TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 JANVIER 2026

N° RG 25/00433 – N° Portalis DB22-W-B7I-STB3

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic, GML IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 890 457 641 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Joffrey MEYER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [U]

né le 23 Février 1980 à [Localité 4] (78),

demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Dominique DOLSA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 21 Janvier 2025 reçu au greffe le 23 Janvier 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [U] est copropriétaire des lots n° 22, 60 et 61 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, le cabinet [K] GESTION, a par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, fait assigner M. [U] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er août 2025, le syndicat sollicite la condamnation de M. [U] au paiement des sommes suivantes :

—  12.445,82 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au

25 juillet 2025 outre la capitalisation des intérêts,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. [U] aux entiers dépens et de débouter celui-ci de l’intégralité de ses prétentions.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, Monsieur [L] [U] demande au tribunal de :

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son Syndic de sa demande de condamnation au titre des frais de mise en demeure,

— accorder à Monsieur [U] sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil, deux ans de délais de paiement,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son Syndic de sa demande visant à ordonner la capitalisation des intérêts, ainsi que sa demande de dommages et intérêts et d’article 700 du CPC,

— dire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, il est fait expressément référence à leurs conclusions ci-dessus visées.

La clôture est intervenue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale,

— des courriers de mise en demeure,

— un décompte arrêté au 25 juillet 2025 pour un solde de 12.445,82 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant d’avril 2023 à juillet 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

24 mai 2023, 5 juin 2024 et 25 juillet 2025, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 12.223,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus après déduction des frais de mise en demeure figurant au décompte qui ne constituent pas des charges, étant observé, au surplus, que le syndicat ne forme pas de demande au titre de l’article 10-1 de la loi précitée.

M. [U] sera donc condamné au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de la notification des dernières conclusions en l’absence de demande autre du syndicat sur ce point.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, Monsieur [U] qui n’a effectué aucun versement depuis

avril 2023 ne démontre pas être en capacité d’assurer le règlement des charges courantes. En conséquence, il ne justifie pas de la capacité d’apurer l’arriéré dû même sur une période de 24 mois de sorte que l’octroi de délais de paiement ne ferait que conduire à un accroissement de sa dette et de la charge financière pesant sur la copropriété qui n’est pas un établissement financier et qui ne saurait permettre au copropriétaire de bénéficier de trésorerie pour apurer ses dettes de crédit à la consommation.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [U] sera condamné à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites.

M. [U], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 12.223,82 euros au titre des charges de copropriété échues au 25 juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du

1er août 2025,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [U] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et M. [L] [U], du surplus de leurs demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT