TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/01/2025

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée

le : 16/01/2025

à : M^e Wilfried SCHAEFFER, La Société SMA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BEY

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0615

DÉFENDEURS

La Société SMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

[Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BEY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 octobre 2020 à effet au 23 octobre 2020, l’établissement public [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [B] sur des locaux situés au [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer de 366,52 euros.

Au cours du mois de janvier 2023, Mme [Z] [B] a subi un sinistre dans son logement consécutif à un dégât des eaux.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, Mme [Z] [B] a fait assigner l’établissement PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— La suspension des loyers et des charges jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— La condamnation de l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH à lui payer les sommes suivantes :

o 10000 euros au titre de son préjudice moral,

o 6150,30 euros soit 13 mois de loyer au titre de son préjudice de jouissance,

o 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 14 juin 2024, a été renvoyée à la demande du défendeur à l’audience du 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH a fait assigner la société SMA en intervention forcée, aux fins de :

— jonction des deux instances,

— condamnation de la société SMA à le garantir de toutes les sommes auxquelles il pourrait être éventuellement condamné dans le cadre de la procédure initiée par Mme [Z] [B],

— condamnation de Mme [Z] [B] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 25 octobre 2024 Mme [Z] [B], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de condamner ou enjoindre l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH de faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres (parois, sols de l’entrée, cuisine, salle de bains) dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— d’ordonner la suspension des loyers et des charges jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— de condamner l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH au paiement des sommes suivantes :

o 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

o 10408,20 euros au titre de son préjudice de jouissance,

o 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— à titre principal le rejet des demandes de Mme [Z] [B],

— à titre subsidiaire la condamnation de la société SMA à le garantir de toutes les sommes auxquelles il pourrait être éventuellement condamné dans le cadre de la procédure initiée par Mme [Z] [B],

— en tout état de cause la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SMA, bien que régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il apparaît être dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les deux procédures qui présentent un lien certain. Les procédures enregistrées sous les n° RG 24/09174 et RG 24/05500 seront jointes et se poursuivront sous ce dernier numéro.

Sur la demande en intervention forcée

Aux termes des articles 63 et 68 du code de procédure civile, l’intervention forcée est une de-mande incidente. Les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, dans le cadre d’une procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur sou-tien.

Il résulte de l’ensemble de ces textes que l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH n’avait pas l’obligation de dénoncer l’intervention forcée de la société SMA à Mme [Z] [B] avant l’audience.

Par ailleurs, Mme [Z] [B] ne peut valablement soutenir que l’appel en garantie de son assureur par le bailleur n’a pas de lien suffisant avec sa demande en réparation de son préjudice de jouissance résultant d’un dégât des eaux puisqu’il a un intérêt certain à être garanti d’éventuelles condamnations.

La demande en intervention forcée est en conséquence recevable.

Sur les désordres

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent lequel doit notamment comporter une cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées, une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., une baignoire ou une douche, alimentée en eau chaude et froide et munie d’une évacuation des eaux usées.

En l’espèce, il est constant que l’appartement de Mme [Z] [B] a subi des infiltrations dues à une fuite sur une canalisation d’évacuation commune dans l’appartement du 3è étage survenue courant janvier 2023 (cf. rapport d’expertise commun).

La locataire a par ailleurs déclaré un nouveau dégât des eaux à son assureur en janvier 2024. (Cf. courrier de la MAIF).

Mme [Z] [B] a fait établir le 15 novembre 2023 un procès-verbal de constat par commissaire de justice dont il ressort les éléments principaux suivants : forte odeur d’humidité et de moisissure règne dans l’appartement, l’air est difficilement respirable ; dans l’entrée : importantes traces d’infiltration/fuite d’eau sur le plafond, fissures, peinture murale très dégradée (cloques, boursouflures, écaillement, apparition de salpêtre) ; dans la salle de bain : porte d’accès frottant sur le sol, lavabo décroché du mur et inutilisable, cuvette des WC désolidarisée du mur ; non raccordée et inutilisable, traces d’infiltrations d’eau sur le plafond, murs très dégradés, fissures avec perles d’eau, traces de moisissure ; dans la cuisine : traces de coulure depuis le plafond, cloques, boursouflures et points de salpêtre, meuble sous vasque désolidarisé du mur, évier inutilisable. Des photographies étaient jointes au constat

Par l’intermédiaire de son conseil, Mme [Z] [B] a mis en demeure le bailleur de faire cesser les désordres par lettre recommandée avec avis de réception du 17 novembre 2023.

Par courrier du 23 novembre 2023 le bailleur lui a répondu qu’un plombier est intervenu le 19 janvier 2023 pour stopper la fuite, qu’un dossier sinistre a été ouvert en mars 2023, qu’un problème informatique a empêché le traitement des réparations des dommages, que le plafond a été sécurisé.

Par courriel du 18 décembre 2023 le bailleur a informé la locataire qu’elle allait être contactée par la société chargée de la cabine de douche, qu’il n’avait pas de visibilité sur le relogement, que le dossier relatif aux embellissements était en cours, que le plafond a été sécurisé.

Par courrier du 15 janvier 2024, le Service Technique de la Direction du Logement et de l’Habitat de la ville de [Localité 5] a informé le bailleur que sa visite des lieux le 11 novembre 2023 a permis de constater des infiltrations d’eau provenant des étages supérieurs dégradant les murs et le plafond de l’entrée, de la cuisine et de la salle d’eau du logement ainsi que les murs de la cage d’escalier sur plusieurs niveaux, que cette situation constitue une infraction aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité prévues par le Code de la Santé Publique (articles R.1331-25, R.1331-30, R.1331-43, R.1331-44, R.1331-46 et R.1331-47) ainsi qu’aux règles d’hygiène prévues par le règlement sanitaire départemental (article 35). Il était demandé au bailleur de prendre, dans un délai de 3 mois, les dispositions suivantes pour remédier aux désordres : exécuter les travaux nécessaires pour éviter les infiltrations, exécuter tous travaux nécessaires pour remettre en état les revêtements de parois et de sol détériorés afin d’obtenir une surface solide, unie, adaptée à son usage et facile à nettoyer. Il était rappelé au bailleur que la non-exécution des mesures prescrites dans le délai imparti est constitutive d’une infraction pénale (article R1312-14 du code de la santé publique et 7 du décret n°2003-472 du 21 mai 2003).

L’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH justifie :

— d’une intervention de la société Aquadim le 23 janvier 2023 aux fins du remplacement du bac à douche, du mitigeur, de la réfection du mur et du carrelage, de la réalisation d’une paillasse,

— de la sécurisation du plafond le 15 décembre 2023,

— de travaux dans la salle de bain le 23 janvier 2024 similaires à ceux du 23 janvier 2023,

— d’une intervention sur la porte palière le 26 avril 2024.

Mme [Z] [B] ne rapporte pas la preuve de l’écoulement dans son logement des eaux usées de l’appartement voisin.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH est intervenu rapidement après le premier dégât des eaux pour faire cesser la fuite, il ne justifie pas contrairement à ce qu’il soutient et alors qu’il doit procéder aux réparations autres que locatives, que les toilettes et l’évier de la cuisine auraient été réparés et raccordés au réseau d’évacuation. S’il apparait effectivement sur les photographies prises par la société Aquadim en janvier 2024 que le lavabo de la salle de bain a été rescellé au mur, il n’en est pas de même s’agissant des toilettes.

Si l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH souligne que les photographies versées à la procédure par Mme [Z] [B] ne sont ni datées ni localisées, il convient de relever qu’il ne justifie pas de la reprise des peintures et du plafond de sorte que les dégradations, constatées et photographiées par le commissaire de justice, ne peuvent avoir spontanément disparu. Le plafond correspond par ailleurs à celui figurant au rapport d’intervention de la société ayant procédé à sa sécurisation. Apparaissent sur ces photographies en couleur un plafond cloqué, orange, marron ou noir par endroits, des peintures très dégradées sur les murs et des traces multiples de moisissure. Il est dès lors établi par application de l’article 1382 du code civil, qu’il s’agit de photographies de l’appartement de Mme [Z] [B], par ailleurs récentes puisque les dommages se sont aggravés.

Ces dégradations présentent un risque sanitaire comme relevé par le Service Technique de l’Habitat de la ville de [Localité 5] et en particulier pour Mme [Z] [B] comme en a attesté son médecin.

Il s’ensuit que, comme le soutient Mme [Z] [B], le logement est indécent au sens des dispositions susvisées.

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au pro-priétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réali-ser et le délai de leur exécution.

L’indécence du logement ayant été démontrée, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [Z] [B] et d’enjoindre l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH de faire réaliser les travaux de nature à mettre fin aux désordres constatés sur les parois, le sol de l’entrée (cf. constatations du service de la ville de [Localité 5]) la cuisine et la salle de bains dont les réparations ne sont pas établies. Il lui est accordé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour effectuer ces travaux, délai à l’issue duquel une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard commencera à courir.

Sur la demande de suspension du loyer

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécu-tion de ces travaux.

En l’espèce, eu égard aux éléments susvisés, il y a lieu de suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux, sans consignation. En revanche l’article susvisé ne porte pas sur les charges de sorte que leur paiement ne peut être suspendu. La demanderesse sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [Z] [B]

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paie-ment de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH, tenu à une obligation d’entretien du logement, ne justi-fie pas de ce que les travaux seraient matériellement irréalisables, d’intervention particulière pour faire cesser les désordres persistants, de contraintes d’expertise ou de proposition de relogement à Mme [B]. Il apparait que le bailleur a dans le cas d’espèce fait preuve d’un défaut de dili-gence.

— Sur le préjudice de jouissance

Au vu de l’ensemble des éléments ci-dessus énoncés, le préjudice de jouissance de Mme [Z] [B] est parfaitement établi. Il convient de l’indemniser à hauteur de 80% du loyer hors charges, eu égard à la surface impactée, aux travaux effectués dans la salle de bain et à la date de survenue des différents dommages (moisissures en avril 2023, lavabo de la salle de bains tombé en septembre 2023, cabine de douche inutilisable, dégât sur les WC en octobre 2023, cf. courriels de Mme [Z] [B]) pour la période du mois d’avril 2023 au 31 décembre 2024 soit la somme totale de 6334,05 euros.

— Sur le préjudice moral

Il est établi que Mme [Z] [B] a subi un préjudice moral résultant d’une exposition à des dégradations dans son appartement l’exposant, ainsi que son fils, à des risques sanitaires réels.

Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 3000 euros.

Sur l’appel en garantie

L’article 331 du code de procédure civile pose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

En l’espèce, l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH appelle en garantie la société SMA. Or les pièces n° 5 et 6 qu’il produit à l’appui de sa demande (annexe 1 au CCP et courrier de déclaration de sinistre à la société DIOT IMMOBILIER COURTAGE) ne visent pas cette société.

Dans ces conditions, l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de Mme [Z] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. L’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans nécessité de le rappeler au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de l’instance n° RG 24/09174 à l’instance n° RG 24/05500 ;

DECLARE recevable la demande de l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH en intervention forcée de la société SMA ;

ENJOINT l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH de faire procéder, dans le logement situé [Adresse 4] donné en location à Mme [Z] [B], aux travaux de nature à mettre fin aux désordres constatés sur les parois, le sol de l’entrée, dans la cuisine et dans la salle de bains, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la suspension des loyers, sans consignation, jusqu’à l’exécution complète des travaux susvisés ;

REJETTE la demande de suspension du paiement de charges ;

CONDAMNE l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH à payer à Mme [Z] [B] les sommes suivantes :

—  6334,05 euros en réparation de son préjudice de jouissance, selon évaluation arrêtée au 31 décembre 2024 ;

—  3000 euros en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH de ses demandes à l’égard de la société SMA ;

CONDAMNE l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH aux dépens et le déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH à payer à Mme [Z] [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE