TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Adresse 1] [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Courriel 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00983 – N° Portalis DB22-W-B7J-TTK4

JUGEMENT

DU : 19 Mai 2026

MINUTE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 3]

DEFENDEUR :

[D] [H]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 19 Mai 2026

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX NEUF MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 13 Mars 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES substituée par M^e CABRERA Laura, avocat au barreau de Versailles

ET :

DEFENDEUR :

Mme [D] [H]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Danielly RASOAMANANA

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est placé sous le régime de la copropriété, et [D] [H] y est propriétaire des lots numéros 5, 8, 11 et 25.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 4 décembre 2025, fait assigner [D] [H] devant ce tribunal afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 3325,81 € arrêtée au 19 novembre 2025, celle de 222,46 € au titre des frais de recouvrement, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1866 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges à 3429,44 €, appel du premier trimestre 2026 inclus, et celle au titre des frais nécessaires de recouvrement à 1321,25. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[D] [H] a déclaré n’avoir pas payé les charges en raison de son mécontentement, que lui ont été prélevées indûment selon elle des charges de travaux et qu’elle a refusé le prélèvement, que l’erreur n’est pas de son fait mais du syndic qui lui a restitué une partie des sommes réclamées, et a sollicité un délai de paiement, déclarant percevoir un salaire mensuel de 1900 € et avoir l’intention de mettre les lots de copropriété en vente.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 à 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du troisième trimestre 2024 au premier trimestre 2026,

— le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2024 au 24 février 2026,

— les mises en demeure des 12 mai et 6 juin 2025,

— la sommation de payer du 15 septembre 2025,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [D] [H] reste devoir la somme de 3429,44 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 24 février 2026, appel du premier trimestre 2026 inclus. Il convient donc de la condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Sont justifiés l’envoi de la mise en demeure du 12 mai 2025 et la signification de la sommation de payer car la copropriétaire ne retire pas les lettres recommandées qui lui sont adressées. Le coût de signification de l’assignation participe non des frais mais des dépens. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [D] [H] à payer au syndicat la somme de 187,46 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par [D] [H] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule, et s’agissant d’une première assignation en paiement de charges, à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[D] [H] n’ayant communiqué aucune pièce justifiant sa situation, sa demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [H] doit être condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, [D] [H] doit également être condamnée, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] :

— la somme de 3429,44 € au titre des charges impayées au 24 février 2026, appel du premier trimestre 2026 inclus,

— la somme de 187,46 € au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de délai de paiement de [D] [H] ;

CONDAMNE [D] [H] aux dépens ;

CONDAMNE [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT