N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 02 Avril 2026

N° RG 25/00054 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5MC

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e MENARD WEILLER, avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

M. [C] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant et assisté de Mme [R] (soeur) et de Mme [I] (assistante sociale)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e MENARD WEILLER

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [S]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [C] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 20 juin 2011, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 345,35€ charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1048,70€ a été délivré à M. [C] [S] le 12 août 2024.

La situation d’impayés a été dénoncée à la CAF des Yvelines le 1er août 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA IMMOBILIERE 3F, par acte du 19 mars 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 21 mars 2025, a fait assigner M. [C] [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; L’expulsion de M. [C] [S] et de toute personne dans les lieux de son fait ;La condamnation de M. [C] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de M. [C] [S] à lui payer la somme de 1765,25€ au titre de provision sur l’arriéré locatif ;La condamnation de M. [C] [S] à lui payer la somme de 350€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

La SA IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 28 janvier 2026 à la somme de 3126,67€, échéance d’octobre 2025 incluse. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur, celui-ci ayant repris le paiement du loyer depuis novembre 2025, y ajoutant des suppléments.

M. [C] [S], assisté de sa sœur Mme [R] et de son assistante sociale Mme [I], reconnait le montant de la dette mais demande à se maintenir dans les lieux en réglant 100€ en sus du loyer courant. Il expose qu’une demande de mise sous protection est en cours d’instruction devant le juge des tutelles et qu’en attendant ladite mise sous protection, sa famille l’aide financièrement. Il perçoit 1030€ par mois (AAH) et précise qu’un rappel d’APL et un FSL vont venir réduire la dette.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 1er août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1048,70€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [C] [S] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 octobre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que M. [C] [S] reste devoir la somme de 3604,53€ à la date du 28 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

M. [C] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3604,53€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, du 1er janvier 2026, jusqu’à la libération des lieux. L’indemnité d’occupation, laquelle trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, est destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur et est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien. En l’espèce, le bailleur ne rapporte aucun élément pour étayer le préjudice réel subi au-delà de la perte des loyers, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme correspondant aux loyers et charges actualisés.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [C] [S] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à raison de 100€ en sus du loyer courant.

Il ressort du décompte locatif que M. [C] [S] a repris le paiement intégral du loyer depuis novembre 2025, soit antérieurement à l’audience. Il règle par ailleurs un supplément au profit du bailleur, puisqu’il verse environ 150€ en sus du loyer courant depuis deux mois. Il indique percevoir l’AAH (1030€) et qu’une demande de mise sous protection est en cours d’instruction le concernant. Dans l’attente d’une mesure de protection, sa famille lui vient en aide financièrement. Il apparait ainsi en mesure de régler sa dette.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder au défendeur des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande du locataire et en accord avec le bailleur.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [C] [S], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE 3F l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [C] [S] à lui verser une somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 13 octobre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, à titre provisionnel, une somme de 3604,53€ (trois-mille-six-cent-quatre euros et cinquante-trois centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 28 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [C] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 100€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [C] [S] soit condamné à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [C] [S] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière La Juge