TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

26 MARS 2026

N° RG 24/03323 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEDS

Code NAC : 30Z

TLF

DEMANDERESSE :

La société LE MANOIR exerçant sous l’enseigne ,«[Etablissement 1]», société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 344 332 788 dont le siège social est situé, [Adresse 1] et prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur, [Q],, [X], [Z]

né le 19 Novembre 1967 à, [Localité 1] (02),

demeurant, [Adresse 2],

2/ Madame, [H], [L] épouse, [Z]

née le 18 Décembre 1970 à, [Localité 1] (02),

demeurant, [Adresse 2],

3/ Monsieur, [D], [O]

né le 30 Décembre 1962 à, [Localité 2] (MAROC),

demeurant, [Adresse 3],

4/ Monsieur, [N], [K]

né le 07 Octobre 1948 à, [Localité 3] (75),

demeurant, [Adresse 4],,

[Localité 4],

5/ Monsieur, [W], [R]

né le 15 Décembre 1958 à, [Localité 5] (22),

demeurant, [Adresse 5],

6/ Madame, [Y], [T] épouse, [R]

née le 15 Juillet 1953 à, [Localité 6] (22),

demeurant, [Adresse 5],

7/ La société MASSALIA, société à responsabilité limitée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro

750 207 805 dont le siège social est situé, [Adresse 6], agissant par son gérant,

8/ Madame, [E], [G] venant aux droits de Monsieur, [J], [G] et de Madame, [I], [S], ses parents décédés,

née le 11 Octobre 1946 à, [Localité 7] (33),

demeurant, [Adresse 7],

9/ Madame, [U], [G] épouse, [C] venant aux droits de Monsieur, [J], [G] et de Madame, [I], [S], ses parents décédés,

née le 26 Mai 1951 à, [Localité 7] (33),

demeurant, [Adresse 8],

9/ Monsieur, [F], [M]

né le 29 Octobre 1972 à, [Localité 8] (MAROC),

demeurant, [Adresse 9],

10/ Monsieur, [P], [V]

né le 16 Mars 1979 à, [Localité 9] (01),

demeurant, [Adresse 10],

11/ Madame, [A], [B] épouse, [V]

née le 19 Avril 1983 à, [Localité 9] (01),

demeurant, [Adresse 10],

12/Monsieur, [PP], [AO]

né le 02 Mai 1955 à, [Localité 10] (25),

demeurant, [Adresse 11],

13/ Madame, [NY], [IC] épouse, [AO]

née le 28 Août 1954 à, [Localité 10] (25),

demeurant, [Adresse 11],

14/ Madame, [WO], [QI]

née le 23 Décembre 1958 à, [Localité 11] (67),

demeurant, [Adresse 12],

15/ Monsieur, [IQ], [IB]

né le 03 Novembre 1948 à, [Localité 12] (53),

demeurant, [Adresse 13],,

[Localité 13],

16/ Madame, [LV], [WM]

née le 17 Juillet 1943 à, [Localité 14] (85),

demeurant, [Adresse 14],,

[Localité 15],

17/ Madame, [KT], [PY]

née le 22 Mars 1971 à, [Localité 16] (95),

demeurant, [Adresse 15],

18/ Madame, [EN], [XI] épouse, [IS]

demeurant, [Adresse 16],,

[Localité 17],

représentés par Maître Audrey ALLAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-François LOUIS de la SCP FOUCHON CATTÉ LOUIS ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

PARTIE INTERVENANTE :

La société LES MIMOSAS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Dijon sous le numéro 752 524 041 ayant son siège social, [Adresse 17] et prise en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Audrey ALLAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Jean-François LOUIS de la SCP FOUCHON CATTÉ LOUIS ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 05 Juin 2024 reçu au greffe le 05 Juin 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Janvier 2026, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société LE MANOIR exploite une résidence pour personnes âgées située, [Adresse 1] à, [Localité 18].

Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [H], [L], Monsieur, [D], [O], Monsieur, [N], [K], Monsieur, [W], [R] et Madame, [Y], [T], la société MASSALIA, Monsieur, [J], [G] et Madame, [I], [S], aux droits desquels viennent Madame, [E], [G] et Madame, [U], [G] épouse, [C], Monsieur, [F], [M], Monsieur, [P], [V] et Madame, [A], [B], Monsieur, [PP], [AO] et Madame, [NY], [IC], Madame, [WO], [QI], Monsieur, [IQ], [IB], Madame, [LV], [WM], Madame, [KT], [PY] et Madame, [EN], [XI] épouse, [IS],ci-après dénommés les bailleurs, ont acquis une chambre au sein de cet établissement.

Les bailleurs ont souscrit un bail commercial avec le précédent exploitant, le groupe GDP Vendôme Immobilier, aux droits duquel vient la société LE MANOIR, pour la location de la chambre dont ils ont fait l’acquisition.

Par courriers du 16 juin 2020, la société LE MANOIR a informé les bailleurs qu’elle estimait la clause d’indexation prévue au bail comme illicite, qu’elle appliquerait pour l’avenir le montant du loyer prévu aux baux et pratiquerait une restitution par compensation sur les trop-perçus.

Par actes du 22 octobre 2020, les bailleurs ont assigné la société LE MANOIR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Par ordonnance du 9 avril 2021, le juge des référés a condamné la société LE MANOIR à reprendre le paiement des loyers indexés et à rembourser le montant des sommes indûment déduites.

Par actes du 16 septembre, 17 septembre, 18 septembre, 21 septembre,

22 septembre, 24 septembre et 15 octobre 2021, la société LE MANOIR a assigné les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2025, la société LE MANOIR demande au tribunal de :

Vu articles L.112-1 et L.112-2 du Code monétaire et financier,

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes principales, subsidiaires et avant dire droit ;

— Juger non écrite la clause d’indexation stipulée au sein de chaque bail conclu entre la société Le Manoir et les Défendeurs ;

En conséquence :

— Juger que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l’article « Loyer et indexation » de chaque bail, soit :

Bailleurs Loyer nominal ,

[Z] 8.100,86 € ,

[O] 8.100,86 € ,

[K] 8.100,86 € ,

[R] 8.100,86 €

Massalia 8.100,86 € ,

[G] 8.100,86 € ,

[M] 8.100,86 € ,

[V] 8.100,86 € ,

[AO] 8.100,86 € ,

[QI] 8.100,86 € ,

[IB] 8.100,86 € ,

[WM] 8.100,86 € ,

[PY] 8.100,86 € ,

[XI] 16.201,72 €

SARL Les Mimosas 16.201,72 €

— Condamner chacun des défendeurs à restituer à la société Le Manoir, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

▪ Condamner solidairement Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [H], [L] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [D], [O] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [N], [K] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [W], [R] et Madame, [Y], [T] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner La Société MASSALIA au paiement de la somme de

14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Madame, [E], [G] et Madame, [U], [G], épouse, [C], venant aux droits de Monsieur, [J], [G] et de Madame, [I], [S], leurs parents décédés, au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [F], [M] au paiement de la somme de

14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [P], [V] et Madame, [A], [B] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [PP], [AO] et Madame, [NY], [IC] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [WO], [QI] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [IQ], [IB] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [LV], [WM] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [KT], [PY], épouse, [WS] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [EN], [XI], épouse, [IS] au paiement de la somme de 29.271,29 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier

2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du

25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

— Rejeter la demande tendant à voir ordonner à la Société Le Manoir la reprise du paiement du loyer versé à la SARL LES MIMOSAS pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 pour l’avenir et ce à compter du paiement du prochain trimestre ;

— Rejeter les demandes de condamnation au bénéfice de la SARL LES MIMOSAS dirigées à l’encontre de la Société Le Manoir portant sur le montant prétendument indûment déduit du loyer du 2e trimestre 2020 ;

A titre subsidiaire

— Si le tribunal ne jugeait pas l’intégralité de la clause non écrite, réputer non écrite la stipulation insérée dans les baux liant la Société Le Manoir à chacun des défendeurs instaurant une garantie d’augmentation minimale du loyer de 1% l’an ;

En conséquence :

— Condamner chacun des défendeurs à restituer à la société Le Manoir, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit :

▪ Condamner solidairement Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [H], [L] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [D], [O] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [N], [K] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [W], [R] et Madame, [Y], [T] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner la Société MASSALIA au paiement de la somme de

10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Madame, [E], [G] et Madame, [U], [G], épouse, [C], venant aux droits de Monsieur, [J], [G] et de Madame, [I], [S], leurs parents décédés, au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [F], [M] au paiement de la somme de

10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [P], [V] et Madame, [A], [B] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [PP], [AO] et Madame, [NY], [IC] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [WO], [QI] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [IQ], [IB] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [LV], [WM] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [KT], [PY], épouse, [WS] au paiement de la somme de 10.247,59 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [EN], [XI], épouse, [IS] au paiement de la somme de 20.495,19 € au 30 juin 2024, correspondant

au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Juger que le montant des loyers perçus, par la SARL Les Mimosas, au-delà du loyer nominal depuis le 25 janvier 2016 s’élève à la somme de

10.247,59 € au 30 juin 2024 ; compenser ce montant avec celui résultant des demandes de la SARL Les Mimosas ;

A titre très subsidiaire

— Condamner les parties à faire application du loyer nominal à compter du renouvellement des baux, la clause litigieuse n’ayant vocation à s’appliquer qu’au premier bail ;

En conséquence :

▪ Condamner solidairement Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [H], [L] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [D], [O] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [N], [K] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [W], [R] et Madame, [Y], [T] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner la Société MASSALIA au paiement de la somme de

14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Madame, [E], [G] et Madame, [U], [G], épouse, [C],venant aux droits de Monsieur, [J], [G] et de Madame, [I], [S], leurs parents décédés, au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents

postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [F], [M] au paiement de la somme de

14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [P], [V] et Madame, [A], [B] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner solidairement Monsieur, [PP], [AO] et Madame, [NY], [IC] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [WO], [QI] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Monsieur, [IQ], [IB] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [LV], [WM] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [KT], [PY], épouse, [WS] au paiement de la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents

postérieurs ;

▪ Condamner Madame, [EN], [XI], épouse, [IS] au paiement de la somme de 29.271,29 € au 30 juin 2024, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail ; juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 25 janvier 2021 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;

▪ Juger que le montant des loyers perçus, par la SARL Les Mimosas, au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail s’élève à la somme de 14.775,65 € au 30 juin 2024.

En toute hypothèse

— Condamner in solidum les défendeurs à payer à la Société Le Manoir la somme de 4.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Oriane DONTOT, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire

Elle fait valoir que :

— la clause d’indexation prévoyant une garantie de 1 % net par an est contraire à l’ordre public,

— la clause litigieuse a le défaut rédhibitoire d’écarter purement et simplement l’indice choisi aussitôt que son application aboutit à une variation du loyer inférieure à 1%, provoquant ainsi une augmentation de loyer systématiquement supérieure à celle qui aurait été obtenue par l’application de la variation indiciaire,

— le concept de « clause de revalorisation » envisagé par les Bailleurs ne convainc pas, puisque contraire à l’ordre public,

— la clause litigieuse organise contractuellement les prohibitions édictées par les articles L112-1 et suivants du code monétaire et financier,

— il est paradoxal de voir une partie revendiquer l’application d’une clause dont elle prétend qu’elle lui a été imposée,

— aucune disposition impérative du statut des baux commerciaux n’autorise donc une révision annuelle du loyer, qui plus est automatique et à la hausse,

— la qualification proposée par les Bailleurs de « clause d’augmentation forfaitaire du loyer » viole les dispositions impératives issues de l’article

L. 145-38 du code de commerce,

— il ne fait pas de doute que la clause litigieuse constitue une clause d’indexation,

— il est faux de prétendre que le jeu de l’indice n’est pas faussé en l’espèce, alors que précisément, la clause exclut chaque période où l’indice publié dans le même temps est inférieur à 75% de l’augmentation du PPH : en pareil cas, l’ajustement n’opère pas suivant l’indice, mais suivant un taux fixe garanti de 1 %,

— le régime de la clause réputée non écrite est également celui qui s’applique aux clauses d’indexation illicites,

— le seul montant de loyer que les Bailleurs sont en droit d’appeler s’entend de celui qui est indiqué aux Baux, soit le loyer nominal,

— toutes les sommes perçues par les Bailleurs au-delà de ce montant l’ont été de manière illicite – et ce dès la première indexation du loyer – et doivent donc donner lieu à répétition dans la limite de cinq ans,

— dans le cadre de la procédure de référé, le Preneur a sollicité la condamnation des Bailleurs au paiement d’une provision correspondant à sa créance de répétition de l’indu. Cette demande reconventionnelle, formée par la signification de conclusions le 25 janvier 2021, a eu pour effet d’interrompre la prescription quinquennale,

— conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du

10 février 2016, les Baux demeurent soumis aux dispositions du Code civil prises dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016,en matière de compensation,

— le mécanisme contractuel d’indexation n’a rien de divisible compte tenu de l’imbrication entre l’application d’un indice et une garantie d’augmentation, le tout rédigé dans un unique alinéa,

— si le tribunal devait considérer l’existence d’un bail à paliers, l’augmentation annuelle du loyer serait cantonnée au bail initial à l’exception de ses renouvellements.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 mai 2025, les bailleurs demandent au tribunal de :

A titre préliminaire :

— déclarer la SARL LES MIMOSAS recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

Sur le fond :

— débouter la Société LE MANOIR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— ordonner à la Société LE MANOIR de reprendre vis-à-vis de la SARL LES MIMOSAS le paiement du loyer pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 (payé au mois d’avril 2020), en appliquant la clause de révision chaque année à partir de 2021 ;

— condamner la Société LE MANOIR à payer à la SARL LES MIMOSAS la somme de 34.782,01 € TTC correspondant à la différence entre le loyer payé et celui qui aurait dû être payé en application du contrat de bail et de sa clause de révision du loyer ;

— condamner la Société LE MANOIR à payer à la SARL LES MIMOSAS la somme de 13.158,11 € TTC correspondant à la récupération du prétendu trop payé de loyers pratiqué sur 8 trimestres à partir du 3ème trimestre 2020 par la Société LE MANOIR ;

A titre subsidiaire, avant dire-droit :

— désigner tel technicien ou expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal avec la mission de reconstituer le montant annuel du loyer et de déterminer le loyer actuel résultant de l’application pure et simple du Prix des Prestations d’Hébergement des personnes âgées en EHPAD depuis la conclusion du contrat de bail, afin de confirmer l’absence d’intérêt de la discussion engagée de mauvaise foi par la Société LE MANOIR.

En tout état de cause :

— condamner la Société LE MANOIR aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par Maître Audrey ALLAIN, Avocate au Barreau de VERSAILLES, en application

de l’article 699 du Code de procédure civile.

— condamner la Société LE MANOIR à payer à chacun des défendeurs une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils font valoir que :

— la société LES MIMOSAS est dans la même situation que les autres bailleurs de sorte qu’elle intervient volontairement à la procédure,

— les clauses des baux intitulées « LOYER ET INDEXATION » n’entravent nullement ni ne faussent le libre jeu de la variation convenue,

— elles n’excluent pas une « réciprocité de variation » : le loyer varie en effet selon l’évolution du pourcentage d’augmentation annuel du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées en EHPAD, fixé par le Ministère de l’Economie et des Finances,

— la variation de l’indice est forcément à sens unique,

— le principe de la liberté contractuelle permet aux parties de convenir que le loyer sera révisé à la hausse seulement, dès lors qu’elles ont convenu de se baser sur une référence qui varie seulement à la hausse et qu’elles n’introduisent pas d’aménagement dans le jeu d’un indice ou un mécanisme faussant le libre jeu de la référence choisie,

— les articles du Code monétaire et financier qui régissent les clauses d’indexation ne sont pas applicables puisque le PPH n’est en réalité pas un indice,

— le PPH n’obéit pas à la logique des indices puisqu’il résulte d’une décision du ministère des Affaires sociales et du ministère des Finances, qui en fixe le taux directement sous forme de pourcentage autorisé, et non en tenant compte de l’évolution d’un sous-jacent, et ce taux s’applique sans comparaison avec le pourcentage fixé pour l’année précédente,

— le PPH peut être appliqué aux prestations d’hébergement des résidents d’EHPAD chaque année par lui-même, sans aucune comparaison avec le pourcentage fixé pour l’année précédente,

— le PPH est un pourcentage d’augmentation autorisée du prix des prestations que les exploitants d’EHPAD facturent aux résidents, pourcentage d’augmentation autorisée par les pouvoirs publics,

— même si les textes régissant les clauses d’échelle mobile étaient applicables, la clause critiquée n’y serait pas contraire,

— le pourcentage d’augmentation autorisé du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées en EHPAD est en relation directe avec l’objet du contrat de bail et avec l’activité de la Société LE MANOIR,

— la clause, quelle que soit sa rédaction, prévoit une variation annuelle, calquée sur l’évolution du pourcentage d’augmentation autorisé des prestations d’hébergement des personnes âgées qui est annuel également,

— la remise en cause des clauses dites « d’indexation » par la Société LE MANOIR est en réalité vaine et n’a pas d’intérêt pratique. Elle relève de la seule mauvaise foi,

— à supposer même que la clause intitulée « LOYER ET INDEXATION » soit illicite (ce qui n’est pas le cas), elle ne pourrait pas être réputée non écrite en son entier,

— si l’on suivait la Société LE MANOIR dans son raisonnement, les deux entraves au libre jeu de l’indice devraient être écartées et le loyer devrait être recalculé depuis la prise d’effet des baux, en décembre 2004, en appliquant 100% du taux d’augmentation du PPH chaque année,

— lorsqu’une clause d’indexation est jugée illégale, le calcul des restitutions ne doit pas être fait sur la base du loyer initial mais sur la base du loyer applicable à la date du point de départ de la prescription, soit celui pratiqué 5 ans avant la demande de restitution,

— le comportement de la société LE MANOIR caractérise une grave déloyauté et la turpitude visée par l’adage nemo auditur qui interdit toute restitution à la Société LE MANOIR et rend irrecevables ses demandes de condamnations.

MOTIFS

L’article L. 112-1 du code monétaire et financier dispose que sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3,

L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Est interdite toute clause d’une convention portant sur un local d’habitation prévoyant une indexation fondée sur l’indice « loyers et charges » servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n’ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.

L’article L. 112-2 du même code prévoit que dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

L’article L. 145-39 du code de commerce dispose qu’en outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

1. Sur la licéité de la clause objet du litige

En application de l’article L. 145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. (Cass. 3e civ. 12 janv. 2022, n°21-11.169).

Il en résulte que pour être qualifiée de clause d’indexation, une clause doit faire référence à un indice, élément chiffré objectif dont la variation dans le temps sert à faire évoluer, à la hausse ou à la baisse, le loyer.

En l’espèce, il résulte du bail produit par la société LE MANOIR conclu avec Madame, [DL], [CU] mais dont il est constant entre les parties que la rédaction est commune à l’ensemble des baux conclus avec les défendeurs, un article « loyer et indexation » comportant les stipulations suivantes :

« Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 75 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’Economie et des Finances avec une garantie de 1 % net par an.

L’indice de base sera celui du dernier trimestre publié à la date de prise d’effet du bail et l’indice de référence, celui du même trimestre de chacune des années suivantes ».

1.1 Sur le caractère indiciaire de la référence au prix des prestations d’hébergement des personnes âgées

L’article L. 342-3 du code de l’action sociale et des familles dispose que le prix du socle de prestations et les prix des autres prestations d’hébergement sont librement fixés lors de la signature du contrat. Ils varient ensuite, dans des conditions fixées par décret, dans la limite d’un pourcentage fixé au 1er janvier de chaque année par arrêté des ministres chargés des personnes âgées et de l’économie, compte tenu de l’évolution des coûts de la construction et des loyers, des produits alimentaires et des services et du taux d’évolution des retraites de base prévu à l’article L. 161-23-1 du code de la sécurité sociale .

L’article D. 342-5 du même code prévoit que la formule permettant de déterminer le taux maximal d’évolution des prix du socle de prestations et des autres prestations d’hébergement prévu à l’article L. 342-3 est fixée à l’annexe 2-3-3.

Cette annexe est intitulée « formule de calcul du taux annuel maximal d’évolution des prix du socle de prestations et des autres prestations d’hébergement des établissements mentionnés à l’article l. 342-1 du code de l’action sociale et des familles ». Elle prévoit la formule de calcul de l’augmentation maximale à partir de divers indicateurs et indices.

En application de ces textes, le dernier arrêté publié à la date de la présente décision le 24 décembre 2025 est ainsi rédigé « le prix du socle de prestations et des autres prestations d’hébergement délivrés par les établissements mentionnés à l’article L. 342-1 du code de l’action sociale et des familles ne peut augmenter de plus de 0,86 % au cours de l’année 2026 par rapport à l’année précédente ».

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées à laquelle fait référence la clause litigieuse ne constitue pas un indice économique susceptible de variation à la hausse ou à la baisse mais uniquement un dispositif réglementaire de régulation des prix et tarifs pratiqués dans les établissements d’hébergement des personnes âgées visant à instaurer un plafond pour toute augmentation des prix nonobstant le fait que le plafond lui-même soit déterminée notamment à partir d’indices.

En effet, le mécanisme résultant des textes précités, contrairement aux indications de la demanderesse, ne peut être assimilé à un indice pouvant jouer à la baisse, les textes précités ne pouvant aboutir à ce que l’arrêté du ministre de l’économie prévoit un pourcentage négatif d’augmentation qui serait incompatible avec un plafond d’augmentation. Au demeurant, il ne peut davantage être soutenu que le mécanisme pourrait conduire le ministre de l’économie à imposer une baisse des prix des prestations.

Ce dispositif ne peut donc par définition varier qu’au-dessus de 0 % et sans rapport avec le pourcentage fixé l’année précédente. En outre, il ressort des textes précités que le pourcentage fixé ne constitue qu’un plafond maximal.

Dès lors, la référence au prix des prestations d’hébergement des personnes âgées ne peut être considérée comme un indice au sens des textes précités.

1.2. Sur la qualification de la clause objet du litige

Il ressort des éléments évoqués au point 1.1. que la clause précitée ne saurait constituer une clause d’indexation au sens des textes précités dès lors qu’elle ne fait pas référence à un indice susceptible de varier à la hausse comme à la baisse.

Le second alinéa de la dite clause ne saurait davantage lui conférer le caractère d’une clause d’indexation dès lors que la référence à un indice trimestriel de base apparaît sans objet, l’augmentation du prix des prestations ne faisant en tout état de cause l’objet que d’une seule et unique fixation annuelle de sorte que ce second alinéa est inapplicable et sans portée sur la validité du premier alinéa.

A ce stade, il convient de rappeler que les parties peuvent librement décider de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique. (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n°21-16.042).

A défaut de référence à un indice économique, il y a lieu de considérer que la clause objet du litige constitue une clause de revalorisation consistant à prévoir une augmentation forfaitaire du loyer au montant le plus élevé entre une augmentation de 1 % net et une augmentation correspondant à un pourcentage forfaitairement fixé à 75 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées fixée par arrêté du ministre de l’économie.

Il y a lieu de considérer que la clause litigieuse est licite et de débouter la société LE MANOIR de l’ensemble de ses prétentions.

2. Sur les demandes de la SARL LES MIMOSAS

La clause querellée par la société LE MANOIR étant déclarée licite, il y a lieu de considérer qu’elle était mal-fondée à cesser de payer le loyer dû à la SARL LES MIMOSAS conformément aux stipulations contractuelles.

Au regard du tableau fourni par la défenderesse en pièce 15, il apparaît que la société LE MANOIR reste redevable d’une somme de 34.782,01 euros au titre des loyers impayés du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2024.

Par ailleurs, il ressort de la pièce 16 que la société LE MANOIR a adressé à la SARL LES MIMOSAS une facture pour des « réajustements de loyer » pour les années 2015 à 2019 pour un total de 13.158,11 euros dont il ressort qu’ils ont fait l’objet d’une « retenue » sur les loyers versés entre le 30 septembre 2020 et le 30 juin 2022.

Ces « réajustements » étant infondés, les sommes non versées constituent des loyers impayés. La société LE MANOIR sera donc également condamnée à payer à la SARL LES MIMOSAS une somme de 13.158,11 euros au titre des loyers également impayés à ce titre entre le 30 septembre 2020 et le

30 juin 2022.

Il en résulte que la société LE MANOIR sera condamnée à payer la somme totale de 47.940,12 euros à la SARL LES MIMOSAS au titre des loyers impayés sur la période globale du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2024 .

Pour le surplus, il y a lieu de dire que la société LE MANOIR devra reprendre le paiement du loyer suivant le montant revalorisé suivant les stipulations contractuelles.

3. Sur les demandes accessoires

La société LE MANOIR succombant, elle devra supporter la charge des dépens avec droit de recouvrement au profit de M^e Audrey ALLAIN.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à chacun des bailleurs une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute la société LE MANOIR de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à la SARL LES MIMOSAS une somme de 47.940,12 euros au titre des loyers impayés pour la période du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2024 ;

Dit que pour le surplus, la société LE MANOIR devra reprendre le paiement à la SARL LES MIMOSAS du loyer suivant le montant revalorisé suivant les stipulations contractuelles ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Monsieur, [Q], [Z] et Madame, [H], [L] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Monsieur, [D], [O] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Monsieur, [N], [K] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Monsieur, [W], [R] et Madame, [Y], [T] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à la société MASSALIA une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Madame, [E], [G] et Madame, [U], [G] épouse, [C] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Monsieur, [F], [M] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Monsieur, [P], [V] et Madame, [A], [B] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Monsieur, [PP], [AO] et Madame, [NY], [IC] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Madame, [WO], [QI] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Monsieur, [IQ], [IB] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Madame, [LV], [WM] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Madame, [KT], [PY] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à Madame, [EN], [XI] épouse, [IS] une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR à payer à la société LES MIMOSAS une somme de 300 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MANOIR aux dépens avec droit de recouvrement au profit de M^e Audrey ALLAIN ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 MARS 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT