TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/00257 – N° Portalis DBZS-W-B7G-VZUQ

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI DE L’EXTENSION [Localité 11],

représentée par son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE,postulant et M^e Ali SAIDJI, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. FB V2

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Antoine BRUFFAERTS, avocat au barreau de LILLE

S.C.P. ALPHA MJ

es qualité de liquidateur judiciaire de la société FB V2

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 09 Février 2024, rectifiée le 06 septembre 2024 ;

A l’audience publique du 18 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Janvier 2025, prorogé au 03 Février 2025 puis prorogé pour être rendu le 28 Février 2025 ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Février 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2017 complété par un avenant du 30 octobre 2017, la S.C.I. de l’Extension [Localité 11] a donné à bail à la S.A.R.L. FB V2 une cellule commerciale n°217A d’une surface de 136 m² environ, située au niveau 1 du centre commercial [Localité 10] 2 (Centre commercial V2) sis [Adresse 7] à [Localité 12] pour une durée de dix ans à compter du 1er novembre 2017. Le bail a été conclu moyennant le règlement d’un loyer annuel de base de 48 000 euros, hors taxes hors charges, payable mensuellement et d’un loyer variable additionnel fixé à la différence positive entre 8 % hors taxe du chiffre d’affaires annuel et le loyer de base.

Par exploit d’huissier délivré le 24 décembre 2021, la S.C.I. de l’Extension Villeneuve 2 a assigné la S.A.R.L. FB V2 devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges.

Par jugement du 9 mai 2023, le tribunal de commerce de Lille-Métropole a ouvert à l’encontre de la société FB V2 une procédure de redressement judiciaire, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 14 juin 2023. La SCP Alpha Mandataires judiciaires prise en la personne de Me [H] [W] a été désignée comme liquidateur.

La société de l’Extension [Localité 10] 2 a déclaré sa créance au titre de l’arriéré de loyers au passif de la société FB V2 le 10 juillet 2023 pour un montant de 83 018,33 euros à titre privilégié échu.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 juillet 2023, la S.C.I. de l’Extension de Villeneuve 2 a assigné la SCP Alpha Mandataires Judiciaires en qualité de liquidateur judiciaire de la société FB V2 devant le tribunal judiciaire de Lille en jonction des procédures et en fixation de sa créance.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 24 novembre 2023.

Dans ses dernières conclusions à l’encontre de la société FB V2 notifiées le 29 novembre 2022, la société de l’Extension de [Localité 10] 2 demande à la juridiction de :

Débouter la société FB V2 de l’intégralité de ses demandes ;La Condamner à lui payer :

—  99 922,99 euros correspondant à l’arriéré en principal figurant au décompte arrêté au 30 septembre 2022 ;

— les intérêts au taux légal majorés de cinq points sur cette somme en principal, à compter de la date de chaque défaut de paiement à son échéance contractuelle;

—  9 992,29 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire de 10 % sur la dette en principal ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la société FB V2 à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans son assignation à l’encontre du liquidateur judiciaire ès qualité, la société de l’Extension de [Localité 10] 2 demande à la juridiction de :

Fixer sa créance au passif de la société FB V2 à la somme de 83 018,33 euros ;

Réserver les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2022, la S.A.R.L. FB V2 s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de :

Constater qu’elle reste devoir à la société de l’Extension de [Localité 10] 2 la somme de 50 373,52 euros au 11 juillet 2022 ;

Dire qu’elle pourra s’acquitter de cette somme en vingt-quatre mensualités ;

Débouter la S.C.I. de l’Extension VI[Adresse 9] de sa demande en paiement d’une indemnité de 9 992,29 euros, à défaut minorer cette somme ;

Minorer sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 janvier 2024, le liquidateur judiciaire, ès qualité, demande au tribunal de :

Débouter la S.C.I. de l’Extension de [Localité 10] [Adresse 1] de sa demande d’inscription au passif de la procédure collective de la somme de 29 651,77 euros au titre de l’indemnité de non-communication du chiffre d’affaires du preneur pour l’année 2017 et de la somme de 7 857,07 euros au titre des indemnités de retard ;

Statuer ce que de droit pour le surplus de la demande de fixation au passif ;

Condamner la S.C.I de l’Extension de [Localité 10] 2 aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 9 février 2024 par ordonnance du 6 septembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 18 novembre 2024.

Par voie de conclusions notifiées le 21 octobre 2024, la S.C.I. De l’Extension de [Localité 10] 2 a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire à la mise en état.

Par voie de conclusions notifiées le 13 novembre 2024, le liquidateur judiciaire s’y oppose.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 janvier 2025, prorogé au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

L’article 803 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Dans ses conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, la requérante explique que la jonction des procédures est intervenue par simple mention au dossier sans information des parties, de sorte qu’elle n’a pas pu régulariser de conclusions à l’égard de l’ensemble des parties pour que sa demande de fixation au passif de sa créance leur soit opposable.

Me [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la société FB V2, s’oppose à la révocation. Il soutient que l’intervention forcée des organes de la procédure collective est une demande incidente au sens de l’article 63 du code de procédure civile et ne crée pas de nouvelle instance nécessitant une jonction avec la première engagée. Il souligne encore que la demande du bailleur en fixation de sa créance au passif de la procédure collective figure déjà dans son assignation en intervention forcée du liquidateur, laquelle vaut conclusions.

L’ouverture d’une nouvelle procédure dans le cas d’une assignation en intervention forcée des organes de la procédure collective est la pratique usuelle au sein du tribunal judiciaire de Lille, alors même que la création d’un nouveau dossier n’est pas nécessaire. En toute hypothèse, les deux procédures ont régulièrement fait l’objet d’une jonction par mention au dossier, de sorte que le liquidateur judiciaire est bien partie à l’instance initiale, ce qu’il reconnaît lui-même.

Dans son assignation en intervention forcée, la bailleresse conclut bien à la fixation de la créance au passif de la société FB V2.

Dès lors, ce sont ces dernières demandes, en vue de la fixation de sa créance et non celles initiales en vue de la condamnation de la débitrice (lesquelles seraient irrecevables), qui seront examinées.

Il n’est donc pas nécessaire ni même utile que la requérante régularise de nouvelles conclusions. En l’absence de justification d’un motif grave, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

II- Sur la fixation de la créance

Selon l’article L.622-22 du code de commerce, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte du décompte produit en pièce 4 par la requérante (procédure contre le mandataire judiciaire) une dette locative de 83 018,33 euros TTC arrêtée au 8 mai 2023.

A- Sur l’exigibilité des loyers pendant les périodes de confinement

L’argument tenant à l’absence d’exigibilité des loyers durant les périodes de fermeture des commerces dans le cadre de la pandémie de covid-19 sera écarté, les mesures de fermeture administratives prises dans l’intérêt collectif pour éviter la propagation du virus ne s’apparentant pas à une perte juridique de la chose louée.

B- Sur l’indemnité pour non communication du chiffre d’affaires de l’année 2017

Dans le décompte, une somme de 29 651,77 euros correspondant à une pénalité pour non-communication du chiffre d’affaires de l’année 2017 est appliquée.

Les parties ont convenu d’un loyer additionnel variable en sus du loyer de base. Il est stipulé à l’article 4.1.2.3 des conditions générales, un contrôle du chiffre d’affaires avec une transmission mensuelle des données. L’article 4.1.2.4 prévoit qu’à défaut de transmission, le preneur sera redevable à titre de pénalité forfaitaire, huit jours après la notification d’une mise en demeure, d’une somme égale à 1/360 ème du dernier loyer de base annuel TTC calculé par jour calendaire de retard.

Or, la bailleresse ne justifie pas avoir respecté le formalisme prévu par l’envoi d’une mise en demeure. Il n’est pas davantage justifié du calcul de ladite somme.

Au surplus, il sera relevé que le bail a prévu une prise d’effet au 1er novembre 2017 et que les parties ont estimé la durée des travaux d’aménagement du local par le preneur à trois mois, de sorte que le commerce ne pouvait raisonnablement ouvrir qu’en 2018 et ne pouvait générer de chiffre d’affaire en 2017. L’ouverture du restaurant Fresh Burritos a d’ailleurs été annoncée dans la presse pour 2018.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la somme réclamée au titre de cette pénalité pour non-communication du chiffre d’affaires de l’année 2017 sera rejetée.

C- Sur l’indemnité de retard de paiement des loyers

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il est prévu à l’article 26.2.1 des conditions générales du bail une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes dues après mise en demeure.

Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Dans le décompte produit, diverses sommes sont portées au titre de pénalités, pour un total de 7 857,07 euros, sans autre précision ni détail des calculs.

Ces sommes dont on ignore le mode de calcul et les retards de paiement sur lesquels elles sont basées sont manifestement excessives au regard des sommes dues et de la situation financière de la débitrice, placée en liquidation judiciaire alors qu’il n’est justifié d’aucun préjudice par le bailleur.

En conséquence, il convient de rejeter ces pénalités.

D- Sur les sommes dues

La société FB V2 reste ainsi redevable de la somme totale de 45 509,49 euros, déduction faite de la pénalité pour non communication du chiffre d’affaires de l’année 2017 et des pénalité de retard (83 018,33€ – 29 651,77 € – 7 857,07 €).

La créance de la société de l’Extension de [Localité 10] 2 sera en conséquence fixée au passif de la société FB V2 pour ce montant.

III- Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Compte tenu de la liquidation judiciaire de la débitrice et de la fixation de sa créance, il n’y a plus lieu à accorder des délais de paiement.

IV- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige et de la disparité dans les situations économiques respectives de chacune des parties, il convient de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la S.C.I. de l’Extension de [Localité 10] 2 et de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

FIXE la créance de la S.C.I. de l’Extension de [Localité 10] 2 au passif de la S.A.R.L. FB V2 à 45 509,49 euros ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE la S.C.I. de l’Extension de [Localité 10] 2 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON