TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/01628 – N° Portalis DB22-W-B7H-RFRY

Code NAC : 70E

EJ

DEMANDEURS :

1/ Madame [C] [D] épouse [W]

née le 28 Septembre 1967 à [Localité 13] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 12],

2/ Monsieur [F] [W]

né le 04 Février 1972 à [Localité 14] (63),

demeurant [Adresse 12],

représentés par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Chloé FROMENT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice,

représenté par Maître Richard NAHMANY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Julien BAUMGARTNER de la SELARL JBR AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 17 Mars 2023 reçu au greffe le 20 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juin 2025, Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 11 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [W] et Mme [C] [D] épouse [W] sont propriétaires suivant acte authentique du 17 décembre 2019 d’une parcelle située [Adresse 11] à [Localité 15] (78) cadastrée

AM [Cadastre 10] sur laquelle était construite une maison ancienne.

La parcelle voisine, située [Adresse 8] à [Localité 15] est occupée par un immeuble soumis au statut de la copropriété administré par la société FONCIA MANSART succédant au cabinet Immobilier Foch.

Les époux [W] ont entrepris des travaux de démolition de la maison présente sur leur terrain et de reconstruction d’une nouvelle maison d’habitation, travaux qu’ils ont confiés à la société STTB.

A l’occasion de ces travaux débutés en 2021, des excavations ont fait apparaître les fondations de l’immeuble du [Adresse 8] dans le tréfonds de la parcelle de M. et Mme [W], ce qui a donné lieu à un constat d’huissier du

10 juin 2021.

Le 5 juillet 2021, la société STTB adressait un mail à M. et Mme [W] concernant l’arrêt des travaux et faisant état d’un risque d’effondrement du mur voisin et/ou de glissement de terrain.

Par lettre recommandée AR du 18 juin 2021, M. et Mme [W] ont informé le cabinet Immobilier Foch que leurs travaux de terrassement avaient mis en évidence sur leur terrain un empiètement des fondations de l’immeuble voisin.

Dans cette lettre, M. et Mme [W] faisaient état de plusieurs mails précédemment adressés ainsi que de la communication du constat d’huissier du 10 juin 2021 n’ayant pas suscité de réponse de la part du syndic de l’immeuble. Ils mettaient de plus en demeure le cabinet Immobilier Foch de faire cesser l’empiètement sous huit jours.

Parallèlement, la société STTB signalait aux services techniques de la commune qu’il existait un risque d’effondrement et la Mairie saisissait le Tribunal administratif dans le cadre d’un référé péril aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance du 13 juillet 2021, M. [T] était désigné et constatait un état de péril imminent affectant le pignon de l’immeuble dans un rapport

du 16 juillet 2021. Dans un rapport complémentaire du 30 juillet 2021,

M. [T] estimait les désordres suffisamment sérieux pour préconiser la prise d’un arrêté de péril ordinaire visant l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 15].

Par arrêté du 30 juillet 2021, la Mairie de [Localité 15] constatait l’état de péril imminent.

Le syndicat des copropriétaires mandatait le cabinet [G], Architecte DPLG, qui, à l’issue d’une visite sur place les 29 et 31 juillet 2021, établissait un diagnostic le 27 août 2021.

Par arrêté du 30 août 2021, la Mairie de [Localité 15] levait son précédent arrêté du 30 juillet 2021 compte tenu de la réalisation des travaux mettant fin au péril imminent.

Saisi par assignation des époux [W], le juge des référés a, par décision du 18 novembre 2021, ordonné une expertise et désigné pour y procéder

M. [P]. Celui-ci a déposé son rapport le 7 octobre 2022.

C’est dans ce contexte que, par acte du 17 mars 2023, M. et Mme [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] afin de voir ordonner la suppression des empiètements ainsi que sa condamnation à les indemniser de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, M. et Mme [W] demandent au tribunal de :

• JUGER les époux [W] recevables et bien fondés en leur action ;

• HOMOLOGUER le rapport de Monsieur [S] [P] ;

A TITRE PRINCIPAL,

• FIXER la limite séparative entre le fonds du [Adresse 11] et celui de la copropriété du [Adresse 8] à [Localité 15], respectivement parcelle AM [Cadastre 10] et AM [Cadastre 9] par la ligne qui relie les points [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] conformément au plan établi par Monsieur [S] [P] ;

• JUGER que le Syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la prescription acquisitive des empiètements aériens et souterrains ;

• DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• ORDONNER la suppression des empiètements ci-après indiqués aux frais exclusifs du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de six mois après la signification de la décision à intervenir :

o n°1 : un empiètement des zingueries de 5 centimètres

o n°2 : un empiètement de la gouttière de 6 à 16 centimètres selon la limite séparative retenue

o n°4: un empiètement par une tige métallique en surplomb de la propriété des époux [W] et visant à accrocher des câbles

o n°5 : un empiètement en fondation de 17 centimètres d’un plot soutenant un poteau

o n°6 : un empiètement en fondation de 26 centimètres correspondant à un « hérisson »

o n°7 : un empiètement en fondation de 10 centimètres d’un voile béton.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

• FIXER la limite séparative entre le fonds du [Adresse 11] et celui de la copropriété du [Adresse 8] à [Localité 15]

[Localité 15], respectivement parcelle AM [Cadastre 10] et AM [Cadastre 9] par la ligne qui relie les points 100, [Cadastre 3] et [Cadastre 4] conformément au plan établi par Monsieur [S] [P] ;

• JUGER que le fonds du [Adresse 11] est débiteur d’une servitude aérienne en faveur du fonds dominant de la copropriété du [Adresse 8] à [Localité 15], respectivement parcelle AM [Cadastre 10] et AM [Cadastre 9], permettant de laisser en place strictement les zingueries, la gouttière et la tige métallique existantes à ce jour et constatées par l’expert judiciaire ;

• ORDONNER la suppression des empiètements souterrains ci-après indiqués aux frais exclusifs du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de six mois après la signification de la décision à intervenir :

o n°5 : un empiètement en fondation de 17 centimètres d’un plot soutenant un poteau

o n°6 : un empiètement en fondation de 26 centimètres correspondant à un « hérisson »

o n°7 : un empiètement en fondation de 10 centimètres d’un voile béton.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

• FIXER la limite séparative entre le fonds du [Adresse 11] et celui de la copropriété du [Adresse 8] à [Localité 15], respectivement parcelle AM [Cadastre 10] et AM [Cadastre 9] par la ligne qui relie les points [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] conformément au plan établi par Monsieur [S] [P] ;

• JUGER que la prescription acquisitive du Syndicat des copropriétaires ne peut porter que sur les empiètements aériens ;

• ORDONNER la suppression des empiètements souterrains ci-après indiqués aux frais exclusifs du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de six mois après la signification de la décision à intervenir :

o n°5 : un empiètement en fondation de 17 centimètres d’un plot soutenant un poteau

o n°6 : un empiètement en fondation de 26 centimètres correspondant à un « hérisson »

o n°7 : un empiètement en fondation de 10 centimètres d’un voile béton.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

• DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, de sa demande de suspension de l’exécution provisoire et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

• JUGER que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] est responsable à hauteur de 100% des empiètements constatés ;

• ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] de fournir aux époux [W] préalablement aux travaux de suppression des empiètements une demande d’accès comprenant un descriptif détaillé des travaux et de leurs impacts sur leur propriété ;

• ORDONNER, si aucune solution technique autre n’était trouvée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] dans un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir, la démolition de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 15] aux frais exclusifs du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] ;

• ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] de mettre en œuvre un référé préventif dans le cadre des travaux de suppression des empiètements souterrains ;

• ORDONNER au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] de remettre en état identique le terrain des époux [W] à la suite des travaux de suppression des empiètements et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la fin des travaux ;

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] à payer aux époux [W] la somme de 232.401,52 euros au titre des préjudices subis ainsi détaillés :

o Un total de 33.919,52 euros au titre des frais liés à l’arrêt du

chantier ;

o Un total de 46.105 euros, validé par l’expert, au titre des frais du dépôt d’un nouveau permis de construire ;

o La somme de 98.055 euros au titre des travaux et modifications nécessaires apportés au projet de construction ;

o Un montant de 2.100 euros, pour les frais et travaux en cours d’expertise ;

o Un montant de 108.369,80 euros au titre du préjudice de jouissance ;

o La somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral.

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] à payer aux époux [W] les dépens en ce qu’il comprenne les honoraires de l’expert judiciaire désigné, ainsi que son sapiteur, outre les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour un montant justifié de 23.000 €.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

CONSTATER la prescription acquisitive par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de la servitude de surplomb, sur le fond appartenant aux époux [W], des zingueries et de la gouttière telles que constatées en point 10.5.1. en pages 36/60 dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] en date du 7 octobre 2022,

CONSTATER la prescription acquisitive par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de l’assiette du mur

l’immeuble qui déborde de 0,5 m2 sur le fonds des époux [W]

comme indiqué en page 56/60 du rapport d’expertise de Monsieur [P] en date du 7 octobre 2022 ;

CONSTATER la prescription acquisitive par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de la servitude concernant les débordements constatés dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] en date du 7 octobre 2022, à savoir :

— des débords en fondations coté fond de parcelle et notamment du débord d’environ 17cm de la semelle de fondation du poteau en béton armé, du débord de conglomérat de pierres situé sous le hérisson constatés en page 55/60 du rapport d’expertise ;

— Du débord côté rue d’environ 7 à 10 cm de la partie supérieure du voile en béton constaté en page 56/60 du rapport d’expertise.

A titre subsidiaire

CONSTATER la prescription acquisitive par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de la servitude de surplomb, sur le fond appartenant aux époux [W], des zingueries et de la gouttière telles que constatées en point 10.5.1. en pages 36/60 dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] en date du 7 octobre 2022,

CONSTATER la prescription acquisitive par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de l’assiette du mur

l’immeuble qui déborde de 0,5 m2 sur le fonds des époux [W]

comme indiqué en page 56/60 du rapport d’expertise de Monsieur [P] en date du 7 octobre 2022 ;

FIXER la limite de propriété au droit des points 200, 201 et 202 selon le plan annexé au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [P] ;

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement et in solidum Madame [C] [W] et Monsieur [F] [W] à verser la somme 50.000 euros au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ;

DEBOUTER Madame [C] [W] et Monsieur [F] [W] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et de toute demande contraire aux présentes ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ;

CONDAMNER solidairement et in solidum Madame [C] [W] et Monsieur [F] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement et in solidum Madame [C] [W] et Monsieur [F] [W] aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les empiètements

Les demandeurs font valoir au visa de l’article 545 du code civil tel qu’interprété par la jurisprudence que :

— le propriétaire du sol a la faculté d’exercer et de protéger son droit sur la totalité en ce compris le tréfonds ;

— un empiètement ne peut entrainer qu’une action en démolition ;

— l’expert a proposé deux limites divisoires distinctes et constaté 4 empiètements aériens et 3 empiètements souterrains bâtis ;

— le rapport d’expertise fait apparaitre clairement que les empiètements souterrains constatés ne permettaient pas la poursuite de la construction des demandeurs ;

— ces derniers ont en conséquence dû décaler leur construction ce qui a engendré de nombreux préjudices ;

— ils prennent en tout état de cause acte de la dépose par le syndicat des copropriétaires d’une partie des tuyauteries surplombant leur terrain ;

Le syndicat des copropriétaires entend préciser qu’il a d’ores et déjà fait enlever les tuyauteries qui surplombaient le terrain des consorts [W]. Admettant implicitement l’existence des empiètements, il n’invoque pas expressément le diagnostic de M. [G] au soutien d’une éventuelle contestation de ceux-ci, mais en tout état de cause, contrairement à ce qu’il indique dans ses écritures, ledit diagnostic n’a pas conclu à l’absence d’empiètement mais seulement indiqué que ceux-ci devaient être démontrés.

Or, en l’espèce, M. [T] (rapport administratif) a constaté que les fondations de l’immeuble du [Adresse 8] étaient en débord d’une quarantaine ou d’une cinquantaine de centimètres selon les endroits de la fouille par rapport au plan de mitoyenneté. Le rapport de M. [T] confirme aussi que c’est en constatant les débords des fondations que l’entreprise chargée de la construction a décidé d’arrêter les travaux.

S’agissant du rapport de M. [P] (expertise judiciaire), il met en évidence après intervention d’un sapiteur architecte (M. [J], Architecte) :

—  4 empiètements aériens correspondant à un débord de zingueries (5 centimètres), un empiètement de la gouttière compris entre 6 et 16 centimètres, une tige métallique et un débord de tuyauterie ;

—  3 débords au niveau des fondations.

En ce qui concerne ces derniers, M. [P] précise son avis en indiquant qu’il suit en tout point l’avis du sapiteur désigné qui a clairement expliqué la situation des trois types d’empiètement identifiées formant un empiètement certain sur le sol des époux [W] dans les deux propositions de limite : le premier est un plot de 17 cm soutenant un poteau, le second de 26 cm correspondant à un hérisson, le dernier de 10 cm à un voile de béton.

L’expert évoque aussi de manière quelque peu imprécise l’empiètement de l’assiette du mur d’immeuble sur une surface de 0,5 mètres carrés lequel n’est pas contesté mais dont les consorts [W] ne demandent pas la destruction tandis que les défendeurs demandent l’acquisition par prescription trentenaire.

En ce qui concerne les empiètements en surplomb, les parties s’accordent sur le fait que le syndicat des copropriétaires a spontanément procédé à la dépose du débord des tuyauteries. Il s’ensuit que les demandeurs limitent leurs demandes aux empiètements correspondant à un débord de zingueries

(5 centimètres), un empiètement de la gouttière compris entre 6 et 16 centimètres et une tige métallique.

S’agissant de la tige métallique, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément suffisamment probant pour étayer son affirmation selon laquelle elle a été installée par les anciens propriétaires de la maison des époux [W]. Il ne peut donc utilement faire valoir qu’il ne lui appartient pas de supprimer cette tige métallique qui se trouve être fixée sur son immeuble et empiète sur la propriété [W].

Au regard de ces éléments, il doit être retenu que les empiètements invoqués par les époux [W] (et retenus par le rapport d’expertise) sont établis.

Sur la prescription

Le syndicat des copropriétaires fait valoir la prescription acquisitive trentenaire sur l’ensemble des empiètements en raison du caractère ancien de l’immeuble et de la possession de ce dernier.

Les demandeurs font valoir :

— en ce qui concerne les empiètements aériens que, depuis un arrêt du

12 mars 2008, la cour de cassation considère que les propriétaires d’un empiètement en surplomb (corniche, toiture), peuvent se prévaloir d’une possession utile et bénéficier d’une servitude de surplomb ;

— au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre en rien le caractère continu et non interrompu de sa servitude sur les éléments aériens ;

— s’agissant des empiètements souterrains batis, les caractères nécessaires à la possession trentenaire ne sont aucunement démontrés par le syndicat des copropriétaires ;

— qu’ils ignoraient totalement la présence des fondations installées en débord de la parcelle du syndicat des copropriétaires ;

— que l’expertise vient clairement démontrer que la partie invisible des fondations soutenant le bâtiment en copropriété ne se trouve pas sous ledit bâtiment

ou le mur mais bien en débordement sur le terrain sous-terrain des époux [W] ;

— le caractère souterrain, donc caché, de ces fondations fait nécessairement obstacle au caractère de publicité qu’exige l’article 2261 du code civil, l’existence des fondations n’ayant été révélée que par les travaux d’excavation menés par les époux [W] en vue de la réalisation de leur construction.

En l’espèce et s’agissant des empiètements en fondation, il ne saurait utilement être invoqué de prescription acquisitive en raison de leur caractère non apparent. En effet et ainsi que le font valoir à bon droit les consorts [W], la condition de publicité posée par l’article 2261 du code civil ne peut de ce fait être considérée comme remplie. Il en va de même en ce qui concerne le débordement de l’assise du mur sur 0,5 mètres carrés évoqué de manière quelque peu elliptique par l’expert et dont le caractère apparent n’est aucunement démontré.

Comme le relève l’expert à juste titre, il est certain que les fondations qui empiètent sont en place depuis plus de trente ans, mais il est également certain que ces fondations n’étaient pas visibles par les époux [W].

En ce qui concerne les empiètements aériens, le syndicat des copropriétaires qui ne justifie pas de leur date d’installation ne peut pas non plus utilement invoquer la prescription trentenaire.

Le moyen tiré de la prescription acquisitive sera en conséquence écarté et les demandes formulées sur ce fondement par le syndicat des copropriétaires rejetées.

Sur la limite de propriété

Il résulte de l’expertise judiciaire que M. [P] a dressé le plan de proposition de limite selon les titres, ce qui l’amène à proposer le bornage au droit des points 100, 101 et 102 tels que définis au plan intitulé projet de proposition de limites selon les titres.

L’expert judiciaire précise que si le Tribunal validait la prescription trentenaire que fait valoir la copropriété, cela aurait pour effet de modifier la limite de propriété. Aussi M.[P] propose-t-il un deuxième bornage au droit des points 200, [Cadastre 6] et [Cadastre 7] tels que définis sur le plan intitulé proposition de limite selon la possession apparente.

Le moyen tiré de la possession trentenaire ayant été écarté (voir paragraphe précédent), il y a donc lieu de fixer la limite entre les deux propriétés selon le plan de proposition de limite selon les titres reliant les points 100,101 et 102.

Sur le caractère disproportionné de la demande de suppression de l’empiètement

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la jurisprudence a pu dans certaines hypothèses retenir que l’empiètement était négligeable ou encore faire application d’un principe de proportionnalité dans les cas où la démolition peut n’avoir que peu d’intérêt concret pour le propriétaire victime de l’empiètement incriminé. Il ajoute qu’en l’espèce, les époux [W] n’ont nullement été empêchés de construire sur leur terrain puisque, sans attendre l’avis de l’expert, ils ont dès 2021 organisé la construction d’une nouvelle maison qui est actuellement en cours d’achèvement. Il souligne que la suppression des fondations ne présente strictement aucune utilité pour les demandeurs et que les débords sont minimes de quelques centimètre à peine puisqu’il a pu être constaté que les débords allaient de 7 cm à environ 17 cm tout au plus ce qui est parfaitement dérisoire compte tenu des demandes de suppression et d’indemnisation, d’autant plus que l’expert a relevé que les débordements participent à la solidité de l’ouvrage.

Les consorts [W] font valoir que la jurisprudence dominante considère au contraire sur le fondement de l’article 545 du code civil que la mesure de l’empiètement est indifférente et ne peut entrer en ligne de compte dans la décision d’y mettre un terme. Il s’ensuit que conformément à la position très ferme de la cour de cassation à cet égard, le propriétaire victime de l’empiètement a le droit d’exiger la suppression des travaux exécutés sur son terrain quelles qu’en soient les conséquences.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il résulte par ailleurs de l’article 545 du même code que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il en résulte que la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l’exige, nonobstant le caractère minime de cet empiétement. Les frais de démolition de l’ouvrage empiétant sur la propriété voisine incombent au propriétaire de cet ouvrage.

L’empiétement sur la propriété d’autrui est ainsi sanctionné par la démolition, sans qu’y fasse obstacle le caractère minime de l’empiétement. Toutefois, lorsque le juge estime qu’il est techniquement possible de supprimer l’empiétement, il ordonne le rétablissement de la construction dans ses limites, sans qu’il y ait lieu de la démolir en entier.

En l’espèce et ainsi que précédemment indiqué, le rapport d’expertise judiciaire à permis d’établir l’existence de divers empiètements principalement au niveau des fondations mais aussi en surplomb.

Conformément au principe précédemment énoncé, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à opposer à M. et Mme [W] le caractère disproportionné des travaux de suppression des empiètements constatés par l’expert dès lors que l’ouvrage construit porte atteinte à leur droit de propriété.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à procéder aux travaux de nature à mettre fin à tous les empiètements dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement.

Compte tenu de l’absence d’urgence, M. et Mme [W] seront déboutés de leur demande visant à assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la réparation des préjudices subis par les époux [W]

M. et Mme [W] font valoir que :

— le déplacement de leur projet de construction était la seule et unique solution pour reprendre le chantier sans danger ;

— la construction initialement prévue était impossible à réaliser sans entraîner des risques pour l’immeuble du syndicat des copropriétaires qui se plaint en toute mauvaise foi que les époux [W] aient choisi la seule solution sécurisée ;

— mis à part le préjudice moral, l’ensemble des préjudices invoqués ont été validés par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— ce n’est que le 9 mai 2022 que M. [J] a rendu son rapport établissant que les fondations qui se trouvent sur la parcelle de M. et Mme [W] supportent l’immeuble du syndicat des copropriétaires ;

— les époux [W] ont lancé leur nouveau projet de construction alors que l’expert n’avait pas encore déterminé l’existence d’un empiètement : dès le mois de décembre 2021, ils ont mandaté un nouvel architecte ;

— la demande du deuxième permis de construire a été déposée le

6 avril 2022 ;

— il en résulte que les époux [W] avaient déjà pris la décision de changer de projet avant même que les empiètements allégués ne soient analysés et avant même qu’ait été étudiée la possibilité de poursuivre ou non leur projet initial : le choix de faire réaliser un second projet est donc une décision unilatérale et personnelle des époux [W] dont il n’appartient pas au syndicat des copropriétaires d’assumer les coûts, étant d’ailleurs observé que leur nouvelle maison est plus grande que le projet initial.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la construction initialement envisagée par M. et Mme [W] ne pouvait pas être réalisée car elle devait utiliser en partie l’espace sur lequel les fondations de la copropriété empiètent. Ainsi l’expert relève t-il que suite à la découverte de la fondation qui empiète, l’arrêt de chantier a été inévitable et justifié.

C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que les consorts [W] avaient modifié leur projet de construction indépendamment de l’obstacle résultant des empiètements.

Il y a au contraire lieu de retenir, ainsi d’ailleurs que l’a indiqué à juste titre le rapport d’expertise, que mis à part le préjudice moral, l’ensemble des préjudices invoqués sont tous les conséquences directes ou indirectes de l’arrêt de chantier.

Les époux [W] font valoir au titre de leur préjudice financier :

— le préjudice financier résultant de l’arrêt du chantier soit un montant de 33.919,52 euros;

— les frais liés au dépôt d’un nouveau permis de construire et de la perte d’une surface de 15 mètres carrés pour un montant de 46.105 euros ;

— le préjudice financier résultant de la reprise des travaux et des modifications contraintes apportées au projet initial soit au total la somme de 97.277 euros ;

— le préjudice financier résultant des frais et travaux en cours d’expertise hors honoraires de l’expert, de son sapiteur et de l’avocat soit au total 2.100 euros.

Les époux [W] invoquent encore un préjudice de jouissance et font valoir qu’ils ont été contraints de continuer à payer leur prêt pour leur maison actuelle correspondant à 3.096,28 euros ; ils estiment ainsi leur préjudice à la somme de 3.096,28 euros calculée sur 32 mois, le chantier de leur nouvelle maison n’étant toujours pas terminé, soit la somme de 108.369,80 euros.

Enfin, considérant avoir subi un préjudice moral, M. et Mme [W] font valoir qu’ils ont été contraints d’aménager leur emploi du temps pour pouvoir gérer les urgences du chantier liées à son arrêt imprévisible et ont subi un stress très important quand l’arrêté de péril a été pris. Ils indiquent aussi avoir dû faire l’avance de sommes imprévues et très conséquentes et que cette situation a eu un énorme impact sur leur vie pendant deux ans.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les montants sollicités n’ont fait l’objet d’aucune validation tacite.

Il conteste la valeur probante de certaines factures produites par les époux [W] et considère que les sommes liées au poste “arrêt de chantier” ne sont pas suffisamment justifiées.

En ce qui concerne les frais liés au nouveau permis de construire, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il existait des solutions alternatives à la nouvelle construction. Il argue du caractère exorbitant de la somme réclamée au titre d’une prétendue perte de surface de 15 mètres carrés.

Il fait encore valoir le caractère disproportionné et injustifié des préjudices allégués au titre de la reprise de travaux et modifications apportées au projet initial. A cet égard, il argue que les époux [W] ne sauraient se borner à produire de simples devis d’intervention alors qu’ils ont quasiment achevé les travaux de construction de leur nouvelle maison. Il conteste encore la hausse du coût des travaux dont se prévalent les demandeurs. Il discute de manière générale la valeur probante des devis. Il conteste les frais en cours d’expertise au motif notamment que les factures sont établies au nom de [L] [D], personne étrangère à la procédure, et que les demandeurs auraient eux-mêmes inscrit la mention acquittée sur la facture de l’entreprise TECHNIQUE DIAMANT SERVICE. Il conteste le retard des travaux tel qu’estimé par les demandeurs et fait valoir qu’en matière de préjudice tiré d’une perte locative, seule la perte de chance peut être indemnisée. Il ajoute qu’il ne lui appartient pas de rembourser le crédit contracté pour acquérir leur ancienne maison puisque quand bien même ils auraient vendu leur ancienne maison sans retard de chantier ils auraient quand même eu à rembourser leur crédit.

Pour ce qui est du préjudice moral allégué, le syndicat des copropriétaires le conteste enfin en faisant valoir que l’arrêt du chantier est une conséquence de la négligence des demandeurs qui se sont abstenus d’introduire un référé préventif comme il est d’usage; il argue à cet égard que s’ils avaient demandé une mesure de référé expertise, ils auraient pu s’apercevoir de l’existence d’un problème de fondation.

Au cas d’espèce, il sera relevé en ce qui concerne les frais allégués au titre du dépôt d’un nouveau permis de construire que M. et Mme [W] font état de la perte d’une surface de 15 mètres carrés évaluée sur la base de 2.835 euros du mètre carré soit 42.525 euros. Cependant les demandeurs ne justifient pas de cette perte ni de son lien avec le nouveau permis de construire. La demande à ce titre apparaît ainsi infondée et devra être rejetée. Il en va de même des frais de constat d’huissier d’affichage (340 euros) qui ne constitue en aucun cas une obligation légale et n’ont pas à être supportés par le défendeur. Les frais financiers engagés au titre du nouveau permis de construire seront donc limités aux honoraires d’architecte (3.240 euros).

Sur l’évaluation des préjudices financiers, il ressort pour le surplus du rapport d’expertise qu’en ce qui concerne les reprises des terrassements et les nouvelles études de sol devant être effectuées, le devis de la société STTB n’appelle pas de remarque de la part de l’expert. Celui-ci mentionne aussi pour l’ensemble des éléments correspondant aux différents postes de préjudice que ceux-ci n’appellent aucune observation de sa part.

Or, les critiques du syndicat des copropriétaires remettant en cause la valeur probante des devis et factures produits et validés par l’expert judiciaire ou encore la prise en compte de l’évolution de l’indice du coût de la construction, outre qu’elles n’ont pas été formulées en cours d’expertise, n’apparaissent pas de nature à remettre en cause l’évaluation des préjudices subis. Il ne saurait ainsi être sérieusement soutenu que Mme [L] [D] est étrangère à la procédure alors qu’il s’agit du nom de jeune fille de Mme [W].

A l’inverse, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à faire valoir que les époux [W] ne peuvent pas demander la prise en charge du remboursement de leur emprunt qu’ils auraient dû payer en toute hypothèse. Le syndicat des copropriétaires apparaît aussi bien fondé à faire valoir que les demandeurs ne justifient pas de leur affirmation selon laquelle la durée du chantier initialement prévue était de 12 mois. De plus, les demandeurs reconnaissent ne pas avoir eu l’intention de louer la nouvelle maison. Au regard de ces éléments, M. et Mme [W] ne justifient pas du préjudice de jouissance qu’ils invoquent.

Les circonstances de la cause justifient en revanche pleinement que leur soit allouée la somme réclamée au titre de leur préjudice moral et il ne saurait à cet égard être sérieusement soutenu qu’ils sont responsables de l’arrêt de leur chantier, d’une part parce que le référé préventif n’était pas une obligation, d’autre part parce que les assertions selon lesquelles il aurait pu mettre en lumière les difficultés liées aux fondations apparaîssent particulièrement hypothétiques. Il est en effet difficilement concevable qu’il ait été procédé à des excavations dans le cadre du référé préventif.

Au total c’est donc la somme de 142.314,52 euros que le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. et Mme [W] selon décompte ci-dessous :

— arrêt du chantier : 33.919,52 euros

— nouveau permis de construire : 3.240 euros

— reprise des travaux : 97.277 euros

— étude thermique : 778 euros

— frais et travaux en cours d’expertise : 2.100 euros

— préjudice moral : 5.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ont subi l’angoisse de voir leur immeuble s’effondrer du fait des travaux réalisés par les époux [W].

Cependant, ainsi que le font valoir les époux [W], l’expertise judiciaire a démontré que les fondations de l’immeuble en copropriété avaient été réalisées en dépit de toute règle. Il peut aussi être souligné que le défendeur n’apporte aucun justificatif au soutien de sa demande indemnitaire. Celle-ci sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes additionnelles

Les époux [W] formulent un certain nombre de demandes dans la rubrique “En tout état de cause” du dispositif de leurs conclusions :

— juger que le syndicat des copropriétaires est responsable des

empiètements ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de leur fournir préalablement aux travaux de suppression des empiètements une demande d’accès comprenant un descriptif des travaux et de leurs impacts ;

— ordonner, si aucune solution technique n’était trouvée dans un délai d’un an, la démolition de l’immeuble ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre un référé préventif ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de remettre sous astreinte en état identique leur terrain à la suite des travaux de suppression des empiètements.

Toutefois, les demandeurs se sont abstenus d’expliciter et de motiver ces demandes dans le corps de leurs conclusions contrairement à ce qu’exige l’article 768 du code de procédure civile.

De plus la demande de juger que le défendeur est responsable des empiètements s’analyse comme un moyen au soutien de la demande de condamnation et non comme une véritable prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Quant aux demandes d’injonction pour l’avenir, elles reposent sur des hypothèses et ne se justifient pas.

Ces demandes seront donc rejetées dans leur intégralité.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux demandeurs la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. Le défendeur sera corrélativement débouté de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a de très faibles ressources et qu’au surplus la suppression des débords pourrait avoir des conséquences irréversibles sur la stabilité de l’immeuble.

Au regard de ces éléments, il apparaît bien fondé à demander que soit écartée l’exécution provisoire en cas de condamnation.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

Fixe la limite séparative entre le fonds du [Adresse 11] à [Localité 15] (78) et celui de la copropriété du [Adresse 8] à [Localité 15] (78) respectivement parcelles AM[Cadastre 10] et AM[Cadastre 9] par la ligne qui

relie les points 100, 101 et 102 conformément au plan établi par M. [S] [P] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à

[Localité 15] représenté par son syndic en exercice à supprimer à ses frais les empiètements suivants dans un délai de quatre mois après la signification de la décision à intervenir :

— un empiètement des zingueries de 5 centimètres,

— un empiètement de la gouttière de 6 à 16 centimètres selon la limite séparative retenue,

— un empiètement par une tige métallique en surplomb de la propriété des époux [W] et visant à accrocher des câbles,

— un empiètement en fondation de 17 centimètres d’un plot soutenant un poteau,

— un empiètement en fondation de 26 centimètres correspondant

à un « hérisson »,

— un empiètement en fondation de 10 centimètres d’un voile béton.

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [C] [D] épouse [W] et M. [F] [W] la somme de 142.314,52 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [C] [D] épouse [W] et M. [F] [W] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Dit y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT