MINUTE N°

N° RG 24/00732 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQQK

Société VILOGIA

C/

Madame [I] [J]

Monsieur [O] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société VILOGIA, inscrite au R.C.S. de LILLE METROPOLE sous le numéro 475 680 815, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Sophie ACQUERE, avocat

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 1], non- comparante, ni représentée

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 1], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Madame [I] [J] et à Monsieur [O] [H]

RAPPEL DES FAITS

La société VILOGIA a donné à bail à Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] par contrat en date du 13 septembre 2019, pour un loyer mensuel de 816,05 €, provision pour charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société VILOGIA a fait signifier à Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] un commandement de payer, le 7 août 2024, pour le montant principal de 8 227,20 €. Ce commandement a été infructueux.

Elle a ensuite fait assigner Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] le 4 novembre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

— Condamner solidairement Madame [J] et Monsieur [H] à payer la somme de 7 776,86 € ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— Subsidiairement, prononcer sa résiliation judiciaire ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [J] et Monsieur [H] et des occupants de leur chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire qu’à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la résiliation judiciaire et jusqu’à leur départ définitif, les cités devront mensuellement solidairement à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement sans préjudice des charges et, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— Condamner solidairement les cités au paiement d’une astreinte définitive de 8 € par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification du jugement à intervenir ;

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls des cités, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement les cités à payer la somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

— Condamner solidairement les cités aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin, la société VILOGIA a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 10 605,78 €, arrêtée à la date du 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse et hors frais de procédure.

Bien que cités en l’étude du commissaire de justice, Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] n’ont été ni présents, ni représentés.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES CONSÉQUENCES DU DÉFAUT DE COMPARUTION DES DÉFENDEURS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [J] et Monsieur [H], régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société VILOGIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par voie électronique le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le contrat de bail conclu le 13 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 6) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 octobre 2024 et que le contrat de bail est résilié à cette date.

En conséquence, l’expulsion des lieux de Madame [J] et Monsieur [H] et des occupants de leur chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [J] et Monsieur [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Les locataires occupent désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Madame [J] et Monsieur [H] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par les contrats de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu, le dernier jour de chaque mois, et due prorata temporis pour le mois d’octobre 2024 et le mois de la libération des lieux.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société VILOGIA a produit un décompte, arrêté à la date du 10 juin 2025, aux termes duquel Madame [J] et Monsieur [H] restent devoir la somme de 10 605,78 €, hors frais de procédure, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Toutefois, Madame [J] et Monsieur [H] n’ayant pas comparu à l’audience du 24 juin 2025, l’actualisation à laquelle son bailleur a procédé au cours de ladite audience ne peut leur être opposée.

En revanche, du fait de leur absence de comparution, Madame [J] et Monsieur [H] n’ont, par définition, pas contesté pas leur dette locative pour le montant figurant dans l’assignation qui leur a été délivrée le 4 novembre 2024, soit 7 776,86 €, échéance de septembre 2024 incluse, montant qui inclut les frais de procédure s’élevant à 554,23 € qu’il convient de déduire.

En conséquence, Madame [J] et Monsieur [H] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 7 222,63 € (7 776,86 € – 554,23 €) avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] et Monsieur [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société VILOGIA, Madame [J] et Monsieur [H] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société VILOGIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 septembre 2019 entre la société VILOGIA et Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 octobre 2024 et qu’en conséquence, ledit contrat de bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] à verser à la société VILOGIA la somme de 7 222,63 €, échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] à verser à la société VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivis, à compter du 8 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] à payer la somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [O] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE la société VILOGIA de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,