVESTISSEMENT, a donné à bail à Monsieur [T] [B] [Z] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre les charges locatives pour un montant de 15 euros par mois.

Se prévalant de loyers impayés, la société KYANEOS PIERRE a fait délivrer à Monsieur [T] [B] [Z], par acte d’un commissaire de justice en date du 4 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, dans un délai de deux mois, la somme principale de 1.453,00 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la société KYANEOS PIERRE a fait assigner en référé Monsieur [T] [B] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

Déclarer que Monsieur [T] [B] [Z] s’est abstenu de respecter le contrat de bail,Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis [Adresse 3] Monsieur [T] [N] occupant sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] du logement sis [Adresse 2] Monsieur [T] [B] [Z] à payer par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel à compter du 5 mai 2024, date d’effet de la clause résolutoire,Condamner Monsieur [T] [B] [Z] au paiement de la somme de 4.548,06 euros à titre de provision,Condamner Monsieur [T] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance y compris les frais d’huissier relatifs à la délivrance du commandement de payer, à la notification CAAPEX et à la délivrance de l’assignation,Condamner Monsieur [T] [B] [Z], par provision, au paiement de la somme de 700 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Au soutien de ses demandes, la société KYANEOS PIERRE fait valoir, sur le fondement des dispositions de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, que le preneur est tenu au titre de ses obligations contractuelles de payer le loyer aux termes convenus. La société KYANEOS PIERRE soutient que Monsieur [T] [B] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles en ne payant plus son loyer, de sorte que l’acquisition des effets de la clause résolutoire doit être constatée, que celui-ci doit être condamné à lui payer la somme de 4.548,06 euros telle que portée sur le décompte en date du 17 août 2024 à titre provisionnel ainsi qu’à une indemnité d’occupation et que son expulsion doit être ordonnée.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 12 décembre 2024.

A l’audience, la société KYANEOS PIERRE, représentée par son président, Monsieur [M] [C] et son conseil, maintient les termes de son assignation.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [T] [B] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par ordonnance de référé du 13 février 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 avril 2025 et invité la société KYANEOS PIERRE à justifier de la notification à la préfecture de l’assignation délivrée le 4 septembre 2024 à l’encontre de Monsieur [T] [B] [Z].

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Monsieur [T] [B] [Z] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 4 mars 2024 a été signifié via l’application EXPLOC le 8 mars 2024 à la CCAPEX et l’assignation du 4 septembre 2024 a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée «VIII. Clause résolutoire», prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges.

En vertu du contrat de bail, la société KYANEOS PIERRE a fait délivrer à Monsieur [T] [B] [Z], le 4 mars 2024, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 1.453,00 euros, correspondant aux loyers échus et provisions pour charges impayés pour les mois d’août 2023, janvier et février 2024.

L’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 832 du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

En l’espèce, Monsieur [T] [B] [Z] a transmis, par courrier adressé au greffe le 12 décembre 2024, soit le jour de l’audience, une demande de suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement pour apurer sa dette locative pour un montant de 100 euros versés le 10 de chaque mois en supplément du loyer courant et des provisions pour charges.

Monsieur [T] [B] [Z] ne justifie toutefois ni de sa situation financière, ni d’une reprise de versement intégral du loyer courant avant la date d’audience de sorte que ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement seront rejetées.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La société KYANEOS PIERRE ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [T] [B] [Z] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la société KYANEOS PIERRE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [B] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [T] [B] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

La société KYANEOS PIERRE produit un extrait de compte locataire détaillé pour la période comprise entre le 30 juin 2023 et le 31 août 2024 faisant état d’un solde dû au titre des loyers et provisions pour charges impayés de 4.548,06 euros. Il ne ressort pas de la note d’audience que la créance actualisée au 10 décembre 2024 de 7.442,68 euros figurant au dossier ait été communiquée au débiteur si bien qu’elle ne sera pas retenue.

La somme de 97,06 euros au titre des frais liés à la délivrance du commandement de payer du 4 mars 2024 sera comprise dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [B] [Z] à payer à la société KYANEOS PIERRE, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 4.451 euros (4.548,06 – 97,06) comprenant le loyer d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [T] [B] [Z], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré.

Les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Monsieur [T] [B] [Z] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la société KYANEOS PIERRE pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [T] [B] [Z] sera condamné à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 mai 2023 conclu entre la société KYANEOS PIERRE, venant aux droits de la SCI POPOVIC INVESTISSEMENT et Monsieur [T] [B] [Z], concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

REJETONS la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par Monsieur [T] [N],

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société KYANEOS PIERRE, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] [Z] à payer à la société KYANEOS PIERRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable majoré des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] [Z] à payer à la société KYANEOS PIERRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.451,00 euros comprenant le loyer d’août 2024 au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 17 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DISONS que, pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du septembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement délivré tandis que les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Monsieur [T] [B] [Z] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [B] [Z] à payer à la société KYANEOS PIERRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal, le 22 mai 2025.

LA GREFFIERE LA JUGE