Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00814 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2LKW

Société CLAIRSIENNE

C/

[Z] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Mme [C] munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 25 octobre 2016, la société anonyme CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE) a donné à bail à Madame [L] [W] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°08 situé à la même adresse.

Par un avenant aux contrats en date du 19 avril 2022, Monsieur [Z] [J] est devenu co-titulaire des baux.

Madame [L] [W] ayant délivré congé, Monsieur [Z] [J] est devenu seul titulaire des contrats de baux aux termes d’un avenant aux contrats en date du 05 octobre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [Z] [J] le 15 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette de 2.271,90 euros en principal.

Par acte du 15 avril 2025, CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé en lui demandant de :

— Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux, sans délai, de Monsieur [Z] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [Z] [J] à la somme de 3.505,52 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux ;

— Condamner Monsieur [Z] [J] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été initialement débattue à l’audience du 17 juillet 2025 et mise en délibéré au 26 septembre 2025.

Lors de l’audience du 17 juillet 2025, CLAIRSIENNE avait donné son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs des clauses résolutoires. Par ailleurs, elle avait exposé qu’un dossier de surendettement avait été déposé par Monsieur [Z] [J] le 10 juin 2025 et que ce dernier avait été déclaré recevable par la Commission de surendettement.

Monsieur [Z] [J], qui comparaît en personne, avait indiqué reconnaître le montant de la dette, et avoir effectué plusieurs règlements avant l’audience. Il avait demandé au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Toutefois, par décision du 26 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé a décidé d’ordonner une réouverture des débats lors de l’audience du 24 octobre 2025 en demandant à la société CLAIRSIENNE de produire les avenants signés avec Monsieur [Z] [J], seuls les contrats signés avec Madame [L] [W] étant initialement produits.

L’affaire a de nouveau été débattue lors de l’audience du 24 octobre 2025.

Lors des débats, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE, venant régulièrement aux droits de la société CLAIRSIENNE et régulièrement représentée, indique avoir produit les documents sollicités et maintenir ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.371,06 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusion pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur [Z] [J], qui comparaît en personne, n’ajoute rien.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La société CLAIRSIENNE justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 27 novembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Les baux conclus entre les parties contiennent chacun une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 2.271,90 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 16 juin 2024.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la société CLAIRSIENNE les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [J] reste devoir la somme de 3.371,06 euros à la date du 23 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (289,64 + 136,85 = 426,49 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable Monsieur [Z] [J] doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.944,57 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires :

Monsieur [Z] [J] demande néanmoins le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de la résiliation du bail.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] a déposé un dossier de surendettement en date du 10 juin 2025. Lors de l’audience du 17 juillet 2025, CLAIRSIENNE indique que le dossier de surendettement a été déclaré recevable. Elle précise également donner son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Z] [J] justifie avoir repris le paiement des loyers et se trouve en conséquence bien fondé à se prévaloir des dispositions précitées de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors au regard de ses capacités financières il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision en l’attente des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s’y substitueront.

Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il convient de rappeler que le délai accordé dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Dès lors tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la caducité des mesures, permettra à cash de se prévaloir de la résiliation du contrat de location par l’effet de la clause de résiliation de plein droit, et l’expulsion sera autorisée sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision.

En cas de non-respect des modalités d’apurement de la dette, Monsieur [Z] [J] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 569,58 euros au 23 octobre 2025 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 juin 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 25 octobre 2016 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE aux droits de laquelle vient la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE à Monsieur [Z] [J], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi que l’ emplacement de stationnement n°08 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] à payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 2.944,57 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 23 octobre 2025, échéance de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [J] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, par versements mensuels de 100 euros jusqu’à selon le cas :

— l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article 732-1 du code de la consommation,

— la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L.733-7 et L. 741-1 du même code,

— la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire

— ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS qu’en cas d’entrée en vigueur d’un plan ou de mesures élaborés par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde, ou à l’occasion d’une procédure judiciaire subséquente, les modalités de remboursement de la dette locative fixées dans le cadre de la procédure de surendettement se substitueront aux dispositions de la présente ordonnance, sans avoir pour effet de faire perdre à Monsieur [Z] [J] le bénéfice de la suspension de l’effet de la clause de résiliation du bail de plein droit ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [Z] [J] sera tenu de payer à la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (569,58 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE venant aux droits de la société anonyme CLAIRSIENNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE