TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2026

N° RG 25/03566 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDRS

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], [Adresse 2] représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en son agence située au [Adresse 4], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [U]

né le 18 Novembre 1983 à [Localité 1] (75),

demeurant [Adresse 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 18 Juin 2025 reçu au greffe le 23 Juin 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 26 Mars 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [U] est propriétaire des lots n°253, 348 et 441 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2].

Faisant grief à M. [I] [U] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, a, par acte de commissaire de justice en date du

18 juin 2025, fait assigner M. [I] [U] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du

10 juillet 1965, 90 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, 35 du décret n°67-337 du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, de :

— condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 12.343,21 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 2 novembre 2021, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement ;

— condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] [U] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque et le coût du commandement de payer dont recouvrement au profit de Maître Bruno ADANI, SELARL ADANI, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [I] [U], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 18 juin 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [I] [U] pour les lots n°253, 348 et 441,

— une mise en demeure en date du 2 novembre 2021 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 3.727,65 euros, dont 54,38 euros de frais de mise en demeure,

— un courrier de relance en date du 23 novembre 2021 adressé par le syndic au défendeur,

— une mise en demeure en date du 23 mars 2022 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de 4.578,18 euros, dont 192 euros de frais de mise en demeure,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er juillet 2020 au

1er avril 2025 pour un solde débiteur de 12.343,21 euros, dont 5.127,63 euros de frais,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2020 au

30 juin 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 15 février 2021, 16 décembre 2021, 27 décembre 2022, 9 février 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours y afférentes.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.215,58 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais qui ne sont pas des charges.

M. [I] [U] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 4 novembre 2021, date de distribution de la lettre de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 3.673,27 euros, et à compter du 18 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de

5.127,63 euros au titre des frais, lesquels ne sont pas listés dans son assignation mais apparaissent dans l’extrait de compte susvisé.

Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires se contente de produire pour justifier de cette demande diverses factures, lesquelles concernent pour partie les honoraires du syndic qui, comme rappelé ci-dessus, ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et pour partie des honoraires d’avocat qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la facture relative aux frais de mise en demeure du

23 mars 2022, il sera relevé que, si ladite mise en demeure est versée aux débats, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son envoi effectif au défendeur.

Enfin, s’agissant des factures d’huissier de justice, aucun élément n’est versé aux débats pour justifier de la réalisation effective de ces diligences, lesquelles, en tout état de cause, concernent une procédure de saisie immobilière et non la présente procédure.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [I] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [I] [U], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bruno ADANI, SELARL ADANI, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les dépens ne comprendront pas le coût de l’inscription d’hypothèque, qui ne relève pas des dépens au regard de l’article 695 du code de procédure civile. Ils ne comprendront pas davantage les frais de commandement de payer, aucun texte ne rendant une telle sommation de payer obligatoire avant l’engagement de la présente procédure, et aucun commandement de payer n’étant en tout état de cause produit aux débats.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [I] [U] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne M. [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 7] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7.215,58 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021 pour la somme alors exigible de 3.673,27 euros, et à compter du 18 juin 2025 pour le surplus ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 7] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 7] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 7] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] [U] aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût de l’inscription d’hypothèque ni le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de Maître Bruno ADANI, SELARL ADANI, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE