TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]

@ : [Courriel 10]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06483 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVTL

Minute : 25/00071

S.D.C. DE LA RESIDENCE [9] A [Localité 8]

Représentant : M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

C/

Monsieur [R] [E]

Représentant : M^e Luc robert DEBY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 280

Copie exécutoire :

M^e Thierry LAISNE

Copie certifiée conforme :

M^e Luc robert DEBY

Le 01 Avril 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [9] A [Localité 8], Pris en la personne de la société AMI – [Adresse 4]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024008869 du 23/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par M^e Luc robert DEBY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [E] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 2].

Le 11 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AMI, a fait assigner Monsieur [R] [E] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

o condamner Monsieur [R] [E] à lui payer la somme de 2 586,68 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

o condamner Monsieur [R] [E] à lui payer la somme de 563,07 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

o ordonner la capitalisation des intérêts ;

o condamner Monsieur [R] [E] à lui payer la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

o condamner Monsieur [R] [E] à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

o le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue une première fois à l’audience 12 novembre 2024, puis mise en délibéré au 13 janvier 2025. Le nouveau conseil de Monsieur [R] [E] s’étant présenté en cours d’audience, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, par simple mention au dossier, afin que Monsieur [R] [E] puisse faire valoir ses moyens de défense et afin que le syndicat des copropriétaires puisse y répliquer.

A l’audience du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à la somme de 7 497,83 € (3 696,46 € au titre des charges de copropriété et 2 117,38 € au titre des frais de recouvrement), selon décompte arrêté au 27 janvier 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, que Monsieur [R] [E] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété, souligne qu’il a déjà été condamné à trois reprises en paiement d’un arriéré de charges de copropriété par jugements des 28 décembre 2015, 26 novembre 2018 et 30 décembre 2019 (confirmé partiellement par arrêt du 17 mai 2023) et précise que les causes de la dernière condamnation n’ont pas été apurées.

Cité par acte remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [R] [E] comparaît par l’intermédiaire de son avocat. Il ne conteste pas la créance sollicitée au titre des charges de copropriété mais conteste devoir une quelconque somme au titre des frais de recouvrement, qui sont injustifiés ou excessifs.

L’affaire est mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

o Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2] verse aux débats :

— un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [R] [E] est propriétaire du lot 11 situé [Adresse 2] ;

— un décompte daté du 27 janvier 2025 ;

— les appels de fonds émis depuis le dernier jugement de condamnation ;

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 mars 2022, 4 octobre 2023 et 26 juin 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

De son côté, Monsieur [R] [E], qui ne conteste pas la somme réclamée au titre des charges de copropriété, ne justifie pas de versements éventuellement effectués en sus des sommes mentionnées dans le décompte ou d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [R] [E] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 696,46 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [R] [E] au paiement de la somme de 3 696,46 € au titre des charges dues à la date du 27 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juillet 2024.

o Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [R] [E] seul, la somme de 43,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [R] [E] sera condamné à payer la somme de 43,00 € au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juillet 2024.

o Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En omettant de s’acquitter des charges dues, le défendeur a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que le défendeur a déjà fait l’objet de trois condamnations en paiement d’un arriéré de charges de copropriété, prononcées par jugements des 28 décembre 2015, 26 novembre 2018 et 30 décembre 2019 (confirmé partiellement par arrêt du 17 mai 2023).

Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Monsieur [R] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts.

o Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

o Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [E] succombe à l’instance, de sorte qu’il sera condamné aux dépens.

o Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2] la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

o Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AMI, la somme de 3 696,46 €, au titre des charges dues à la date du 27 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses, ainsi que la somme de 43,00 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AMI, la somme de 800 € à titre dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AMI, la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] située [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AMI, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 31 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06483 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVTL

DÉCISION EN DATE DU : 31 Mars 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [9] A [Localité 8]

Représentant : M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

C/

Monsieur [R] [E]

Représentant : M^e Luc robert DEBY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 280

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires