TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]

Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00069 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHCU

MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 11 Février 2025

contradictoire

premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMIR

DEFENDEUR(S) :

[C] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Bierling

copies délivrées le

à M^e Bierling

à mme [M]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 11 Février :

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 17 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMIR

[Adresse 2]

[Localité 3],

représentée par M^e Jean-christophe BIERLING, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [C] [M]

[Adresse 5]

[Localité 3],

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2021, la société S.E.M. I.R. a donné en location à Mme [C] [M] et Mme [O] [L] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 572,12 €, provisions sur charges non comprises.

Après deux sommations par lettres recommandées distribuées les 13 novembre 2023 et 24 février 2024, la SA S.E.M. I.R. a fait signifier, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, à Mme [C] [M], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 4 765,28 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, signifié à l’étude, la SA S.E.M. I.R. a assigné Mme [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Ordonner l’expulsion de Mme [C] [M] du logement sis [Adresse 5], ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Mme [C] [M] à payer à la S.E.M. I.R. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé chaque année à l’échéance et augmenté de la provision sur charges à compter de la signification du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;Dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Mme [C] [M] à payer à la S.E.M. I.R. la somme de 5 246,22 € arrêtée au 21 mai 2024, à actualiser au jour de l’audience, et majorée des intérêts légaux, en deniers et quittance.Condamner Mme [C] [M] à payer à la S.E.M. I.R. la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Mme [C] [M] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.Ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 17 décembre 2024, la SA S.E.M. I.R., représentée par Maître BIERLING, maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise le montant de la dette qui s’élève désormais à 6 662,78 €, échéance de décembre 2024 incluse. Elle indique que le règlement des loyers a repris à l’exception de celui d’octobre 2024.

Mme [C] [M] comparait. Elle expose sa situation personnelle et notamment l’existence d’une procédure de surendettement et sollicite des délais de paiement.

Un rapport de diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience à l’occasion de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA S.E.M. I.R. justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 juin 2021 contient une clause résolutoire en son article 3 des clauses générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 4 765,28 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA S.E.M. I.R. produit un décompte démontrant que Mme [C] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6 495,01 € à la date du 10 décembre 2024.

Mme [C] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6 495,01 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.7333-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

(…) »

En l’espèce, Mme [C] [M] fait l’objet d’une procédure de surendettement qui a été déclaré recevable le 30 septembre 2024. Aucune décision n’avait encore été rendue à la date de l’audience.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit par la SA S.E.M. I.R. que Mme [C] [M] avait repris le versement intégral des loyers courants à la date de l’audience. Mme [M] a en outre justifié à l’audience qu’elle attendait une somme de 982,93 € en janvier 2025 au titre d’une régularisation de charges en sa faveur lui permettant de réduire d’autant le montant de la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Mme [C] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des échéances de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [C] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [C] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu du déséquilibre économique existant entre les parties, il apparait inéquitable de faire droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2021 entre la SA S.E.M. I.R. et Mme [C] [M] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [M] à verser à la SA S.E.M. I.R. la somme de 6 495,01 € (décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant l’échéance de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Mme [C] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, selon les modalités du plan de surendettement à intervenir ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA S.E.M. I.R. puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [C] [M] soit condamnée à verser à la SA S.E.M. I.R. une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA S.E.M. I.R. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire, et par M^me Edeline EYRAUD, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE