TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

20 MARS 2025

N° RG 24/01456 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKHZ

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. VASUDEVA C/ S.A.R.L. MA-ANNAPURNA

DEMANDERESSE

S.C.I. VASUDEVA, au capital de 1.524,49 €, inscrite au RCS de Pontoise sous le numéro 379 159 163, dont le siège social est situé au [Adresse 1], prise en la personne de son gérant et représentant légal

représentée par Maître Carole Le Marignier, avocats au barreau de Val-d’Oise, vestiaire : 110

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MA-ANNAPURNA, au capital de 10.000,00 €, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 808 181 028, dont le siège social est situé au [Adresse 2], prise en la personne de son répresentant légal

représentée par M^e Amina Naji, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 338

Débats tenus à l’audience du 6 février 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 6 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2023, la société civile immobilière Vasudeva a consenti au profit de la société Ma Annapurna un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 2] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023 moyennant annuel un loyer fixé à la somme de 47 758,90 € hors taxes et hors charges par an.

Le 28 mai 2024, la société civile immobilière Vasudeva a fait signifier à la société Ma Annapurna un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 20 088,42 € au titre des loyers et charges impayés, dont les frais de l’acte, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, la société civile immobilière Vasudeva a fait assigner la société Ma Annapurna devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à l’audience du 7 novembre 2024, la cause a été entendue à l’audience du 6 février 2025.

Aux termes de son assignation soutenue oralement à l’audience, la société civile immobilière Vasudeva demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au juge de :

— constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 8 novembre 2023 entre les parties portant sur le local commercial situé [Adresse 2] (Yvelines), est acquise depuis le 29 juin 2024 ;

— constater en conséquence la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— ordonner l’expulsion de la société Ma Annapurna et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 1 000,00 € par jour ;

— condamner la société Ma Annapurna, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal d’un montant de 19 879,44 € représentant larriéré des loyers et charges restant dus jusqu’à la date de résiliation du bail, outre intérêts au taux légal majorés de 8 % conformément à l’article 9 du bail, la clause pénale s’élevant à 1 987, 94 €, soit 10 % des sommes restant dues ;

— fixer, à titre provisionnel, le montant journalier de l’indemnité d’occupation à la somme de 200,00 € par jour de retard à compter du 29 juin 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux, en application de l’article 12 du bail, et à défaut fixer, à titre provisionnel, le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à la somme de 3 979,90 € par mois, soit le loyer mensuel hors charges, à compter du 29 juin 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner la société Ma Annapurna, à titre provisionnel, au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— dire que le dépôt de garantie d’un montant de 11 939,72 € restera acquis à la société civile immobilière Vasudeva ;

— rejeter les demandes de la société Ma Annapurna ;

— condamner la société Ma Annapurna à payer à la société civile immobilière Vasudeva la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, avec distraction au profit de Maître Carole Le Marignier.

Elle précise que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 55 698,60 € premier trimestre 2025 inclus, en l’absence de règlement. Elle expose qu’aucun justificatif d’assurance n’a été fourni pour les années 2024 et 2025 et s’oppose fermement à tout délai de paiement.

Elle ajoute que les pièces adverses présentent des incohérence, la défenderesse produisant une facture de décembre 2023 au titre d’un sinistre survenu en juin 2024.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Ma Annapurna demande au juge des référés de lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette.

Elle indique en substance que le bien immobilier a subi des fuites importantes au niveau de la toiture, que le bailleur a refusé de prendre à sa charge le coût des travaux de remise en état de sorte que le restaurant a dû fermer depuis le mois de juillet 2024 générant d’importantes pertes d’exploitation.

Elle propose des mensualités de 1 000,00 € pour s’acquitter de la dette locative.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Ma Annapurna et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre la société civile immobilière Vasudeva et la société Ma Annapurna comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligation.

Le commandement de payer signifié le 28 mai 2024 à la société Ma Annapurna vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 19 879,44 € en principal selon décompte annexé à l’acte et mentionne également l’obligation de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que la société Ma Annapurna ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 juin 2024 à minuit.

Si elle invoque de récents travaux consécutifs à un dégât des eaux, la société Ma Annapurna ne s’est pas acquittée du montant de son loyer courant depuis le 1er trimestre 2024, à l’exception d’un versement partiel de 4 000,00 € en avril 2024 et ne produit toujours pas de justificatif d’assurance, malgré les stipulations de l’article 5.17 du bail et le commandement qui lui a été signifié. Elle ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’un montant conséquent en sus de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société Ma Annapurna selon les termes du dispositif ci-après.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 200,00 € par mois. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due à la société civile immobilière Vasudeva à compter du 29 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société civile immobilière Vasudeva verse aux débats un extrait du compte de la société Ma Annapurna arrêté à la somme de 43 758,88 € à la date du 4 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

L’obligation de la société Ma Annapurna n’est pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, de sorte qu’il convient de condamner la société Ma Annapurna à titre provisionnel à payer ladite somme à la société civile immobilière Vasudeva.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 19 879,44 €, à compter du 4 octobre 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société civile immobilière Vasudeva au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 %, de la majoration du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société Ma Annapurna, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 et de l’assignation.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Carole Le Marignier peut recouvrer directement contre la société Ma Annapurna les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’équité commande de condamner la société Ma Annapurna à payer à la société civile immobilière Vasudeva la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société civile immobilière Vasudeva et la société Ma Annapurna portant sur le local commercial situé [Adresse 2] (Yvelines), avec effet au 28 juin 2024 à minuit ;

Ordonnons l’expulsion de la société Ma Annapurna et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Ma Annapurna à payer à la société civile immobilière Vasudeva la somme provisionnelle de 43 758,88 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance du quatrième trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur un montant de 19 879,44 € et à compter du 4 octobre 2024 pour le surplus ;

Condamnons la société Ma Annapurna à payer à la société civile immobilière Vasudeva une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Ma Annapurna à payer à la société civile immobilière Vasudeva la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société Ma Annapurna au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2024 et de l’assignation ;

Disons que Maître Carole Le Marignier peut recouvrer directement contre la société Ma Annapurna les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Le Greffier Le Vice-Président