TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 24/05924 – N° Portalis DB22-W-B7I-R4FN

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K]

né le 17 Novembre 1973 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 04 Novembre 2024 reçu au greffe le 05 Novembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Juin 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [K] est copropriétaire des lots n°226, 602 et 615 de la Résidence [6] située [Adresse 1].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, a par acte de commissaire de justice en date du

4 novembre 2024, fait assigner M. [K] devant le tribunal de céans aux fins de le voir condamné avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  10.979,65 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 30 octobre 2024 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2024 avec capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

—  559,20 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. [K] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [K], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025 et a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de

M. [K] pour les lots n°226, 602 et 615 ,

— des courriers de mise en demeure adressés par le syndic au défendeur en date du 14 avril 2021, du 20 août 2024 et du 28 octobre 2024,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2024 pour un solde débiteur de 11 538,85 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 14 janvier 2020 au

12 septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

27 juin 2019, 9 décembre 2020, 7 septembre 2021, 23 novembre 2022 et

16 mai 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2018 à 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic conclu le 24 septembre 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.979,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

M. [K] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 559,20 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Il justifie de la mise en demeure par avocat du 14 avril 2021 ainsi que du courrier recommandé de mise en demeure du 20 août 2024. En revanche, il n’est pas justifié de la mise en demeure du 25 janvier 2021 dont le montant figurant dans le décompte sera donc écarté.

M. [K] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 513,60 euros à ce titre et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions sur ce point.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 28 octobre 2024.

Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter de la réception de cette mise en demeure, soit le

4 novembre 2024 suivant l’avis de réception versé aux débats.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [K] sera condamné à lui payer la somme de 1.944 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites.

M. [K], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] située [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 10.979,65 euros au titre des charges de copropriété échues au

1er octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil,

Condamne M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

513,60 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.100 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [K] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] située [Adresse 1] du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT