TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30 AVRIL 2025

N° RG 25/00133 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXJO

Code NAC : 30Z

AFFAIRE : S.A.S. CPI C/ [N] [Y]

DEMANDERESSE

S.A.S. CPI, société par actions simplifiée, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de Tours sous le numéro 911 975 696, dont le siège social est situé 13 B avenue de la République à Chambray-lès-Tours (37170), prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [G] [R], président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Elena Sanchiz, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 712, M^e Lauriane Bernard, avocat au barreau de Tours

DEFENDERESSE

Madame [N] [Y], née le 14 septembre 1988 à Saint-Germain-en-Laye, de nationalité française, demeurant 1 allée du Théâtre de Verdure à Villepreux (78450)

représentée par M^e Stéphanie Arena, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 637, M^e Philippe Chatellard, avocat au barreau de Paris

Débats tenus à l’audience du 27 février 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 27 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré.

Le 30 avril 2025, l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant notarié en date du 17 novembre 2023, la société CPI a consenti une promesse de vente au profit de Madame [N] [Y] portant sur un immeuble sis 3 route du Petit Bois à Savonnières (Indre-et-Loire), moyennant un prix de 245 000,00 €, notamment sous les conditions suspensives particulières suivantes :

— réalisation de travaux en vue du changement des huisseries et de l’isolation des combles ;

— réalisation d’un grillage sur la totalité des abords de la parcelle ;

— réalisation des travaux de voirie et réseaux divers du lotissement ; et

— obtention d’un prêt par l’acquéreur.

Le contrat prévoit une indemnité d’immobilisation d’un montant de 24 500,00 € et une date butoir au 29 février 2024.

Les parties ont conclu le 29 février 2024 une convention d’occupation précaire autorisant Madame [N] [Y] à exécuter des travaux dans le bien immobilier et prorogeant la date butoir de la vente au 18 mars 2024.

Par courrier de son conseil en date du 19 mars 2024, la société CPI a mis en demeure Madame [N] [Y] de se présenter le 27 mars 2024 à l’étude du notaire aux fins de régulariser l’acte authentique de vente.

Le 26 mars 2024, invoquant l’inachèvement des travaux mis à la charge du promettant, Madame [N] [Y] a fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice.

Madame [N] [Y] ne s’étant pas présentée le 27 mars 2024 à l’étude du notaire, un procès-verbal de carence a été établi.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, la société par actions simplifiée CPI a fait assigner Madame [N] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 août 2024 puis renvoyée au 10 octobre 2024, date à laquelle elle a été radiée du rôle pour défaut de diligence des parties.

Après réinscription au rôle, la cause a été entendue à l’audience du 27 février 2025.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société par actions simplifiée CPI demande au juge des référés de :

à titre principal,

— condamner Madame [N] [Y] à lui payer la somme de 24 500,00 euros par provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation du fait du caractère définitif de la vente ;

— condamner Madame [N] [Y] à lui payer par provision une somme de 45 747,65 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi par la société CPI du fait de l’absence de remise en état du bien immobilier ;

— condamner Madame [N] [Y] à lui payer par provision une somme correspondant au montant total de l’astreinte journalière de 100,00 euros, dont le montant reste à parfaire ;

— condamner Madame [N] [Y] à lui payer la somme de 3 000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens ;

à titre subsidiaire,

— condamner Madame [N] [Y] à lui payer la somme de 24 500,00 euros par provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi du fait de manque de loyauté dans l’exécution de la promesse de vente ;

— condamner Madame [N] [Y] à lui payer la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

à titre plus subsidiaire,

— renvoyer l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond sans qu’il soit nécessaire d’assigner à nouveau Madame [N] [Y].

Elle soutient en substance, au visa notamment des articles 1103 et 1194 du code civil, que la vente présente un caractère définitif de la vente, compte tenu de la levée d’option tacite par le bénéficiaire et de la levée de la condition suspensive relatives à des travaux afférents aux menuiseries, telles qu’elles ressortent de la convention d’occupation précaire signée à la demande de Madame [N] [Y] et des échanges intervenus entre les parties, de sorte que le paiement de l’indemnité d’immobilisation lui est due.

Elle ajoute que Madame [N] [Y] a entrepris dans le bien des travaux qu’elle n’a pas achevés, ce qui a entraîné une dépréciation du bien, la convention d’occupation précaire prévoyant à sa charge une obligation de remise en état qu’elle n’a pas respectée et ce qui a conduit la société CPI à baisser le prix pour le revendre un tiers en septembre 2024 pour la somme de 228 000,00 €. Elle estime qu’il appartient également à la demanderesse de l’indemniser du coût de l’emprunt souscrit pour l’acquisition au titre de la période d’avril 2024 à septembre 2024.

Elle invoque à titre subsidiaire, au visa des articles 1104 et 1240 du code civil, la mauvaise foi et la déloyauté de la défenderesse dans l’exécution de la promesse de vente, compte tenu de son revirement de dernière minute.

A titre plus subsidiaire, elle sollicite le renvoi de l’affaire devant le tribunal statuant au fond, au vu de l’urgence résultant du délai écoulé depuis l’assignation.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [N] [Y] demande au juge des référés de :

à titre principal,

— rejeter les demandes formées à son encontre ;

à titre subsidiaire,

— débouter la société CPI de sa demande de condamnation à lui payer une somme au titre de la remise en état du bien ;

en tout état de cause,

— rejeter la demande tendant à mettre en œuvre l’article 837 du code de procédure civile ;

— condamner la société par actions simplifiée CPI à lui payer une somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont distraction au profit de la société civile professionnelle Blatter, Seynaeve.

Elle soutient en substance que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse, dès lors que plusieurs des conditions suspensives mises à la charge de la société CPI n’ont pas été réalisées dans le délai prévu, soit au plus tard le 29 février 2024.

Elle conteste avoir renoncé aux conditions suspensives stipulées dans son intérêt ainsi que cela ressort de la convention d’occupation précaire, par laquelle la date de signature de la vente a été prorogée.

Elle estime, au visa de l’article 1186 du code civil, que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque du fait de la non-réalisation des conditions suspensives dans le délai imparti.

Elle rappelle que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter les termes de la promesse et des clauses de la convention d’occupation précaire.

Elle conteste toute indemnisation à valoir sur le coût de remise en état de l’immeuble au motif que les travaux réalisés ont été autorisés par la société CPI, que si la convention prévoit une remise en état “s’il y a lieu” cette clause n’a pas vocation à s’appliquer compte tenu des travaux réalisés qui étaient nécessaire à l’habitabilité du bien.

Elle conteste enfin l’application des dispositions relatives à la passerelle en l’absence d’urgence.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes principales de provisions :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Lorsqu’un délai est prévu dans une promesse de vente pour la réalisation d’une condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

En l’espèce, la vente objet de la promesse litigieuse était soumise à la réalisation préalable par la société CPI de travaux portant notamment sur le changement des huisseries, l’isolation des combles, la pose d’un grillage sur la totalité des abords de la parcelle et la réalisation des travaux de voirie.

Contrairement à ce que soutient la partie demanderesse, il ne ressort pas des échanges entre les parties une renonciation claire et non équivoque par Madame [N] [Y] à ces conditions suspensives, alors qu’au contraire, la convention d’occupation précaire a été conclue au regard de la non-réalisation de ces travaux dans le délai et afin notamment de proroger le délai de réalisation de ces conditions suspensive jusqu’au 18 mars 2024.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat par commissaire de justice, des photographies produites et des courriers échangés entre les parties, qu’à cette date, les travaux n’étaient pas totalement achevés, la clôture n’ayant été terminée que le 29 mars 2024 selon les propres déclarations de la société CPI.

Il en résulte que la demande tendant à condamner Madame [N] [Y] à payer à la société CPI une provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation se heurte à une condition sérieuse, la défenderesse invoquant la caducité de la promesse.

Par ailleurs, la convention d’occupation précaire conclue entre les parties le 29 février 2024 stipule notamment qu’ “en cas de non-réalisation de la vente au plus tard le 18 mars 2023 (sic) par la faute de l’ACQUEREUR en la personne de Mme [Y], et sauf prorogation de la date butoir entre les parties, Mme [Y] :

— s’engage sans délai à libérer les lieux et à remettre au VENDEUR l’ensemble des clefs de la maison

— s’oblige à régler au VENDEUR, une indemnité forfaitaire de CENT EUROS (100 €) par jour de retard, jusqu’à la complète libération des lieux et leur remise en l’état au jour de l’entrée en jouissance anticipée s’il y a lieu.

Cette somme sera perçue à titre d’indemnité forfaitaire, sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de la partie victime de la défaillance de l’autre, de poursuivre cette dernière en réalisation de son engagement.

Cette astreinte est stipulée non réductible en cas de libération partielle des lieux ou de libération totale des lieux sans remise en état.

Pour le cas où la remise en état des lieux n’était pas effectuée par l’ACQUEREUR à la date convenue, malgré la demande expresse du VENDEUR, ce dernier pourrait faire effectuer aux frais de l’ACQUEREUR cette remise en état”.

Toutefois, compte tenu de ce qui précède, il n’est pas démontré par la société CPI avec l’évidence requise en référé que la non-réalisation de la vente avant le 18 mars 2024 résulte d’une faute de la part de Madame [N] [Y] au sens de cette clause, de sorte que la mise en œuvre de ces stipulations se heurte également à une contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes de provisions à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice subi par la société CPI du fait de l’absence de remise en état du bien immobilier et au titre d’une astreinte journalière.

Sur la demande subsidiaire de provisions pour exécution déloyale des contrats :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 1104 alinéa 1er du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, les échanges invoqués par la partie demanderesse sont insuffisants pour caractériser avec l’évidence requise en référé la déloyauté qu’elle impute à Madame [N] [Y] dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente, puis dans la négociation et la mise en œuvre de la convention d’occupation précaire. De surcroît, la demanderesse ne justifie pas de la nature ni de l’existence d’un préjudice qui en résulterait pour elle.

La demande subsidiaire formée à ce titre doit donc être rejetée.

Sur la demande de renvoi à une audience de fond :

Aux termes de l’article 837 alinéa 1er du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est justifié d’aucune urgence par la partie qui en formule la demande, il convient de rejeter la demande subsidiaire tendant à faire usage de ces dispositions.

Sur les demandes accessoires :

La société par actions simplifiée CPI , partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner la société par actions simplifiée CPI à payer à Madame [N] [Y] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes principales et subsidiaires formées par la société CPI à l’encontre de Madame [N] [Y] ;

Rejetons la demande tendant à la mise en oeuvre de l’article 837 alinéa 1er du code de procédure civile ;

Condamnons la société par actions simplifiée CPI à payer à Madame [N] [Y] la somme de 1 500,00 € (mille cinq cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société par actions simplifiée CPI aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre