MINUTE N°

N° RG 25/00213 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZQB

S.A.R.L. LE RENOUVEAU IMMOBILIER

C/

Monsieur [K] [G]

Madame [O] [U] épouse [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

LE RENOUVEAU IMMOBILIER, Société à Responsabilité Limitée, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 330 479 817, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 4]

non- comparant, ni représenté

Madame [O] [U] épouse [G], demeurant [Adresse 5]

non-comparante, représentée par Maître Stéphanie QUATREMAIN, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, assistée de M^me Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Thomas BOUMIER en présence de M^me Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffière : Nadia KANCEL

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Vincent PERRAUT

1 copie certifiée conforme à : Maître Stéphanie QUATREMAIN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 juillet 2021, la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER a acquis de Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] une maison constitutive du lot un de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6].

Était stipulée dans cet acte une faculté de rachat au bénéfice des vendeurs, faculté susceptible d’être exercée au plus tard jusqu’à 40 mois après la passation de la vente, faculté ultérieurement prorogée jusqu’au 28 janvier 2025 suivant acte authentique en date du 26 novembre 2024.

Était par ailleurs prévue dans l’acte, au bénéfice de Madame [O] [U] , pour une durée maximale équivalente à celle affectée à l’exercice de la faculté de rachat, une convention de différée de jouissance consentie par l’acquéreur en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation principale d’un montant mensuel de 2.201 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER a assigné Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] devant le juge des contentieux la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en vue d’obtenir :

– vu l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire,

– vu l’article 1103 du Code civil,

– juger que Monsieur [K] [G] et Madame [O] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 29 janvier 2025 du lot 1 compris dans l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6].

– Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

– condamner Madame [O] [U] à payer à la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme mensuelle de 2.201 € en guise d’indemnité d’occupation du 29 janvier 2025 jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,

– condamner Madame [O] [U] à payer en outre à la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER une indemnité forfaitaire de 1000 € et la somme journalière de 150 € à titre d’astreinte conventionnelle, du 29 janvier 2025 jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,

– condamner par ailleurs in solidum Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] à payer à la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER, outre les dépens, la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 décembre 2025 et renvoyée à l’audience du 2 avril 2026.

À l’audience, la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son assignation, précisant que la faculté de rachat n’a pas été exercée dans les délais prévus au contrat et qu’elle n’a pas accepté la proposition de rachat faite ultérieurement par Madame [O] [U] .

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle fait valoir que tous les documents fournis par la défenderesse sont à l’adresse du bien vendu et que Madame [O] [U] ne produit aucun autre document qui justifierait qu’elle ait effectivement quitté les lieux comme elle le prétend.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [K] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [O] [U] , représentée par son conseil, sollicite que le tribunal prenne acte de ce qu’elle a quitté les lieux le 1er février 2025, de débouter la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle explique que le 26 novembre 2024, il y a eu une prorogation de l’engagement de réméré et que celui-ci est tombé car Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] ne sont pas parvenus à obtenir un crédit.

Elle fait valoir que le 3 juin 2025, elle s’est rapprochée de la demanderesse afin de lui proposer de racheter seule le bien litigieux et qu’à cette fin, une promesse de vente au profit de Madame [U] a été reçue devant notaire, la promesse expirant le 5 septembre 2025; que le 8 juillet 2025 elle a, par acte passé devant notaire, cédé ses droits relatifs à la promesse de vente à Madame [W] [I] [Y].

Madame [O] [U] assure avoir quitté les lieux depuis le 1er février 2025 ainsi qu’en atteste l’assignation délivrée par la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER qui a été signifiée selon elle selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Elle ajoute ne pas avoir pu racheter le bien en raison des agissements toxiques du gérant de la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER qui aurait contacté les établissements bancaires afin de l’empêcher d’obtenir son prêt, en leur indiquant qu’elle aurait fourni de faux documents ; que le prêt auprès de la banque LCL et du Crédit Agricole étaient quasiment finalisés et qu’ils n’ont échoué qu’en raison du comportement du gérant de la société demanderesse. Elle ajoute que c’est Madame [I] [Y] qui habite aujourd’hui les lieux.

Elle prétend habiter dans l’appartement dépendant du fonds de commerce qu’elle exploite et que c’est l’adresse du bien qu’elle projetait d’acquérir qui figure sur ses documents bancaires évoqués par la partie adverse.

Elle affirme que la demanderesse possède les clés de la maison.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

En l’espèce, il est constant que par acte en date du 28 juillet 2021 passé devant Maître [Q] [S], notaire, la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER a acquis de Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] le lot un de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], et que ces derniers n’ont pas usé de la faculté de rachat qui pouvait être exercée jusqu’au 28 janvier 2025.

La société LE RENOUVEAU IMMOBILIER est donc devenue propriétaire de la maison sise,5[Adresse 7], le 28 janvier 2025.

S’agissant de la promesse de vente faite par la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER au profit de Madame [O] [U] , il est constant que celle-ci n’a pas été réalisée dans les délais prévus au contrat.

Il est inopérant pour Madame [O] [U] de prétendre que le gérant de la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER aurait cherché volontairement à faire échouer ses démarches pour l’obtention d’un crédit et force est de contater que la demanderesse verse aux débats un courriel de Madame [Z] [R], employée de la banque LCL, en date du 7 novembre 2025,confirmant que Madame [O] [U] avait établi un faux document mentionnant qu’elle avait obtenu un prêt.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 29 janvier 2025 du lot un de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], justifiant leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités

seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler que la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation n’est sollicitée par la demanderesse qu’à l’égard de Madame [O] [U] et que seule cette dernière avait bénéficié, à sa demande, jusqu’au 28 janvier 2025 d’une convention de différé de jouissance en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation, à l’exclusion de Monsieur [G].

Contrairement à ce que soutient Madame [U], l’assignation concernant Monsieur [G] et elle-même, a été signifiée le 13 février 2025 à l’étude du commissaire de Justice et non selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de Justice ayant indiqué qu’étaient visibles dans la boîte aux lettre des courriers à leur nom.

Par ailleurs, force est de constater que l’ensemble des pièces que Madame [U] verse aux débats – la promesse unilatérale de vente en date du 3 juin 2025, l’acte de substitution dans le bénéfice d’une promesse unilatérale de vente en dante du 8 juillet 2025, un courrier du 25 janvier 2025 d’un établissement bancaire relatif à un accord de crédit immobilier et enfin un courrier du Crédit Agricole en date du 4 décembre 2025 relatif à une assurance de prêt immobilier- portent tous l’adresse suivante : Madame [O] [U] – [Adresse 5].

Madame [O] [U] ne verse aux débats aucun document portant une adresse différente de celle du bien litigieux, alors qu’elle prétend ne plus y vivre depuis plus d’un an.

S’agissant du moyen selon lequel le bien serait occupé par Madame [I] [Y], force est de constater que Madame [U] est défaillante à le démontrer et le fait que celle-ci lui ait été substituée comme bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne suffit pas à démontrer qu’elle serait effectivement l’occupante des lieux. Madame [U] n’a d’ailleurs aucunement sollicité d’attraire Madame [I] [Y] dans la cause.

Madame [O] [U] est donc défaillante à démontrer qu’elle n’occuperait plus les lieux depuis le 1er février 2025.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre de la maison, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera égale à la somme de 2.201euros ainsi qu’elle avait été fixée dans la convention de différé de jouissance qui avait été consentie par la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER par acte du 28 juillet 2021.

Il convient dès lors de condamner Madame [O] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 29 janvier 2025 jusqu’à libération des lieux et remise des clés.

Sur la demande d’indemnité forfaitaire

Il résulte de l’acte authentique du 28 juillet 2021, que dans le cas où le vendeur ne profiterait pas de la faculté de rachat, si malgré son engagement, le vendeur ne livrait pas l’immeuble à la date convenue, il devrait de plein droit et sans mise en demeure payer à l’acquéreur une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il convient dès lors de condamner Madame [O] [U] au paiement de la somme de 1.000 euros, en application des dispositions contractuelles.

Sur l’astreinte

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui

manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Par ailleurs, l’astreinte conventionnelle est réductible au même titre qu’une clause pénale.

En l’espèce, les parties ont prévu dans l’acte authentique du 28 juillet 2021 qu’une indemnité de 150 euros par jour serait due à titre d’astreinte à compter du jour prévu pour la libération, soit le 29 janvier 2025 jusqu’à la date de libération.

L’application d’une telle clause aurait pour conséquence de prononcer une indemnité d’environ 73.000 euros au jour du présent jugement, étant précisé que le bien a été estimé en juin 2025 à un prix de 380.000 euros, hors frais de vente. Il en résulte que cette clause doit s’analyser en une clause pénale manifestement excessive au regard du prix du bien litigieux et compte tenu du fait que la défenderesse est déjà tenue au paiement d’une indemnité d’occupation.

La société LE RENOUVEAU IMMOBILIER sera par conséquent déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur les demandes accessoires,

Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G], parties perdantes, seront condamnés in solidium aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de condamner Madame [O] [U] à payer à la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de condamnation de Monsieur Monsieur [K] [G] au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il convient de rappeler l’exécution provisoire de la présente décision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] sont occupants sans droit, ni titre de la maison constitutive du lot un de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], depuis le 29 janvier 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [U] à compter du 29 janvier 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 2.201 euros et CONDAMNE Madame [O] [U] à payer à la la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER cette indemnité d’occupation, à compter du 29 janvier 2025 jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [O] [U] à payer à la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts,

DEBOUTE la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Madame [O] [U] à une astreinte,

CONDAMNE Madame [O] [U] à payer à la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société LE RENOUVEAU IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [O] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [U] et Monsieur [K] [G] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Nadia KANCEL, greffière.

La greffière Le juge des contentieux de la protection