TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 FÉVRIER 2026

N° RG 24/03099 – N° Portalis DB22-W-B7I-SARW

Code NAC : 74D

LCD

DEMANDERESSE :

Madame [L] [E]

née le 16 Janvier 1977 en ALGÉRIE,

demeurant [Adresse 7],

représentée par Maître Raphaël PACOURET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Benoît JORION, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 572 015 451 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Emmanuelle MORVAN de L’AARPI FRECHE & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 03 Mai 2024 reçu au greffe le 23 Mai 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Décembre 2025, après le rapport de Madame , Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 mars 2014, Mme [L] [E] a acquis auprès de la société ASP Immobilier la parcelle bâtie cadastrée section

[Cadastre 4], sise [Adresse 7].

Cet acte fait mention de la constitution d’un droit de passage temporaire pour une durée de trois ans à son profit sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] appartenant alors à la société ASP Immobilier.

Par acte du 17 octobre 2014, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France

a acquis auprès de la société ASP Immobilier la parcelle cadastrée section

[Cadastre 5].

Par lettre recommandée du 21 juin 2017, avec avis de réception, l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France a informé Mme [E] de l’expiration de son droit de passage et lui a enjoint de retirer les objets ainsi que les véhicules présents sur la voie avant le 25 juillet 2017.

Le 28 février 2018, à la suite de discussions avec Mme [E], l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France a envoyé par lettre avec avis de réception à la société d’assurance de Mme [E] un courrier par lequel il a fait savoir qu’il n’autorisait pas le droit de passage et qu’il allait procéder à la clôture du terrain.

Le 18 juillet 2018, Mme [E] a assigné l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France et les propriétaires des parcelles voisines de son terrain devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles aux fins, notamment, de voir ordonner à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France de l’autoriser à passer sur sa parcelle.

Par ordonnance en date du 25 octobre 2018, le juge des référés a jugé qu’il n’y avait pas lieu à référé et rejeté les demandes de Mme [E].

Mme [E] a alors saisi au fond le tribunal judiciaire de Versailles par assignation en dates des 25 et 26 mars 2019, délivré à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, propriétaire à cette date de la parcelle cadastrée

[Cadastre 5], les consorts [G], propriétaires de la parcelle cadastrée [Cadastre 3], Mme [N], propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 2] et Mme [C], propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] afin de voir constater que la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] était enclavée et qu’elle disposait d’un droit de passage sur la parcelle section [Cadastre 5].

La société 1001 Vies Habitat, devenue propriétaire de la parcelle cadastrée

[Cadastre 5], est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 24 novembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire en raison de l’existence de pourparlers en cours.

Les pourparlers n’ayant pas pu aboutir, Mme [E] a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle.

Par ordonnance rendue le 23 novembre 2022, l’affaire a été rétablie au rôle de la Troisième chambre.

Par ordonnance en date du 23 juin 2023, le juge de la mise en état a constaté la péremption de l’instance engagée par Mme [E].

Considérant que la situation d’enclave de sa parcelle demeurait, Mme [E] a assigné, par acte de commissaire de justice en date du

3 mai 2024, la société 1001 VIES HABITAT, désormais propriétaire de la parcelle [Cadastre 5], afin d’obtenir un droit de passage du fait de la situation d’enclave de son terrain.

Aux termes de son assignation qui constitue ses dernières écritures, Mme [E] demande au tribunal, au visa des articles 682, 683 et 684 du code civil, de :

— recevoir Mme [L] [E] en sa demande et la déclarer bien fondée,

Y faisant droit.

A titre principal : – - – -

— dire et juger que la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], sise [Adresse 7], dont Mme [E] est propriétaire, est

enclavée ;

— dire et juger que Mme [E] dispose d’un droit de passage sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] sise [Adresse 8], dont l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France est propriétaire (sic.) ;

— ordonner à la Société 1001 VIES HABITAT, en qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] sise [Adresse 8], d’autoriser Mme [E] à passer sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5], dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, en raison du caractère enclavé de la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], sise [Adresse 7], dont Mme [E] est propriétaire ;

— condamner la Société 1001 VIES HABITAT, en qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] sise [Adresse 8], d’accorder à Mme [E], et tout propriétaire qui lui succèderait, un droit de passage définitif sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5], dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de

100 euros par jours de retard, en raison du caractère enclavé de la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], sise [Adresse 7], dont Mme [E] est propriétaire ;

A titre subsidiaire :

— ordonner la désignation d’un expert afin qu’il détermine le chemin d’accès le plus court depuis la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], sise [Adresse 7], vers la voie publique ;

— ordonner au propriétaire de la parcelle qui sera désignée par l’expert judiciaire désigné d’autoriser Mme [E] à aménager un chemin d’accès à la voie publique depuis la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jours de retard ;

En tout état de cause :

— condamner tout succombant à verser à Mme [E] la somme de

3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [E] fait valoir que :

— son terrain est bien enclavé, ce qui nécessite un droit de passage ; en effet ce terrain longe la voie publique mais il n’y a aucun accès pour les véhicules sur cette dernière du fait d’un dénivelé de 6 mètres vers le haut et de 4 mètres vers le bas ;

— les travaux nécessaires à l’aménagement d’un accès depuis la voie publique qui longe sa parcelle apparaissent excessifs au regard de la valeur du bien ;

— le seul accès est un escalier de 1 mètre de large, en mauvais état et difficilement praticable, ce qui est évidemment un accès insuffisant ;

— sa parcelle résulte d’une division parcellaire qui a créé ladite parcelle et la parcelle de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France qui l’a ensuite vendue à la société 1001 VIES HABITAT ;.

— la parcelle initiale appartenait à un même propriétaire qui, en la divisant, a créé une servitude de passage entre ces deux parcelles ;

— même s’il existe d’autres parcelles issues de la division pouvant éventuellement devenir fonds servant, les textes mettent en avant que l’accès le plus court et le moins dommageable doit être défini pour l’assiette du droit de passage ;

— la société 1001 VIES HABITAT a acquis la parcelle afin de réaliser, en deux phases, la construction de 75 logements sur la parcelle précitée ; elle a obtenu un premier permis de construire pour la première phase et il ressort du plan de masse du projet de construction que le chemin déjà tracé à l’intérieur de la parcelle, et actuellement emprunté par Madame [E], sera conservé ;

— la société 1001 VIES HABITAT a démarré les travaux en aménageant la voie d’accès qui existait déjà et que Mme [E] empruntait ; le passage étant déjà réalisé, aucun frais supplémentaire ne sera nécessaire ;

— en tout état de cause, le droit de passage de la parcelle de Mme [E] sur la parcelle de la société 1001 VIES HABITAT résulte d’une servitude par destination du père de famille.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par la voie électronique le 4 avril 2025, la société 1001 VIES HABITAT demande au tribunal, au visa des articles 682, 683 et suivants du code civil, et de l’acte de vente du

30 décembre 2019, de :

I – SUR LA DEMANDE FORMULEE AU TITRE DU DROIT DE PASSAGE DEFINITIF

— dire et juger que la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], sise [Adresse 7], dont Mme [E] est propriétaire, n’est pas en situation d’enclave au sens de l’article 682 du code civil ;

— dire et juger que le droit de passage temporaire qui lui a été consenti aux termes de l’acte de vente du 6 mars 2014 s’est éteint le 6 mars 2017 ;

En conséquence,

— débouter Mme [L] [E] de sa demande tendant à voir ordonner à la société 1001 VIES HABITAT de l’autoriser à passer sur la parcelle dont elle est propriétaire, cadastrée section [Cadastre 5], sous astreinte de 100 euros par jours de retard ;

Subsidiairement, si par extraordinaire le tribunal de céans devait entrer en voie de condamnation :

— écarter la demande d’astreinte sollicitée par Mme [L] [E]

II – SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIRE FORMULEE A TITRE SUBSIDIAIRE

— rejeter la demande de Mme [L] [E] visant à obtenir la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de déterminer le chemin le plus court l’accès le plus court depuis la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], sise [Adresse 7] vers la voie publique.

En tout état de cause,

— débouter Mme [L] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— condamner Mme [L] [E] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Michèle de KERCKHOVE, avocate au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société 1001 VIES HABITAT fait valoir que :

— la propriété de Madame [E] est une maison d’habitation qui bénéficie d’un accès direct à la voie publique, sa propriété disposant en effet d’un portillon donnant directement accès à la [Adresse 7] ;

— elle ne peut donc pas être considérée comme enclavée ;

— si la propriété ne dispose pas d’un accès pour les véhicules, Mme [E] a acquis cette parcelle en toute connaissance de cause ; elle a accepté d’acquérir ce bien immobilier qui ne comporte pas d’accès pour les véhicules, le prix d’acquisition ayant nécessairement tenu compte des conditions d’accès à la propriété ;

— le droit de passage temporaire de trois ans a, de surcroît, été accordé par l’ancien propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] afin que Mme [E] puisse aménager un accès pour les véhicules, ce qu’elle n’a pas

fait ;

— le propriétaire d’un fonds ne peut pas invoquer l’état d’enclave s’il est possible d’effectuer des travaux permettant de remédier à l’absence d’issue invoquée or il n’est pas contesté en l’espèce que l’aménagement d’un accès est techniquement possible ;

— Mme [E] prétend qu’il serait impossible de procéder à des travaux pour aménager un accès pour les véhicules en raison du coût des travaux, lequel serait « excessif au regard de la valeur du bien », or elle produit uniquement un devis établi par la société SAS ARTECH le 25 juin 2018, chiffrant le coût des travaux d’aménagement à la somme de 149.182,96 € HT et ne justifie que du prix d’achat de sa propriété au mois de mars 2014; il y a plus de 10 ans, de sorte qu’elle ne permet pas au tribunal de céans d’apprécier la disproportion du coût des travaux d’aménagement par rapport à la valeur du bien immobilier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de droit de passage

En application de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Selon l’article 683 du même code, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 dispose quant à lui que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Il est constant que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier, d’après l’état des lieux et les circonstances de la cause, si un fonds est ou non enclavé. De même, il apprécie souverainement si l’issue dont dispose un fonds sur la voie publique pour son exploitation est suffisante et si l’enclave est ou non le résultat d’opérations volontaires.

Il est tout aussi constant que l’appréciation de l’état d’enclave est fonction de l’utilisation normale du fonds. Ainsi, compte tenu des nécessités de la vie moderne, la desserte complète d’un fonds à usage d’habitation nécessite de disposer d’un accès à la voie publique au moyen d’un véhicule automobile.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats, et notamment du procès-verbal de constat d’huissier en date du 10 août 2017 versé aux débats par la demanderesse, que, si la parcelle [Cadastre 4] appartenant à Mme [E] bénéficie d’un accès sur la [Adresse 7] par un petit portillon, elle ne bénéficie pas d’une issue suffisante sur la voie publique pour en assurer la desserte par véhicule automobile, conformément à l’usage normal de ce fonds d’habitation.

Toutefois, il convient de relever qu’une parcelle ne peut être considérée comme enclavée si son propriétaire a la possibilité de réaliser des travaux permettant un accès à la voie publique dont le coût ne serait pas disproportionné par rapport à la valeur de son fonds.

Comme le relève la société 1001 VIES HABITAT, Mme [E] ne fait pas état d’une impossibilité de réaliser des travaux permettant un accès à la [Adresse 7] depuis sa parcelle, mais soutient que leur coût est excessif au regard de la valeur de son bien.

Elle se contente de produire pour en justifier l’acte d’acquisition du bien, daté du 6 mars 2014, aux termes duquel elle a acquis le bien cadastré section [Cadastre 4] pour un montant de 298.000 euros et un unique devis “pour travaux de terrassement et maçonnerie” de la S.A.S. ARTECH, daté du 25 juin 2018, pour un montant total de 164.101,26 euros TTC.

Faute pour Mme [E] de produire des pièces permettant d’évaluer la valeur actuelle de son bien, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier l’éventuelle disproportion du coût des travaux avec ladite valeur.

Par conséquent, Mme [E] ne démontre pas l’état d’enclavement de sa parcelle et sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la demande d’expertise

Il convient de rappeler que l’article 768 du code de procédure civile dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, faute pour la demanderesse d’avoir invoqué dans la discussion les moyens au soutien de sa demande subsidiaire tendant à voir ordonner une expertise aux fins de déterminer le chemin d’acès le plus court depuis sa parcelle sur la voie publique, elle sera déboutée de sa demande formulée sur ce fondement.

Sur les autres demandes

Mme [E], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Michèle de KERCKHOVE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [E] sera condamnée à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute Mme [L] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Mme [L] [E] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] [E] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Michèle de KERCKHOVE ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT