TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

27 JUIN 2025

N° RG 22/01404 – N° Portalis DB22-W-B7G-QPEY

Code NAC : 74D

DEMANDEURS au principal :

Défendeurs à l’incident :

1/ Monsieur [XH] [B] [Y],

Propriétaire de la parcelle G [Cadastre 7],

né le 17 Janvier 1967 à [Localité 30] (78),

demeurant [Adresse 2] – [Localité 15],

28 Monsieur [Z] [ZH] [Y],

Propriétaire de la parcelle G [Cadastre 7],

né le 19 Décembre 1956 à [Localité 26] (75),

demeurant [Adresse 11] – [Localité 17],

3/ Monsieur [M] [F] [Y],

Propriétaire de la parcelle G [Cadastre 7],

né le 24 Octobre 1960 à [Localité 26] (75),

demeurant [Adresse 27],

[Localité 1],

4/ Madame [SU], [X] [Y] épouse [VW],

Propriétaire de la parcelle G [Cadastre 7],

née le 25 Février 1963 à [Localité 35] (78),

demeurant [Adresse 12] – [Localité 18],

5/ Madame [RB] [XO],

Propriétaire et occupante des parcelles G [Cadastre 5] et G [Cadastre 6]

née le 28 Juin 1965 à [Localité 20] (GRANDE-BRETAGNE),

demeurant [Adresse 14] – [Localité 16],

représentés par Maître Coline GERARD, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS au principal :

1/ L’Association Syndicale Libre “Lotissement [Adresse 23]”, prise en la personne de son Président en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 16],

2/ Monsieur [VO] [CS] [C]

né le 17 Juillet 1972 à [Localité 19] (06),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

3/ Monsieur [R] [MS] [O]

né le 26 Juin 1966 à [Localité 35] (78),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

4/ Madame [IO] [K] [J] épouse [O]

née le 05 Mars 1965 à [Localité 29] (92),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

5/ Madame [GE] [CB] [DG] [H] épouse [P]

née le 19 Décembre 1952 à [Localité 22] (14),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

6/ Monsieur [PU] [P]

né le 05 Février 1964 à [Localité 34] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

7/ Monsieur [A] [U] [L]

né le 07 Octobre 1961 à [Localité 25] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

8/ Madame [N] [KZ] [DG] [E]

née le 20 Janvier 1972 à [Localité 33] (17),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

9/ Madame [S] [V] [ZA] épouse [L]

née le 20 Avril 1961 à [Localité 26] (75),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

10/ Monsieur [MK] [AM]

né le 15 Janvier 1972 à [Localité 35] (78),

demeurant [Adresse 4] – [Localité 16],

Demandeurs à l’incident :

représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

11/ Madame [T] [I]

née le 22 Novembre 1953 à [Localité 24] (69),

demeurant [Adresse 13] – [Localité 16],

12/ Monsieur [SM] [I]

né le 23 Juillet 1955 à [Localité 21] (81),

demeurant [Adresse 13] – [Localité 16],

Défendeurs à l’incident :

représentés par Maître Paul COUTURE de l’AARPI ABC ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

13/ Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 23] sis [Adresse 4] [Localité 16], pris en son syndic en exercice représenté par son Président en exercice, Monsieur [C] [VO] domicilié en cette qualité [Adresse 4] [Localité 16],

Défendeur à l’incident :

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

* * * * * *

DÉBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 16 janvier 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Monsieur JOLY, Juge de la mise en état assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 27 Mars 2025, prorogé au 05 Juin 2025 et 27 Juin 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Messieurs [XH], [Z] et [M] [Y], Madame [SU] [Y] sont propriétaires d’une parcelle cadastrée G136 limitrophe d’un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 23]” situé [Adresse 28] à [Localité 16] (78), soumis au statut de la copropriété.

Madame [RB] [XO] est devenue propriétaire unique des parcelles G134 et G135 également limitrophes de l’ensemble immobilier “[Adresse 23]”, dont elle a hérité au décès de ses parents, Monsieur [D] [XO], Madame [W] [G] épouse [XO].

Cet ensemble immobilier est composé de cinq maisons d’habitation constituant l’ASL “lotissement [Adresse 23]” (ci-après l’ASL).

M. et Mme [I] sont quant à eux propriétaires d’une parcelle voisine cadastrée G [Cadastre 10].

S’estimant enclavés, les consorts [XO] et [Y] ont, par acte du

4 mars 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 23] ainsi que les propriétaires des cinq maisons d’habitation afin de voir constater l’état d’enclave et établir une servitude.

Par ordonnance du 5 juillet 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation et désigné en tant que médiateur le Centre Yvelines Médiation.

La médiation judiciaire n’a pas abouti et par acte du 7 juillet 2023, les copropriétaires composant l’ASL [Adresse 23] ont fait assigner en intervention forcée M. et Mme [I] afin de voir ordonner la jonction avec la première instance et fixer la servitude sur leur parcelle cadastrée G [Cadastre 10].

Par ordonnance du 28 novembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.

Ayant appris que les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 23] étaient constitués en ASL, les consorts [Y] et [XO] ont, par acte du

1er août 2023, fait assigner l’ASL “Lotissement [Adresse 23]”.

Cette nouvelle assignation a fait l’objet d’une ordonnance de jonction du

6 décembre 2023.

Par conclusions d’incident du 5 février 2024, l’ASL “Lotissement [Adresse 23]” et les propriétaires la composant ont saisi le juge de la mise en état afin de voir ordonner une expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident du 3 septembre 2024, l’ASL “Lotissement [Adresse 23]” et les propriétaires la composant (ci-après l’ASL) demande au juge de la mise en état de :

Désigner tel Expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et, notamment, tous documents relatifs à la propriété des parcelles concernées par le litige, à leur désignation cadastrale, et tout document d’urbanisme ;

— Se rendre sur place, à [Localité 16] (78), [Adresse 28], parcelles cadastrées

G n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] en présence des parties ou celles-ci dûment appelées et visiter les lieux

— Donner son avis sur la situation d’enclave des parcelles cadastrées section

G n° [Cadastre 7], et n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6],

— Donner son avis sur les modalités d’exercice d’une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section G n° [Cadastre 7], et n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]

— Notamment, étudier la possibilité d’aménager l’assiette de la servitude de passage sollicitée au profit des parcelles cadastrées section G n° [Cadastre 7], et n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], sur la parcelle cadastrée section G n°[Cadastre 10];

— Donner son avis sur toute difficulté consécutive à l’existence de servitudes, d’emprises, de mitoyenneté ou encore d’éventuels troubles que pourraient causer les travaux et les remèdes à y apporter ;

— Chiffrer le coût des aménagements qui s’avéreraient éventuellement nécessaires ;

— Fournir une évaluation du montant des indemnités consécutives à la création d’une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section G n° [Cadastre 7], et n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], notamment indemnité de servitude et indemnisation des préjudices résultant de l’exercice de la servitude pour les propriétaires du fonds servant;

— Plus largement, fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les aménagements demandés et leurs conséquences matérielles ;

— Fournir, dans son rapport définitif, tous éléments permettant à la juridiction du fond de se prononcer sur la solution la plus adaptée pour la création d’une éventuelle servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section

G n° [Cadastre 7], et n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et, notamment, comparer la solution consistant à créer un passage sur les parcelles G n° [Cadastre 3], [Cadastre 8] à [Cadastre 9], et G n° [Cadastre 10]

Dire que l’expert pourra se faire assister, s’il y a lieu, par tout sapiteur de son choix,

Dire qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise sur simple requête ou d’office.

Débouter les consorts [Y] et [XO] de leurs demandes.

Aux termes des leurs dernières conclusions d’incident du 17 décembre 2024, les consorts [Y] et [XO] demandent au juge de la mise en état de :

A TITRE PRINCIPAL :

— Rejeter la demande d’expertise judiciaire présentée par les copropriétaires de la [Adresse 28] et l’ASL « Lotissement [Adresse 23] » en l’absence de preuve apportée quant à son utilité ;

A TITRE SUBISIDIAIRE :

— Limiter la mission de l’Expert à l’examen du coût du passage par la voie commune appartenant à l’ASL [Adresse 23], l’ouverture d’un passage par la [Adresse 31] étant manifestement impossible compte-tenu de la configuration des lieux et du refus de la mairie d’élargir cette [Adresse 31] qui lui appartient, l’état d’enclavement des parcelles étant lui aussi manifestement acquis au regard de la configuration des lieux et des documents versés au débat ;

A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE :

— Limiter la mission de l’Expert à l’examen du passage le mieux adapté pour désenclaver les parcelles [Y] et [XO], l’état d’enclavement des parcelles étant manifestement acquis au regard de la configuration des lieux ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Mettre à la charge des copropriétaires de la [Adresse 28] et l’ASL

« Lotissement [Adresse 23]" l’avance des honoraires et frais de l’Expert ;

— Condamner les copropriétaires de la [Adresse 28] et l’ASL "Lotissement [Adresse 23]" au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’en tous les dépens.

Par conclusions d’incident du 20 décembre 2024, M. et Mme [I] émettent protestations et réserves d’usage sur l’expertise sollicitée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 789,5°, du code de procédure civile prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

L’ASL fait valoir que :

— les demandeurs ne justifient pas du caractère constructible de leurs terrains alors que c’est une condition édictée par l’article 682 du Code civil ;

— un terrain desservi par un accès pédestre n’est pas considéré comme enclavé si une voie accessible à des véhicules est proche ;

— en l’espèce les parcelles des demandeurs sont accessibles par un chemin piéton, la [Adresse 31], qui donne sur la [Adresse 28], de sorte qu’ils disposent d’un accès proche à une voie accessible aux véhicules ;

— les terrains son également accessibles de l’autre côté par la [Adresse 32] qui est déjà utilisée par les demandeurs pour introduire des tracteurs et matériels imposants ;

— si l’état d’enclave était toutefois reconnu, les parcelles enclavées pourraient bénéficier d’une servitude de passage sur la parcelle des consorts [I] cadastrée G [Cadastre 10] ;

— le trajet ainsi retenu serait beaucoup plus court, or en vertu de l’article 683 du code civil, le passage doit régulièrement être pris du côté le plus court du fonds enclavé à la voie publique : en effet, le trajet le plus court depuis la [Adresse 28] passe manifestement par la [Adresse 28] nécessitant une servitude s’exerçant sur la parcelle de M. et Mme [I] ;

— les demandeurs occultent la nécessité de prévoir le passage des réseaux

ce qui impliquerait des travaux importants si la servitude était prise du côté

de l’ASL ;

— l’ASL va faire installer un portail pour clôturer le lotissement qui a été accepté par la Mairie et sera incompatible avec un passage supplémentaire ;

— la servitude de passage entrainerait une gêne dommageable pour les copropriétaires de l’ASL et il en résulterait un préjudice de jouissance et une perte de valeur de leur bien.

Les consorts [Y] [XO] font valoir que :

— en l’absence de tout accès motorisé à leurs parcelles, que ce soit par la [Adresse 31] ou la [Adresse 32], ils sont empêchés de pouvoir y édifier une construction alors que leurs terrains sont classés en zone urbaine par le PLU et donc par nature constructibles ;

— leurs parcelles jouxtent la copropriété [Adresse 23] composée de cinq maisons individuelles, qui comporte une voie péripghérique dénommée passage commun, conçue pour désenclaver la zone en desservant d’éventuelles opérations futures qui ne disposeraient pas d’autres accès ;

— les défendeurs ont été assignés le 4 mars 2022 et n’avaient jusqu’ici pas jugé utile de présenter une demande d’expertise judiciaire ce qui prouve le caractère dilatoire de ladite demande ;

— il n’existe aucun doute sérieux sur l’état d’enclavement des parcelles [Y] et [XO] ;

— contrairement à ce que prétendent avec la plus parfaite mauvaise foi les copropriétaires, aucun accès motorisé n’est possible par la [Adresse 32] ;

— l’état d’enclavement des parcelles [Y] et [XO] ressort également de documents délivrés par la Mairie qui préconise d’ailleurs le désenclavement par l’ASL ;

— la voie située à l’intérieur de la copropriété [Adresse 28] désignée sous le vocable passage commun a été prévue et dimensionnée dès l’origine dans le but de permettre le désenclavement des terrains situés derrière celle-ci ce qui résulte du plan d’occupation des sols de la commune de [Localité 16] ;

— le passage commun appartenant à l’ASL [Adresse 23] constitue la voie logique et naturelle pour désenclaver les terrains des demandeurs ;

— il ressort très nettement des photographies versées aux débats que ce passage est parfaitement adapté par ses caractéristiques et ses dimensions pour offrir un accès à la voie publique et désenclaver les terrains des consorts [XO] et [Y] ;

— à l’inverse, l’utilisation de la sente des clos comme voie de passage se révèle manifestement impossible : il ressort à cet égard d’un courrier de la commune en date du 13 mai 2024 que cette dernière, seule propriétaire de la sente, est opposée à son élargissement ;

— extrêmement coûteux, l’aménagement de la sente des clos ne pourrait être envisagé qu’en empiétant sur les parties privatives de la propriété de M. et Mme [I] alors que du côté de la copropriété, la voie d’accès existe déjà et ne nécessite pas d’aménagement coûteux dès lors que le passage des réseaux pourrait se faire par la sente des clos ;

En application des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent faire l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer mais elles ne peuvent en aucun cas être ordonnées pour suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

En effet, selon l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de statuer ni sur l’existence de l’état d’enclavement, ni sur les modalités du désenclavement.

Au cas d’espèce, l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée par voie d’incident est contestée et l’ASL ne démontre pas, à ce stade de la procédure, que les éléments de preuve produits aux débats ou ceux qui pourraient l’être dans le cadre de la mise en état sont insuffisants pour trancher le fond du litige.

Ainsi, l’ASL “Lotissement [Adresse 23]” et les propriétaires la composant ne démontre pas que sa demande d’expertise ne tendrait pas à suppléer sa propre carence dans la constitution du dossier, ni même que le Tribunal ne serait pas à même de se prononcer sur l’état d’enclavement et sur la solution la plus adéquate pour y remédier.

L’ASL “Lotissement [Adresse 23]” et les propriétaires la composant seront par conséquent déboutée de leur demande d’expertise et

Sur les autres demandes

L’ASL “Lotissement [Adresse 23]” et les propriétaires la composant supporteront les dépens du présent incident.

Il n’y a pas lieu à ce stade de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance réputée contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute l’ASL “Lotissement [Adresse 23]” et les propriétaires la composant de leur demande d’expertise,

Condamne l’ASL “Lotissement [Adresse 23]” et les propriétaires la composant aux dépens du présent incident,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 1er octobre 2025 à 09h30 pour conclusions au fond en défense.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 JUIN 2025, par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, Juge de la mise en état, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT