N° RG 25/00584 – N° Portalis DB22-W-B7J-TC5F . Jugement du 03 Février 2026.

TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Chambre de proximité

N° RG 25/00584 – N° Portalis DB22-W-B7J-TC5F

[Adresse 3] d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

03 Février 2026

[L]

c/

[G] [K],

[T] [K]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e Christel THILLOU DUPUIS

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [G] [K]

et Mme [T] [K]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 03 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 04 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

[L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET

DEFENDEUR(S) :

M. [G] [K]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

Mme [T] [K]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

À l’audience du 04 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2020, la société [L] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [K] et Mme [T] [K] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9] ainsi qu’une cave n°84, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 798,46 euros et d’une provision pour charges de 188,09 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3456,19 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [K] et Mme [T] [K] le 20 janvier 2025.

Par assignations du 7 mai 2025, la société [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [K] et Mme [T] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4417,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025, à parfaire,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 4 décembre 2025, la société [L], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que la dette est en baisse et déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société [L] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [G] [K] reconnaît en effet le montant de la dette et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il s’engage à transmettre une attestation d’assurance contre les risques locatifs sous huitaine.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, la société [L] transmet une attestation d’assurance contre les risques locatifs et indique se désister de sa demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 394 et suivants du code de procédure civile, il convient de prendre acte du désistement de la société [L] de sa demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3456,19 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [L] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2025, M. [G] [K] et Mme [T] [K] lui devaient la somme de 2067,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [K] et Mme [T] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [K] et Mme [T] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [L] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [K] et Mme [T] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société [L] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’attestation d’assurance,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2020 entre la société [L], d’une part, et M. [G] [K] et Mme [T] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9] est résilié depuis le 18 mars 2025,

CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et Mme [T] [K] à payer à la société [L] la somme de 2067,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025,

AUTORISE M. [G] [K] et Mme [T] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [K] et Mme [T] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [K] et Mme [T] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [G] [K] et Mme [T] [K] seront condamnés in solidum à verser à la société [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

N° RG 25/00584 – N° Portalis DB22-W-B7J-TC5F . Jugement du 03 Février 2026.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [G] [K] et Mme [T] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 janvier 2025 et celui des assignations du 7 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge