Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi référé, 22 octobre 2024, n° 24/01610

TJ Bobigny 22 octobre 2024

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que le commandement de payer avait été régulièrement signifié et que l'absence de paiement justifiait l'expulsion.
Accepté
Existence d'une créance établie
La cour a jugé que la créance était établie tant dans son principe que dans son montant, condamnant le locataire au paiement.
Accepté
Préjudice subi par l'occupation sans droit ni titre
La cour a reconnu le préjudice et a fixé l'indemnité d'occupation au montant de la redevance convenue.
Accepté
Responsabilité du défendeur pour les frais de justice
La cour a condamné le défendeur à payer les dépens, y compris le coût du commandement de payer.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le défendeur devait payer une somme pour les frais exposés.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi référé, 22 oct. 2024, n° 24/01610
Numéro(s) :	24/01610
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emeline LALLEMENT
Parties :	Préfet de la Seine

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/01610 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUQD

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 22 Octobre 2024

La SCCV JEANNE [C]

Monsieur [M] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 10 Septembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

La SCCV JEANNE [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Emeline LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Emeline LALLEMENT

Monsieur [M] [W]

Expédition délivrée à :

Préfet de la Seine-[Localité 10]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1er janvier 2023, la SCCV JEANNE [C] a conclu une convention d’occupation précaire avec Monsieur [M] [W] portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle révisable de 1 500,00 €.

Le 11 avril 2024, après plusieurs mises en demeure infructueuse, la SCCV JEANNE [C] a fait délivrer à Monsieur [M] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 24 000,00 €.

Par notification électronique du 19 avril 2024, la SCCV JEANNE [C] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 21 juin 2024, la SCCV JEANNE [C] a attrait Monsieur [M] [W] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SCCV JEANNE [C] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SCCV Jeanne [C], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [M] [W] ; De condamner Monsieur [M] [W] au paiement des sommes suivantes :23 800,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant de la redevance et des charges dus à compter de la résiliation du contrat jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 1 500 € ;1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 1er juillet 2024, la SCCV JEANNE [C] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 10 septembre 2024.

Lors de l’audience, la SCCV JEANNE [C], représentée par son conseil, maintient ses demandes et s’en rapporte aux termes de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens. Elle expose avoir acquis le bien litigieux dans le cadre d’une opération de promotion immobilière et avoir consenti par une convention d’occupation précaire l’occupation du premier étage à Monsieur [M] [W]. Elle explique avoir connu ce dernier dans le cadre de leurs activités professionnelles respectives. Elle déclare qu’il ne s’est jamais acquitté de la redevance convenue et a pris possession de l’intégralité du bien en y stockant du mobilier et en y introduisant un tiers. La SCCV JEANNE [C] soutient avoir cherché des solutions amiables sans succès. Enfin, elle fait valoir avoir obtenu le permis de construire nécessaire à la mise en place du projet immobilier portant sur le bien occupé.

Monsieur [M] [W] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 11 avril 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Une convention d’occupation précaire ou temporaire est un contrat dans lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire, justifié par des motifs propres à attester de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. En matière de locaux d’habitation, la validité d’une convention d’occupation précaire dérogatoire aux règles d’ordre public régissant les baux est subordonnée à la caractérisation de l’existence, au moment de sa signature, de circonstances objectives, indépendantes de la seule volonté des parties qui justifient que l’on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent donc toute volonté de fraude.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, la commune intention des parties de conclure un contrat d’occupation temporaire des lieux ressort explicitement des termes de la convention, notamment de son exposé préalable et de son article 1. Le motif est légitime (pallier le risque de squat dans l’attente de l’obtention du permis de construire par la propriétaire) et ne constitue pas une fraude.

Ce contrat contient une clause (article 14) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, quinze jours après une sommation ou un commandement de payer resté infructueux. Cette clause non équivoque a été acceptée par le défendeur.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [W] le 11 avril 2024, pour un montant principal de 24 000,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [M] [W], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement de la redevance ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 avril 2024, soit quinze jours après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation de la convention d’occupation est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [M] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SCCV JEANNE [C], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCCV JEANNE [C], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [W].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [M] [W] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la propriétaire satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter la SCCV JEANNE [C] de cette demande.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCCV JEANNE [C] sollicite le paiement d’un arriéré de 23 800 € arrêté au 26 avril 2024, au titre des redevances impayées par Monsieur [M] [W] depuis son entrée dans les lieux le 1er janvier 2023.

La redevance s’élevant à 1 500 € comme cela ressort du contrat d’occupation précaire du 1er janvier 2023, cette somme correspond effectivement à ce qui est dû pour 15,8 mois d’occupation (du 1er janvier 2023 au 26 avril 2024), l’occupant n’ayant versé aucune redevance depuis son entrée dans les lieux.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCCV JEANNE [C] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [W] à verser à la SCCV JEANNE [C] la somme de 23 800,00 € actualisée au 26 avril 2024 au titre de l’arriéré, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [M] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCCV JEANNE [C] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant de la redevance qui aurait été due en cas de non-résiliation de la convention d’occupation précaire, soit la somme mensuelle de 1 500,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] sera condamné à payer à la SCCV JEANNE [C] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SCCV JEANNE [C] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 1er janvier 2023 entre la SCCV JEANNE [C] et Monsieur [M] [W] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS la SCCV JEANNE [C] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DÉBOUTONS la SCCV JEANNE [C] de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à la SCCV JEANNE [C] la somme de 23

800,00 € actualisée au 26 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXONS, à compter de la résiliation du contrat, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [W] à la somme mensuelle de 1 500,00 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à la SCCV JEANNE [C] ladite indemnité mensuelle à compter du 27 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] à verser à la SCCV JEANNE [C] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE