Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver jcp fond, 3 février 2026, n° 25/00713

TJ Versailles 3 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement du loyer dans le délai imparti
Le tribunal a constaté que le contrat de bail a été résilié en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti.
Accepté
Reconnaissance de la dette par les locataires
Le tribunal a constaté que les locataires sont redevables d'une somme d'argent au titre de l'arriéré locatif.
Accepté
Occupation sans titre du bien
Le tribunal a jugé que les locataires doivent indemniser le bailleur pour l'occupation de son bien après la résiliation du bail.
Accepté
Capacité des locataires à régler leur dette
Le tribunal a constaté que les locataires peuvent respecter un plan de paiement pour leur dette locative.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver jcp fond, 3 févr. 2026, n° 25/00713
Numéro(s) :	25/00713
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	17 février 2026
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Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Chambre de proximité

N° RG 25/00713 – N° Portalis DB22-W-B7J-TF5D

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

03 Février 2026

LES RESIDENCES venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

[F] [Y], [O] [Y]

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Claudine SALLARD CATTONI

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [F] [Y]

à M. [O] [Y]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 03 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 04 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

LES RESIDENCES venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY

Siège social – [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Claudine SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Julie VOYER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Mme [F] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparante en personne

M. [O] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

À l’audience du 04 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2018, la SA Les Résidences Yvelines Essonne a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 623,53 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4527,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) a été informée de la situation des locataires le 14 octobre 2024.

Par assignation du 27 mai 2025, la SA Les Résidences a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour, à titre principal et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y], et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

6 344,60 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et frais arrêté au 5 avril 2025, terme de mars 2025 inclus,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier daté du 18 novembre 2025, dont il a été donné connaissance à l’audience, que Monsieur et Madame [Y] sont mariés et parents de cinq enfants dont l’aîné est âgé de 18 ans. Monsieur [O] [Y] est employé à temps plein en contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 2 500 euros environ. Madame [F] [Y] est employée à temps plein en contrat à durée indéterminée pour un salaire de 2 000 euros environ.

À l’audience du 4 décembre 2025, la SA Les Résidences, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 3 201,76 euros, arrêtée au 21 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. La SA Les Résidences constate la diminution de l’arriéré locatif depuis la date de l’assignation grâce à un important effort de paiement des défendeurs, considère que le dernier loyer courant avant l’audience a été reprise, et ne s’oppose pas à l’éventuelle suspension de l’acquisition de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’à l’éventuel octroi de délais de paiement. Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en cours.

Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] comparaissent en personne, et confirment le montant de la dette. Ils demandent à rester dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement. Ils proposent de continuer à apurer leur dette en versant 200 euros par mois à la société bailleresse en sus du montant de leur loyer.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, la SA Les Résidences justifie avoir effectuée une telle saisine le 14 octobre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 décembre 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de la SA Les Résidences est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements produit par la demanderesse, la somme de 4527,50 euros demandée n’a pas été réglée par Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

Toutefois, il résulte de l’article 24, V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au present litige, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite compte tenu des déclarations des parties à l’audience et du décompte produit par la SA Les Résidences, duquel il ressort que Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] ont effectué cinq versements entre le 5 novembre et le 18 novembre 2025 pour un montant total de 6 500 euros, soit un montant supérieur au montant du dernier loyer appelé.

Par ailleurs, il ressort des éléments du diagnostic social et financier que les revenus actuels des défendeurs, d’un montant de 4 500 euros mensuel pour le foyer, leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Il résulte des éléments qui précèdent que les défendeurs sont en capacité de régler leur dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.

Par suite, le paiement du loyer courant ayant été repris, il y lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Dans ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA Les Résidences verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2025, Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] lui devaient la somme de 3 201,71 euros. Il convient toutefois d’y soustraire les frais de procédure inclus dans le relevé de compte d’un montant de 323,20 euros, de sorte que les défendeurs restent en réalité redevables d’une somme de 2 878,51 euros.

Les défendeurs souscrivant à ce montant et n’apportant aucun élément de nature à le remettre en cause, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme à la société bailleresse.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En conséquence, Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 28 février 2018 entre la SA Les

Résidences Yvelines Essonne d’une part, et Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 17 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] à payer à la SA Les Résidences Yvelines Essonne la somme de 2 878,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2025,

AUTORISE Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la société bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] seront condamnés in solidum à verser à la SA Les Résidences Yvelines Essonne une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

N° RG 25/00713 – N° Portalis DB22-W-B7J-TF5D . Jugement du 03 Février 2026.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [F] [Y] et Monsieur [O] [Y] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024 et celui de l’assignation du 27 mai 2025.

DÉBOUTE la SA Les Résidences Yvelines Essonne de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge