TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

26 FÉVRIER 2026

N° RG 24/05245 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDCM

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, GITE IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

537 848 673 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Martine GONTARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître David GOLDSTEIN de la SELARL MONCEAU LITIS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société TEA IMMOBILIER, société civile immobilière immatriculée

au Registre du Commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro

798 281 143 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Daniel REIN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 24 Juin 2024 reçu au greffe le 19 Septembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 08 Janvier 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 26 Février 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. TEA IMMOBILIER est copropriétaire des lots n° 309, 311, 318, 320, 322, 324, 326, 328, 330, 332, 334, 336, 338, 340, 342, 344, 346, 348, 350 et 352 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], ci-après dénommé le syndicat, pris en la personne de son syndic, la société GITE IMMO, a par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, fait assigner la S.C.I. TEA IMMOBILIER devant le tribunal de céans.

La clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2025, le syndicat demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces produites aux débats,

— déclarer recevable et bien-fondé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en son assignation ;

— déclarer certaine, liquide et exigible la créance du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] pour un montant de 25.355,71 € représentant les charges de copropriété et frais impayés au 10 septembre 2025 ;

— condamner la société TEA IMMOBILIER au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de la somme de 25.355,71 € au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 10 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023 ;

— rejeter la demande de délai de paiement formulée par la société TEA IMMOBILIER ;

— condamner la société TEA IMMOBILIER au paiement des intérêts légaux qui seront capitalisés à compter du 4 mai 2023 dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— condamner la société TEA IMMOBILIER au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

en toute hypothèse,

— condamner la société TEA IMMOBILIER au paiement au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société TEA IMMOBILIER aux entiers dépens dont distraction au profit de Me [X].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, la S.C.I. TEA IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’assignation

Vu les pièces

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— accorder à la SCI TEA IMMOBILIER 24 mois de délais pour apurer sa dette auprès de la demanderesse ;

— rejeter les demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du CPC

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments des parties, il est fait expressément référence à leurs conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de matrice cadastrale,

— un état récapitulatif au 10 septembre 2025 faisant état d’une somme due de 25.355,71 euros comprenant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du deuxième trimestre 2020 au 1er août 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

27 juin 2018, 26 juin 2019, 17 juin 2020, 5 juillet 2022, 5 juillet 2023,

24 juillet 2024 et 11 juillet 2025 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 24.059,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 septembre 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus. En revanche, il n’y a pas lieu d’y inclure les frais suivants :

—  9 mars 2023 mise en demeure LRAR : 36 euros,

—  5 septembre 2023 frais transmission avocat : 126 euros,

—  26 octobre 2023 frais transmission avocat : 126 euros,

—  30 septembre 2024 [K] [R] honoraires : 736 euros,

—  8 novembre 2024 [H] [J] assignation : 161,06 euros,

—  3 juillet 2024 [H] [J] : 111,08 euros.

Ceux-ci ne constituent pas des charges étant constaté au surplus que le syndicat ne formule aucune demande au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La S.C.I. TEA IMMOBILIER sera donc condamnée au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de retenir comme le demande le syndicat la date du 4 mai 2023 dès lors qu’une partie des sommes n’étaient pas dues à cette date et que la défenderesse a depuis effectué des paiements qui se sont imputées sur les sommes dues à cette date.

Il y a donc lieu de dire que la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de la notification des dernières conclusions valant mise en demeure, le 18 septembre 2025.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la S.C.I. TEA IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, la S.C.I. TEA IMMOBILIER procède à des paiements irréguliers de sorte qu’il ne peut être considéré qu’elle règle les charges courantes.

Au demeurant, le syndicat des copropriétaires qui n’est pas un établissement de crédit n’a pour objet de fournir une avance de trésorerie pour permettre aux copropriétaires d’assumer un investissement qui se révélerait inefficient.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la S.C.I. TEA IMMOBILIER sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. TEA IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens sans toutefois que la distraction qui ne peut être accordée à l’avocat non postulant soit prononcée, la demande sur ce point étant rejetée.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne la S.C.I. TEA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 24.059,57 euros au titre des charges de copropriété échues au

10 septembre 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2025,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la S.C.I. TEA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la S.C.I. TEA IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.C.I. TEA IMMOBILIER aux dépens,

Déboute la S.C.I. TEA IMMOBILIER de sa demande au titre de l’octroi de délais de paiement et du surplus de ses prétentions,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 FÉVRIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT