TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00316 -

N° Portalis DB22-W-B7J-TPIS

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

17 Février 2026

[Localité 3]

C/

[G] [O]

Expédition exécutoire délivrée

le

à Mme [C] [D]

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [G] [O]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 17 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

[Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [C] [D], Juriste, chargée des contentieux et recouvrement spécialement mandatée à cet effet

ET

DEFENDERESSE :

Mme [G] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique des référés du 12 Janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 17 Février 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

N° RG 25/00316 – N° Portalis DB22-W-B7J-TPIS. Ordonnance de référé du 17 Février 2026.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2021 la société d’H.L.M PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à madame [G] [O] un local à usage d’habitation [Adresse 5] [Adresse 6] situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer principal de 447,32 euros et 261,45 euros charges.

La locataire se trouvant en rupture de paiement depuis le mois de septembre 2024 la bailleresse lui a fait délivrer le 20 juin 2025 un commandement d’avoir à payer la somme de 14047,44 euros, au titre des loyers impayés au 31 mai 2025.

La CCAPEX a été saisie le 16 juillet 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, notifié au Préfet des Yvelines le 4 septembre 2025, la société anonyme d’H.L.M PIERRES ET LUMIERES a fait délivrer assignation à Madame [G] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé, aux fins de voir:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail;

Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est;

Condamner Madame [G] [O] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 22716,83 €, correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtés au 1er septembre 2025 et ce compris le supplément de loyer de solidarité de 2577,93 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025 sur la somme de14047,44€ et à compter de l’assignation pour le surplus;

Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire et jusqu’à son départ définitif, la défenderesse devra mensuellement une indemnité d’occupation égale au loyer courant, majoré des charges;

Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 150,00 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer de 191,10, euros et de l’assignation.

A l’audience du 12 janvier 2026, la demanderesse représentée suivant pouvoir par Madame [C] [D] a actualisé la dette en précisant avoir regularisé le SLS portant la dette à la somme de 2608,42 euros au 8 janvier 2026 et dit accepter un plan d’apurement à hauteur de 150 euros en plus du loyer.

Madame [G] [O] ne comparaissait pas, ni n’était représentée.

Il a été fait lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, applicable au référé, en l’absence du défendeur, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation, signifiée le 3 septembre 2025, a été dénoncée à la Préfecture le 4 septembre 2025, en vue de l’audience de référé du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de la loi.

Madame [G] [O] est locataire d’un logement appartenant à un bailleur personne morale.

Il convient donc de vérifier si la société d’H.L.M PIERRES ET LUMIERES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans le délai imparti par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX des Yvelines le 16 juillet 2025, soit dans le délai requis par la loi.

La demande de la société d’H.L.M PIERRES ET LUMIERES sera donc déclarée recevable.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges convenus.

Il est constant que la société d’H.LM PIERRES ET LUMIERES est propriétaire du local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] à [Localité 8],

Il résulte des pièces versées aux débats (contrat de location, extraits de compte, commandement de payer) que la créance de la société d’H.L.M PIERRES ET LUMIERES s’élève à la somme de 2608,42 €, représentant les loyers et les charges au 31 décembre 2025.

En conséquence, la créance étant justifiée, il convient de condamner Madame [G] [O] à payer à la société bailleresse la somme de 2608,42 €, au titre du solde locatif, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion des lieux loués.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement, délivré le 20 juin 2025 à la locataire, vise la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l’adresse.

Il est donc régulier en la forme, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse, notamment les extraits de comptes locatifs et le commandement de payer, que la défenderesse n’a pas réglé l’intégralité des loyers visés au commandement, dans le délai de deux mois qui lui était imparti et encourt la résiliation du bail à la date du 20 août 2025.

Toutefois, le juge peut, même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire, en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de l’espèce et de l’accord entre la bailleresse et Madame [O], il convient d’accorder des délais de paiement sur une période de 18 mois selon les modalités prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, si ces délais n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et à défaut de départ volontaire de la locataire, l’expulsion serait ordonnée.

Il convient de préciser qu’en cas d’expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l’exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation

La résolution du bail est suspendue du fait de l’octroi de délais.

Si la locataire respecte les délais accordés et paie régulièrement le loyer courant, le bail se poursuivra.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement et la clause résolutoire reprendra ses effets.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle s’appuie sur le montant du loyer contractuel révisable, le cas échéant.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

En conséquence, en cas de résiliation automatique du bail, Madame [G] [O] sera redevable envers la société d’H.L.M PIERRES ET LUMIERES à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui serait dû si le bail s’était poursuivi, le loyer actuel, charges comprises.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Madame [O] reste redevable de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, d’un montant de 191,10 €, et de l’assignation en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

DECLARONS la société anonyme d’H.L.M PIERRES ET LUMIERES recevable en sa demande;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 20 août 2025 mais en suspendons les effets;

CONDAMNONS Madame [G] [O] à payer à la société d’H.L.M PIERRES ET LUMIERES la somme provisionnelle de 2608,42 €, représentant les loyers et les charges impayés, au 31 août 2025, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

L’AUTORISONS à se libérer de la dette par 17 mensualités de 150 euros en plus du loyer et charges courants, les versements devant être faits, chaque mois, à la même date que celui-ci et la première fois, avec le premier terme du loyer, venant à échéance suivant la signification de la présente décision jusqu’à extinction de la dette et par un 18eme et dernier versement majoré du solde de la dette, en principal, frais et intérêts;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont respectés et les loyers et charges courants régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra;

DISONS que dans le cas contraire, la clause résolutoire sera acquise et en conséquence:

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

la locataire devra quitter les lieux sur simple demande du bailleur, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

N° RG 25/00316 – N° Portalis DB22-W-B7J-TPIS. Ordonnance de référé du 17 Février 2026.

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Madame [G] [O] sera condamnée à verser au bailleur à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui serait dû si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS Madame [G] [O] à payer la somme de 150 euros en application des dispostions de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La CONDAMNONS aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer d’un montant de 191,10 € et de l’assignation.

Ainsi jugé et mis a disposition des parties au greffe, le dix-sept février deux mille vingt six.

LA GREFFIERE LE JUGE