Cour d’Appel de [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 4]

[Localité 5]

Minute n°

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CQOM

Nature : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

[I] [R]

C/

[Y] [K]

[S] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des Contentieux de la Protection

du 27 Novembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Laure MAURER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du vingt octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Laure MAURER, Juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 1]

DEMANDEUR comparant en personne à l’audience,

Et :

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 2]

DEFENDEURS non comparants , non représentés

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 27/11/2025

à : M. [I] [R]

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 27 janvier 2025, M. [I] [R] a loué à Mme [S] [X] et M.[Y] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 520€ outre 50 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, M. [I] [R] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1140 € au titre du dépôt de garantie et des loyers échus au 30 avril 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, M. [I] [R] a fait assigner en référé Mme [S] [X] et M.[Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 7 juin 2025, dire et juger que les locataires est devenue occupante sans droit ni titre du logement loué,ordonner l’expulsion de les locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner les locataires à payer une provision de 2850 € à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 30 juillet 2025 sous réserve des loyers à échoir, qui seront actualisés le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 570 € égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés, et ce avec indexation conforme à l’augmentation annuelle du loyer,condamner les locataires à payer la somme de 950 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Territoire de [Localité 6] le 24 juillet 2025.

Le 4 septembre 2025, le tribunal a reçu le rapport de l’enquête sociale réalisée dans le cadre de la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que Mme [X] perçoit le RSA et des APL versés directement au bailleur. Le couple ne s’est pas présenté au rendez-vous.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 20 octobre 2025.

A cette audience, M. [I] [R], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il a actualisé sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3686 €, au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 20 octobre 2025.

Cités par actes délivrés à étude , Mme [S] [X] et M.[Y] [K] n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 avril 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 24 juillet 2025.

Sa demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc également recevable à ce titre.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, M. [I] [R] verse aux débats le contrat de bail prévoyant un loyer de 520€ et des provisions pour charges à hauteur de 50 euros ainsi qu’un décompte des loyers arrêté au 20 octobre 2025.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 octobre 2025, la dette locative de Mme [S] [X] et M.[Y] [K] s’élèvait à la somme de 3686 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Les défendeurs régulièrement assignés n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner à titre provisionnel les locataires au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément à la clause stipulée au contrat en son article VII, ils sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. La condamnation sera donc solidaire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, des mentions obligatoires fixées par cet article.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à les locataires le 25 avril 2025 pour une dette de 1140 €. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires prévues par l’article précité et un décompte de la créance. Les locataires n’ont pas résorbé leur retard de loyer dans les six semaines puisque le 24 juillet 2025, date de l’assignation, la dette était de 2850 € selon le décompte du 30 juillet 2025. Les locataires n’ont pas davantage saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies au 7 juin 2025, date de résiliation du bail, conformément aux dispositions contractuelles.

L’expulsion de Mme [S] [X] et M.[Y] [K] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 544 du code civil, Mme [S] [X] et M.[Y] [K] seront également condamnés à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 juin 2025, date de résiliation du contrat, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à la clause stipulée au contrat en son article VII, ils sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. La condamnation sera donc solidiaire.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [X] et M.[Y] [K] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, le demandeur ne justifie pas des frais non compris dans les dépens qu’il aurait engagé pour la présente procédure.

Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DÉCLARONS recevable la demande formée par M. [I] [R] à l’encontre de Mme [S] [X] et M. [Y] [K] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 4 février 2025, portant sur le logement situé [Adresse 3];

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2025 entre M. [I] [R], d’une part, et Mme [S] [X] et M.[Y] [K] , d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 juin 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [S] [X] et M.[Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [S] [X] et M.[Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [I] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Mme [S] [X] et M.[Y] [K] à payer à M. [I] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 570 €, égale au montant du loyer révisé, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 juin 2025, date de résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Mme [S] [X] et M.[Y] [K] à verser à M. [I] [R] la somme de 3686 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 20 octobre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

METTONS in solidum à la charge de Mme [S] [X] et M.[Y] [K] les entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTONS M. [I] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DISONS que la présente décision sera transmise au préfet du Territoire de [Localité 6] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,