MINUTE N°

N° RG 24/00018 – N° Portalis DB22-W-B7I-SB6W

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [L] [P] née [O]

Monsieur [M] [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitation à loyer modéré à conseil d’administration, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [L] [P] née [O], née le 10 octobre 1987 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2], non-comparante, représentée par Maître Justine BOULANGER, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [M] [P], né le 8 août 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2], non-comparant, représenté par Maître Justine BOULANGER, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Maître Justine BOULANGER 7

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé à effet du 4 février 2022, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [L] [P], son épouse, un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type 4 sis dans un immeuble à [Adresse 2].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 755,27 euros, outre une provision sur charges payable à terme échu. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 1.065,66 euros, provisionssur charges incluse.

Lors de l’entrée dans les lieux, les locataires ont versé une somme de 755 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait notifier à Monsieur et Madame [P], par exploit de l’étude ID FACTO, commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 18 janvier 2024 portant sur la somme principale de 4.932,36 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 21 mars 2024, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a assigné à comparaître Monsieur [M] [P] et Madame [L] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, sollicitant notamment de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire dès le 1er mars 2024

— Prononcer leur expulsion des lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Autoriser la vente ou la destruction des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et en cas de vente dire que les sommes, produits de la vente, viendront en déduction de la dette locative, ou qu’ils seront transférés vers une association caritative au choix du bailleur,

— Condamner Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 1.036,86 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner Monsieur et Madame [P] au paiement de la somme de 5.090,59 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 décembre 2023

— Condamner Monsieur et Madame [P] au paiement des intérêts sur le montant de l’arriéré locatif à compter du 18 janvier 2024, date du commandement de payer,

— Condamner Monsieur et Madame [P] aux entiers dépens,

— Condamner Monsieur et Madame [P] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Le 5 novembre 2024 a été renvoyée au 11 mars 2025 puis au 10 juin 2025 puis au 6 novembre 2025, à la demande des parties.

Lors de l’audience du 6 novembre 2025, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, et actualise sa créance à la somme de 7.214,62 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Elle indique que Madame [L] [P] a déposé un dossier de surendettement qui a fixé un plan d’apurement sur 39 mois avec paiement de la somme mensuelle de 184,99 euros en sus des loyers courants. Elle précise être d ‘accord avec ce plan d’apurement et ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire dès lors que l’échéancier est respecté en sus du règlement des loyers courants. Elle sollicite une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [P], représentés par leur avocat, précisent avoir repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois Ils vivent dans les lieux loués avec leurs trois enfants et un quatrième à venir. Ils sollicitent en conséquence des délais sur 36 ou 39 mois, confirmant que la commission de surendettement a mis en place, le 8 octobre 2025, un plan en faveur de Madame [L] [P].

L’affaire, appelée à l’audience du 6 novembre 2025 a été mise en délibéré au 6 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABLITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique dont il a été accusé de réception le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail à effet au 4 février 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour paiement de la somme principale de 4.932,36 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 mars 2024, minuit, par application de l’article 642 du code de procédure civile

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur et Madame [P] restent lui devoir la somme principale de 7.214,62 euros ce que Monsieur et Madame [P] reconnaissent devoir, échéance du mois d’octobre incluse.

En l’espèce, en raison du plan de surendettement adopté par la commission de surendettement des Yvelines, le 8 octobre 2025 et de l’accord des parties, la dette locative de Monsieur et Madame [P] s’établit à la somme principale de 7.214,62 euros.

Monsieur et Madame [P] seront, en conséquence, condamnés à payer à la S.A. IMMOBILIERE DU CHEMIN VERT la somme de 7.214,62 euros, selon les modalités prévues au plan de surendettement arrêté par la décision du 8 octobre 2025.

IV – SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, Il est produit aux débats le plan de surendettement adopté par la commission de surendettement des Yvelines le 8 octobre 2025. Il y est prévu un délai de 39 mois pour apurer la dette locative d’un montant de 7.214,62 euros, soit le remboursement de la somme mensuelle de 184,99 euros, outre le règlement des échéances en cours.

La S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT demande l’entérinement de ce plan et produit un décompte arrêté à la somme ci-dessus, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Au vu des éléments en présence, il sera retenu que Monsieur et madame [P] qui ont repris le paiement des loyers courants et compte tenu de la procédure de surendettement dont bénéficie Madame [P], il sera fait application des dispositions de l’article 24 VI à leur profit.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le délai de trente- neuf mois de suspension de l’exigibilité de la dette locative si le loyer courant augmenté des charges est payé.

Il est en effet rappelé que ce délai de suspension de l’exigibilité de la dette locative ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire respecte ces modalités, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de tel sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [P], qui succombent, supporteront la charge des dépens qui comprendront le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur a dû accomplir, ils seront condamnés à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, la Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARONS recevable la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT en son action ;

— CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 4 février 2022 entre la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Monsieur [M] [P] et Madame [L] [P], concernant appartement de type F4 sis dans un immeuble à [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 mars 2024, minuit ;

— CONDAMNONS Monsieur [M] [P] et Madame [L] [P], à verser à la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 7.214,62 euros, au titre des arriérés de loyers et charges selon les modalités prévues au plan de surendettement en date du 8 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

— DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus conformément, concernant l’arriéré locatif, aux délais et modalités de paiement contenus dans le plan conventionnel de redressement validé par la commission de surendettement des particuliers des Yvelines le 8 octobre 2025, soit la somme de 184,99 euros sur 39 mensualités ;

— RAPELONS que ces délais et modalités de paiement ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges courants ;

— DISONS, qu’en cas de respect par Monsieur et Madame [P] des délais et modalités de paiement contenus dans le plan conventionnel de redressement concernant la dette locative, en plus du paiement du loyer et des charges courant, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

— DISONS qu’au contraire, à défaut pour Monsieur et Madame [P] de respecter les mesures imposées par le plan de surendettement en plus du paiement du loyer et des charges courant :

1/ Le bail sera automatiquement résilié,

2 /Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3/ à défaut pour Monsieur et madame [P] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles choisi par ces derniers ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

4/ Monsieur et Madame [P] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

— DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— CONDAMNONS Monsieur [M] [P] et Madame [L] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNONS Monsieur [M] [P] et Madame [L] [P] à payer à la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 6 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire