MINUTE N°

N° RG 24/00178 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS34

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [I] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 572 161 321, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat du barreau des Hauts-de-Seine

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffière lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : [I] [W]

RAPPEL DES FAITS

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [I] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 11] [Localité 1] par contrat du 30 mars 2023, pour un loyer mensuel de 873,12 euros outre 246,82 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a ensuite fait assigner Madame [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [W] avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin ; de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner la défenderesse au paiement de la somme actualisée de 28.073,82 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT précise qu’aucun loyer n’a été réglé depuis l’entrée dans les lieux en mars 2023.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 26 novembre 2024, Madame [I] [W] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 9.608,54 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

L’expulsion de Madame [I] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Madame [I] [W] reste devoir, après déduction des frais de poursuite (32,79 euros et 163,93 euros relatifs au commandement de payer), la somme de 28.073,82 euros à la date du 4 avril 2025.

Madame [I] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 28.073,82 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9.608,54 euros à compter du commandement de payer (11 janvier 2024), sur la somme de 17.828,02 euros à compter de l’assignation (26 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [I] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 5 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, et au regard du montant important de la dette locative, Madame [I] [W] sera condamnée à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2023 entre la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [I] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 11] [Localité 1], sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [I] [W] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 28.073,82 euros (décompte arrêté au 4 avril 2025, incluant une dernière facture de l’échéance du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 9.608,54 euros, à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 17.828,02 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [I] [W] à payer à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [I] [W] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Madame Blandine JAOUEN, greffière.

La greffière,, La juge,