Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MARS 2025

N° RG 23/06032 – N° Portalis DB22-W-B7H-RTOB

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic, l’agence SAINT-SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [E]

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Octobre 2023 reçu au greffe le 18 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 23 Janvier 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mars 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [E] est propriétaire des lots n°763 et 783 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Faisant grief à M. [E] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] lui a adressé, par le biais de son conseil, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 août 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10]

(ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société Agence SAINT SIMON, a par acte de commissaire de justice en date du

17 octobre 2023, fait assigner M. [E] devant le tribunal de céans, lui demandant de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes.

— condamner M. [E] à lui payer les sommes suivantes :

* 12.211,10 euros, selon décompte net arrêté au 8 septembre 2023 (appel du 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation,

* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive,

* 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers dépens, dont distraction sera effectuée au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

— condamner M. [E] à lui rembourser les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n° 2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale, qu’il serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [E], régulièrement assigné par acte remis à sa personne le

17 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [E] pour les lots n°763 et 783,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception avisée

le 17 août 2023 et distribuée le 1er septembre 2023 pour un montant de

12.211,10 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au

8 septembre 2023 pour un solde débiteur de 12.211,10 euros,

— des extraits du grand livre pour les exercices 2022 et 2023,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2019 au

31 mars 2021

— un appel de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023 au

30 septembre 2023,

— deux appels travaux en dates des 19 avril 2023 et 16 juin 2023

— la répartition individuelle de charges pour l’exercice 2019.,

— la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 15 mars 2023. ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 15 mars 2023 et prenant fin le 30 juin 2025.

Il convient de relever que le grand livre ou le décompte informatique ne sont pas à eux seuls suffisants pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées. Par ailleurs, les appels de fonds trimestriels, qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, doivent, pour être retenus, être confortés par les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années considérées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit que le procès-verbal d’assemblée générale du 15 mars 2023, laquelle a, comme relevé ci-dessus, approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel 2024. Aucune somme au titre d’appels de provisions relatives à d’autres exercices ne peut donc être retenue, faute de production des procès-verbaux des assemblées générales concernées.

En outre, faute de produire les appels de fonds trimestriels de l’exercice 2022, aucune somme ne peut être retenue à ce titre.

Ainsi, seuls les sommes appelées au titre des appels travaux des 19 avril 2023 et 16 juin 2023 pour les travaux votés lors de l’assemblée générale 2023, à savoir “Mission MO réfection suite fissuration”, “Etude géotechnique complémentaire G2PRO” et “Réalisation travaux inspection télévisée réseau”, sont suffisamment justifiées.

M. [E] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 567,96 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation. Il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [E] au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative au remboursement d’honoraires proportionnels

S’agissant de la demande relative au remboursement d’éventuels honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale, il convient de rappeler que l’article 768 du code de procédure civile dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, faute pour le demandeur d’avoir invoqué dans la discussion les moyens au soutien de sa prétention relative au remboursement des honoraires proportionnels, il sera débouté de sa demande formulée sur ce fondement.

Sur les autres demandes

M. [E], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [E] sera condamné à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 567,96 euros au titre des charges de copropriété échues au 8 septembre 2023 (appel du 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023, date de l’assignation,

Condamne M. [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ([Adresse 8]), représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [T] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ([Adresse 8]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [E] aux dépens dont distraction au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2025 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY