TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 8]

(Site Coubertin)

N° RG 24/00009 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HY6S

JUGEMENT du

04 Septembre 2025

Minute n° 25/00776

[D] [W] épouse [C]

C/

[K] [I], Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE “[Localité 15] DE [Localité 11]”

Le

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+ copie exécutoire

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Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 04 Septembre 2025

après débats à l’audience du , présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [D] [W] épouse [C]

née le 13 Décembre 1956 à [Localité 10]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Patrice HUGEL, avocat au barreau d’ANGERS substitué par Maître Claire HALLE, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [K] [I]

demeurant : [Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Paul HUGOT, avocat au barreau de SAUMUR substitué par Maître Céline BARBEREAU, avocat au barreau d’ANGERS

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Localité 15] [Adresse 14]”

situé : [Adresse 1]

[Localité 5]

representée par son syndic : la SARL CABINET PIGÉ ET ASSOCIÉS

siégeant : [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean BROUIN, substitués par Maître Laura BICHOT-MOREAU, avocat au barreau d’ANGERS

FATS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé signé et à effet du 1er juillet 2017, Mme [D] [W] épouse [C] (la locataire) a pris à bail d’habitation un logement appartenant à Mme [K] [I] (la bailleresse), situé au deuxième étage de la résidence “[Adresse 16]”, [Adresse 2] [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 750 euros outre une somme de 70 euros au titre de la provision sur charges.

Le 23 décembre 2022, Mme [D] [W] épouse [C] a constaté la survenance d’un dégât des eaux dans son appartement, ce dont elle a avisé la propriétaire et un constat amiable de dégât des eaux a été dressé à cette même date.

Une recherche de fuite a été réalisée par la société Polygon.

Des travaux ont été effectués aux fins de résorption des fuites.

Déplorant la persistance de problèmes d’humidité au sein de son logement à l’issue des travaux, Mme [D] [W] épouse [C] a, par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, fait assigner Mme [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers auquel elle a demandé de :

— la déclarer recevable et bien-fondée en son action et ses demandes ;

— condamner Mme [K] [I] à exécuter les travaux visant à mettre un terme à l’humidité et remettre le logement en état, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner son relogement dans un bien similaire, aux frais et risques de Mme [K] [I], ce compris les frais de déménagement, pendant le temps des travaux ;

— condamner Mme [K] [I] au paiement de la somme de 11.956 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner Mme [K] [I] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre du préjudice personnel ;

— condamner Mme [K] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— suspendre le paiement du loyer de 750 euros et des charges versées mensuellement jusqu’à l’exécution de la totalité des travaux prescrits ;

— condamner Mme [K] [I] à lui verser la somme de 1.500 euros en raison de la faute commise en ne communiquant aucune quittance depuis sept ans ;

— condamner Mme [K] [I] à justifier des quittances de loyer depuis l’année 2017, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir.

Cette procédure a été enregistrée par le greffe sous le numéro RG 24-475.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 2 juillet 2024 à laquelle elle a été renvoyée à une audience ultérieure.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Mme [K] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 17]”, représenté par son syndic la SARL Cabinet Pigé et associés (le syndicat des copropriétaires), en vue de son intervention forcée au litige l’opposant à Mme [D] [W] épouse [C].

Cette procédure a été enregistrée par le greffe sous le numéro RG 24-1149.

Par jugement du 18 novembre 2024, ces deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 24-475.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Fontaine [Adresse 13] Brissac”, représenté par son syndic la SARL Cabinet Pigé et associés, a fait assigner son assureur, la SA Axa France Iard (l’assureur), devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers auquel il a demandé de :

— le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes ;

— condamner la SA Axa France Iard à le garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre outre les intérêts de droit à compter de la demande ;

— condamner in solidum la SA Axa France Iard et tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner au besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir ou bien dire n’y avoir lieu à l’écarter ;

— condamner in solidum la SA Axa France Iard et tout succombant aux dépens.

Cette procédure a été enregistrée par le greffe sous le numéro RG 25-021.

Suivant avis établi par le greffe le 31 décembre 2024, la procédure RG 24-475 a été réenrôlée sous le numéro RG 24-009.

L’affaire RG 24-475 et l’affaire RG 25-021 ont été rappelées à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 19 mai 2025 à laquelle elles ont été chacune retenues.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 25 avril 2025, Mme [D] [W] épouse [C] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— débouter Mme [K] [I] de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[18]” de sa demande tendant à ce que la présente juridiction décline sa compétence au profit du tribunal judiciaire d’Angers ;

— lui donner acte de sa renonciation à ses demandes tendant à l’autorisation de suspendre le règlement du loyer de 750 euros et des charges versées mensuellement jusqu’à l’exécution de la totalité des travaux prescrits, ainsi qu’à la condamnation de Mme [K] [I] à faire exécuter les travaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [K] [I] au paiement de la somme de 15.372 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner Mme [K] [I] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre du préjudice personnel ;

— condamner Mme [K] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— lui donner acte de sa renonciation à sa demande tendant à obtenir la condamnation de Mme [K] [I] à justifier des quittances de loyer depuis l’année 2017 sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [K] [I] à lui verser la somme de 1.500 euros en raison de la faute commise en ne communiquant aucune quittance durant sept ans ;

— condamner Mme [K] [I] à lui verser la somme de 1.500 euros en raison de la réclamation brutale et déloyale des charges sur six ans, constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat de bail ;

— condamner Mme [K] [I] à justifier des charges pour l’année 2023, suivant décompte définitif, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [K] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [K] [I] aux entiers frais et dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Mme [D] [W] épouse [C] soutient que la présente juridiction est compétente pour statuer sur l’appel en garantie formulé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de son assureur, estimant qu’une telle compétence relève d’une bonne administration de la justice. Elle précise que la jonction a été ordonnée entre la procédure l’opposant initialement à Mme [K] [I] et celle opposant la bailleresse au syndicat des copropriétaires.

La locataire soutient que Mme [K] [I] a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent, affirmant que si des travaux ont été réalisés en juin 2024 aux fins de résorption des fuites, une humidité anormale a persisté dans son logement. Elle explique que cette humidité était constante malgré une ventilation naturelle quotidienne, rendant le logement inhabitable. Elle indique que la propriétaire n’a mis en oeuvre aucune solution efficace pour résoudre le problème, et ce malgré les alertes qu’elle lui a adressées pendant 18 mois. Elle considère que l’inaction de la bailleresse l’a contrainte à occuper un logement indécent.

Mme [D] [W] épouse [C] invoque un préjudice de jouissance au motif qu’elle a été contrainte de vivre dans un logement indécent en raison de l’humidité, et ce pendant plus de 18 mois sans être déchargée du paiement de son loyer.

Mme [D] [W] épouse [C] se prévaut également d’un préjudice personnel résultant des effets de l’humidité sur sa santé, à savoir une gêne respiratoire et une anxiété, ainsi que de la dégradation de ses effets personnels.

Mme [D] [W] épouse [C] invoque en outre un préjudice moral, distinct selon elle de son préjudice de jouissance et de son préjudice personnel, au motif qu’elle a été contrainte de gérer la situation dont l’ampleur s’est intensifiée pendant 18 mois.

La locataire affirme par ailleurs que la bailleresse a commis une faute en ne lui communiquant aucune quittance de loyer pendant sept ans et demande en conséquence la réparation de ce préjudice.

Mme [D] [W] épouse [C] considère que la demande de régularisation des charges formulée par la bailleresse est infondée, affirmant que cette dernière ne justifie de la somme réclamée à ce titre ni dans son principe, ni dans son montant. Elle fait également état de la précarité de sa situation financière.

Par conclusions récapitulatives du 20 mars 2°25, Mme [K] [I] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— s’agissant des demandes formées par Mme [D] [W] épouse [U] à son encontre,

— débouter Mme [J] [W] épouse [C] de toutes ses demandes et subsidiairement de les réduire ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens ;

— s’agissant de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 17]”,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[18]” de sa demande tendant à ce que la juridiction de céans décline sa compétence au profit du tribunal judiciaire d’Angers ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 17]” à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [D] [W] épouse [C] au titre de ses préjudices de jouissance, préjudice personnel, préjudice moral, frais irrépétibles et dépens ;

— à titre subsidiaire, dire le présent jugement commun et opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 17]” ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 17]” de toutes ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 17]” à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [K] [I] indique ne pas contester la réalité des problèmes d’humidité survenus et constatés dans le logement loué à Mme [D] [W] épouse [C], mais conteste le caractère indécent du logement. Elle explique que les problèmes d’humidité étaient très localisés, ne représentant qu’environ 10 % de la surface du logement. Elle précise que les travaux de reprise nécessaires ont en tout état de cause été effectués en intégralité.

Mme [K] [I] considère que la demande indemnitaire formulée par la locataire au titre d’un préjudice de jouissance est excessive compte tenu du caractère localisé des problèmes d’humidité dans le logement.

Mme [K] [I] soutient que la réalité du préjudice personnel invoqué par la locataire n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant, affirmant que l’intéressée ne justifie nullement des conséquences sur sa santé qu’elle subirait du fait des problèmes d’humidité du logement.

Mme [K] [I] fait valoir que la réalité du préjudice moral invoqué par la locataire n’est établie ni dans son principe, ni dans son montant.

Mme [K] [I] soutient avoir transmis en temps utiles à la locataire l’intégralité des pièces nécessaires à justifier la régularisation des charges. Elle conteste le caractère brutal et déloyal de la réclamation faite à la locataire à ce titre, tel qu’allégué par cette dernière.

Mme [K] [I] soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’origine des désordres litigieux est établie au regard des éléments présents au dossier qui démontrent que le sinistre trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble. Elle demande en conséquence la condamnation de celui-ci à la garantir et relever de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge aux termes de la présente décision.

Mme [K] [I] sollicite que, dans un souci de cohérence du procès et de bonne administration de la justice, la présente juridiction retienne sa compétence pour statuer sur l’entier litige et que le syndicat des copropriétaires soit en conséquence débouté de sa demande tendant à ce que la juridiction de céans se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire d’Angers.

Par conclusions du 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “Fontaine [Adresse 13] Brissac”, représenté par son syndic, la SARL Cabinet Pigé et associés, demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— déclarer Mme [K] [I] irrecevable et en tous les cas mal fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Mme [K] [I] de ses demandes ;

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

— condamner la SA Axa France Iard à le garantir de toutes les condamnations qui seraient pronocnées à son encontre ;

— condamner in solidum la SA Axa France Iard et tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner au besoin l’exécution provisoire de la décision à intervenir ou bien dire n’y avoir lieu à l’écarter ;

— condamner in solidum la SA Axa France Iard et tout succombant aux dépens.

In limine litis, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[18]” soulève l’incompétence du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers pour statuer sur les demandes formulées à son encontre par la bailleresse, au profit de la chambre civile du tribunal judiciaire d’Angers.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 17]” sollicite la jonction de la procédure l’opposant à Mme [K] [I] avec l’appel en garantie qu’il a formé à l’encontre de son assureur de responsabilité civile, et ce dans un souci de bonne administration de la justice.

Il conteste sa responsabilité au titre de l’humidité constatée dans le logement de Mme [D] [W] épouse [C]. Il précise qu’il appartenait tant au co-propriétaire bailleur qu’au locataire-occupant de régulariser des déclarations de sinistre de manière à associer leurs assureurs respectifs à la reprise des dommages consécutifs, ce qui n’a selon lui pas été le cas en l’espèce. Il indique également être étranger à plusieurs demandes formulées par la locataire à l’encontre de la bailleresse, à savoir le désaccord entre ces dernières sur la répartition des charges ainsi que l’absence de délivrance de quittances de loyers.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 15] [Adresse 13] [Localité 11]” soutient que, par application du contrat d’assurance souscrit auprès de la SA Axa France Iard, il appartient à cette dernière société de le garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

La procédure engagée par le syndicat à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD n’a pas fait l’objet d’une jonction avec la présente instance.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 4 septembre 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la compétence du Juge des Contentieux de la Protection pour statuer sur les demandes formulées par Mme [K] [I] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 17]”.

L’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire dispose : “Le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.”

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, “Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.”

Le litige opposant Mme [I] au [Adresse 19] [Adresse 14] n’a pas pour objet, cause ou occasion le contrat de bail existant entre Mme [W] et Mme [I] mais a pour objet de determiner la responsabilité éventuelle du syndicat dans le dégat des eaux ayant pu affecter le logement appartenant à Mme [I].

Il convient de relever que dans ces écritures le syndicat conteste totalement sa responsabilité y compris l’existence et l’origine du dégat des eaux éventuel.

Aucune demande n’a été formée par la locataire à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Ce contentieux entre propriétaire et syndicat des copropriétaires ne relève pas de la compétence d’attribution du Juge des Contentieux de la Protection .

Il convient donc de disjoindre les procédures et d’ordonner le renvoi de la procédure engagée par Mme [I] à l’encontre du syndicat des copropriétaires devant la chambre civile du Tribunal Judiciaire d’Angers, les parties étant invitées à constituer avocat .

II. Sur la responsabilité de Mme [K] [I]

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

Aux termes du contrat de bail signé le 1er juillet 2017 Mme [D] [W] épouse [C] a loué à Mme [I] [K] un logement type 3 situé [Adresse 1] à [Localité 8] .

Le 23 décembre 2022 la requérante a constaté un dégat des eaux dans son appartement et en a fait part à son bailleur; elle a réalisé une déclaration de sinistre le même jour à son assureur en indiquant notamment avoir découvert des suintements d’eau en deux endroits différents dans la cuisine et dans la chambre, les tapisseries étant imbibées au point de cloquer.

L’assureur de la requérante a refusé sa prise en charge dès lors que la locataire n’était pas responsable du sinistre.

Me [V] commissaire de justice mandatée par la requérante a réalisé un constat des lieux loués le 14 novembre 2023 dont il résulte notamment que :

dans la cuisine les murs mis à nus sont noircis, un salpétre commence à apparaitre ainsi que des moisissures ; le plafond est noirci à l’angle; il est constaté la présence d’un champignon au dessus de la crédence à l’angle nord ouest dont le diamètre est de 8 cm environ; la paroi est couverte de moisissures; elle est humide et une odeur d’humidité et de champignon est perçue. Le papier se décole de la cloison entre la cuisine et la chambre ; au plafond et sur la paroi la peinture cloque; du salpètre et des auréoles jaunes apparaissent.

Dans la chambre la commissaire de justice constate que la tapisserie se décolle sur la cloison mitoyenne de la cuisine, la peinture cloque.

La requérante indique elle même dans ses dernières écritures que les travaux ont été réalisés au mois de juin 2024.

Il y a lieu de constater qu’aux termes de ses dernières écritures la requérante n’a pas maintenu de demandes concernant la suspension du règlement du loyer et des charges et la condamnation du bailleur à réaliser sous astreinte les travaux nécessaires.

Il résulte de manière incontestable des pièces produites que le logement loué a subi des infiltrations d’eau ne résultant pas d’une défaillance dans la réalisation des travaux d’entretien à la charge du bailleur mais de défaut d’étancheité affectant l’immeuble .

Le bailleur est personnellement responsable à l’égard de son locataire des troubles apportés aux conditions d’occupation normales du logement par un vice ou défaut de la structure , sans préjudice de son propre recours en garantie.

La locataire n’a pas formé de demandes indemnitaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

La réalisation des travaux dans le logement n’exonère pas le bailleur de son obligation d’indemniser le locataire des troubles de jouissance subis en raison de l’humidité ayant affectée le logement au cours du bail .

III. Sur les demandes indemnitaires

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

A. Sur la demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice de jouissance

Il est constant que la locataire a subi les conséquences d’une humidité excessive du logement résultant de faits totalement extérieurs à ses conditions d’habitation, entre le 23 décembre 2022 et le mois de juin 2024, cette humidité affectant la cuisine et la chambre principalement au point de ne pas en permettre l’occupation normale.

Le logement était partiellement inhabitable seulement, les autres pièces du logement n’étant pas affectées en l’absence de production de justificatif.

En considération du montant du loyer et des pièces affectées il convient de fixer à 200 euros par mois le préjudice de jouissance subi par la locataire qui a normalement acquitté son loyer pendant cette période, soit une somme de 3.600 euros pour 18 mois.

Mme [I] [K] sera en conséquence condamnée à payer à Mme [D] [W] épouse [C] la somme de 3.600,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

B. Sur la demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice personnel

La locataire fait valoir que l’humidité excessive du logement pendant toute cette période a dégradé ses affaires et lui a causé un préjudice d’anxiété ainsi que des gènes respiratoires.

La locataire justifie de consultations médicales pour une anxiété croissante pendant cette période.

Il ne peut être sérieusement contesté que l’humidité décrite et constatée par le commissaire de justice dans son acte du 14 novembre 2023 présente dans le logement pendant 18 mois, ait eu pour conséquence nécessaire tant une dégradation des biens présents dans le logement que des conditions de vie normales de la locataire contrainte d’y demeurer et de subir la durée des recherches de l’origine des infiltrations et des travaux nécessaires pour y remédier sans perspective d’amélioration pendant de très nombreux mois .

Il sera néanmoins tenu compte de l’absence de production de factures justificatives de remplacement d’effets ou objets.

Les préjudices personnels subis par la locataire pendant cette période, au delà du préjudice de jouissance déjà indemnisé, seront indemnisés par l’octroi d’une somme de 50.00 euros par mois soit 900.00 euros à la charge de Mme [I] [K] .

C. Sur la demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral

Mme [D] [W] épouse [C] ne justifie pas d’un préjudice moral independant du préjudice d’anxiété et du trouble de jouissance déjà réparé étant entendu que Mme [I] [K] justifie ne pas être restée inactive et qu’elle a elle même subi les lenteurs et délais d’interventions des entreprises pour parvenir à remédier aux causes des infiltrations d’eau dont l’origine se trouve dans la structure de l’immeuble et non dans un manquement à ses obligations d’entretien des lieux loués.

Mme [D] [W] épouse [C] sera donc déboutée de cette demande indemnitaire.

D. Sur la demande indemnitaire au titre de l’absence de communication des quittances de loyers:

Aux termes de l’article 21 de la Loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Le 8 mars 2023 la locataire a rappelé au bailleur par mail qu’elle n’avait pas reçu les quittances de loyuers demandées en acceptant qu’elles soient établies par trimestre. M. [I] a reconnu être responsable de l’absence de transmission en indiquant “ dès que j’ai le temps, je vous les prépare”.

Il n’est pas justifié de la date de son premier rappel par la locataire qui aux termes de ses dernières écritures reconnait avoir reçu les 84 quittances le 19 juin 2024 mais le bailleur reconnait lui même avoir adressé à la demande de la locataire, les 4 premières quittances de 2017 en 2018 ( pièce 31 du dossier du bailleur).

Ainsi la locataire avait bien formulé une demande d’envoi de ses quittances sans que son bailleur y procéde de longue date .

La locataire a renoncé à sa demande de condamnation sous astreinte dans ses dernières écritures . Il n’y a pas lieu d’en donner acte.

Il est ainsi acquis que les quittances n’ont été transmises que dans le cadre de la présente procédure sans aucun fait justificatif, alors même que la demande légitime de la locataire était antérieure au mois de mars 2023 et qu’elle avait formulé une première demande dès 2018.

Il y a lieu de sanctionner cette carence du bailleur par sa condamnation au paiement de la somme de 500.00 euros à titre de dommages et intérêts .

E/ Sur la demande de régularisation des charges :

Aux termes de l’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 le bailleur a l’obligation de procéder à une régularisation annuelle des charges losqu’il procède à un appel de provisions, ce qui est le cas de l’espèce.

Il résulte des pièces produites par la requérante ( notamment 16 à 18) que Mme [I] [K] a transmis en novembre 2021 une actualisation du loyer ainsi qu’un décompte récapitulatif des charges des dernières années accompagné d’une partie des justificatifs seulement ( TOM).

Aucune régularisation annuelle des charges n’était intervenue antérieurement en violation des dispositions d’ordre public de la Loi du 6 juillet 1989 .

En février 2022 ( pièce 20) la locataire portait à la connaissance du bailleur que le décompte des charges récupérables calculées par le syndic, déduction faites des provisions mensuelles de 70.00 euros s’elevait à la somme de 1.731,85 euros , ce qui la mettait dans une situation financière difficile.

La requérante indique avoir acquitté le montant des charges , ce qui n’est pas contesté par le bailleur.

La faute du bailleur qui a tardé sans raison à transmettre les justificatifs des charges et n’a pas actualisé les provisions pouvant être réclamées mensuellement à la locataire, est amplement caractérisée, de même que le préjudice subi par la locataire qui a dû acquitter brutalement une somme très importante.

Ce préjudice tant moral que financier sera réparé par la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 500.00 euros à titre de dommages et intérêts .

S’agissant des charges de l’année 2023, Mme [I] [K] justifie avoir communiqué à la locataire la taxe foncière de l’année 2023 ( pièce 30) .

Le 19 juin 2024 le bailleur a indiqué qu’il restait dans l’attente de la communication des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, mais il n’en justifie toujours pas dans le cadre de la présente procédure, sans explication alors meme que les décomptes annuels précédents du syndic, produits en pièce 27 à 29 sont du mois de mars et du mois de mai 2023 pour le dernier.

Le décompte des charges de l’année 2023 doit donc être en possession du bailleur qui ne justifie toujours pas à la date de l’audience, de sa communication à la locataire malgré sa demande répétée et désormais ancienne.

Le bailleur sera dès lors condamné sous astreinte à la communication de ce décompte de charges selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

V. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postérieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.

VI. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce préalablement décrites, il paraît équitable d’allouer à Mme [D] [W] épouse [C] une somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. S sera en conséquence condamnée à lui verser cette somme.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [K] sera condamnée aux dépens de la présente instance l’opposant à Mme [D] [W] épouse [C] .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection , statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

SE DECLARE INCOMPETENT pour connaitre des demandes formées par Mme [I] au terme de son assignation en intervention forcée du 16 octobre 2024 à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 15] DE [Adresse 12].

ORDONNE en conséquence le renvoi des parties devant la chambre civile du Tribunal Judiciaire d’Angers,celle-ci étant invitées à constituer avocat afin qu’il soit statué sur ces demandes indéterminées.

CONDAMNE Mme [I] [K] à payer à Mme [D] [W] épouse [C] :

—  3.600,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

—  900.00 euros à titre de dommages et intérêts au titre des préjudices personnels .

—  500.00 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de transmission des quittances locatives.

-500.00 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de régularisation annuelle des charges.

—  2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [K] à communiquer à Mme [D] [W] épouse [C] le décompte des charges de l’année 2023 ainsi que les justificatifs, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 15 euros par jour pendant un délai de 90 jours passé ce délai, à l’issue duquel il pourra de nouveau être fait droit par le Juge de l’Execution après liquidation de l’astreinte provisoire.

DEBOUTE Mme [D] [W] épouse [C] de ses autres demandes.

DEBOUTE Mme [I] [K] de ses autres demandes reconventionnelles.

CONDAMNE Mme [I] [K] aux dépens de l’ instance l’opposant à Mme [D] [W] épouse [C] .

Le Greffier Le Président