MINUTE N°

N° RG 24/00594 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNNM

S.A. d'[Adresse 9]

C/

Monsieur [R] [L]

Madame [I] [N] épouse [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM ERIGERE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro B 612 050 591 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [L] – dernière adresse connue : [Adresse 3] (anciennement [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [I] [N] épouse [L], née le 04 octobre 1981 à [Localité 10] ([Localité 11] – 53) – demeurant [Adresse 3] (anciennement [Adresse 5]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, Vice-Présidente

En présence de [C] [F], auditrice de jsutice

Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER

En présence de : Souhina HEMISSI

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Emmanuel NOMMICK

1 copie certifiée conforme à : Madame [I] [N] épouse [L]

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM ERIGERE a donné à bail à monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] un appartement à usage d’habitation avec parking situé au [Adresse 3] (anciennement [Adresse 6]) par contrats du 14 décembre 2022 et du 23 décembre 2022 (parking), pour un loyer mensuel de 1.048,10 € et 236,15 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ERIGERE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er avril 2025, la SA d’HLM ERIGERE – représentée par son conseil – demande, d’ordonner l’expulsion sous astreinte de monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] ; d’autoriser le transport des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 27.525,17 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer avec capitalisation des intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, invoquant la mauvaise foi de la locataire qui a par ailleurs été relevée par la commission de surendettement.

Convoqué par acteecommissaire de justice signifié le 27 septembre 2024 par PV 659 monsieur [R] [L] n’a pas comparu.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à sa personne le 27 septembre 2024, madame [I] [N] épouse [L] a comparu et demandé à se maintenir dans les lieux moyennant un plan d’apurement de sa dette locative, dont elle reconnaît le principe et le montant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM ERIGERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Une précédente procédure d’expulsion a été initiée par le bailleur le 30 janvier 2024. Or, la commission de surrendement a déclaré le dossier de madame [I] [L] recevable le 26 décembre 2023, elle a orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire alors que la procédure était pendante devant le juge des contentieux de la protection. C’est pourquoi, ce dernier a statué le 30 mai 2024 et constaté la suspension de plein droit, pendant 2 ans, des effets de la clause résolutoire. Parallèlemet, un recours a été intenté par le bailleur contre la décision de la commission et le juge chargé du surendettement près le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a relevé la mauvaise foi de madame et l’a déclarée irrecevable à la procédure de surendettement.

Le bailleur a ainsi à nouveau assigné ses locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 14 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 3.4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2023, pour la somme en principal de 5.246,34 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 septembre 2023.

L’expulsion de monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] sera ordonnée, en conséquence. Elle concernera également l’emplacement de stationnement, accessoire du logement et dont le contrat contient également une clause résolutoire dont les termes ont été respectés par le bailleur.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’autoriser leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT ET RELATIVES A L’OCTROI DE DELAIS DE PAIEMENT :

La SA d’HLM ERIGERE produit un décompte démontrant que monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] restent solidairement devoir, après soustraction des frais de poursuite et de rejet de prélèvement non justifiés, la somme de 27.486,67 € à la date du 28 février 2025.

Madame [I] [N] épouse [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Monsieur [R] [L] non plus.

La première demande à se maintenir dans les lieux et de bénéficier des plus larges délais, mais elle ne produit aucun justificatif sur sa situation personnelle, professionnelle ni financière. Elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant et le montant de l’arriéré est tel, que les mensualités d’apurement ne pourraient être assumée par elle. Elle sera donc déboutée de sa demande de délai.

A titre surabondant, il est à noter qu’à l’audience, madame [I] [N] épouse [L] a donné des explications tout à fait différentes de celles qu’elle a communiquées tant au juge du surendettement qu’au juge ayant statué lors de la précédente instance relative à son expulsion. Elle impute désormais l’impayé à la carence de son époux.

Elle prétend que ce dernier a quitté le domicile et en a informé le bailleur, qui ne confirme pas la désolidarisation du bail.

Monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 27.486,67 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.246,34 € à compter du commandement de payer (4 juillet 2023) et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

S’agissant de la demande d’anatocisme judiciaire, si le code prévoit qu’effectivement les intérêts échus pour une période d’un an peuvent produire eux-mêmes intérêts sur décision judiciaire, il n’apparaît pas opportun en l’espèce de l’ordonner. Aggraver une situation d’impayé qui est marquée depuis plusieurs années risque de compromettre définitivement la solvabilité des locataires, ce qui n’est certainement pas dans l’intérêt du bailleur qui sera ainsi débouté de sa demande.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ERIGERE, monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2022 et au contrat de location de l’emplacement de stationnement conclu le 23 décembre 2022 entre la SA d’HLM ERIGERE et monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (anciennement [Adresse 7] sont réunies à la date du 3 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM ERIGERE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SA d’HLM ERIGERE de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] à verser à la SA d’HLM ERIGERE la somme de 27.486,67 € (décompte arrêté au 28 février 2025, incluant quittancement du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.246,34 € à compter du 4 juillet 2023 et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] à verser à la SA d’HLM ERIGERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE madame [I] [N] épouse [L] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA d’HLM ERIGERE de sa demande d’anatocisme judiciaire ;

CONDAMNE in solidum monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] à verser à la SA d’HLM ERIGERE une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [R] [L] et madame [I] [N] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,