ORDONNANCE DU : 06 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00141 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C5NI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDERESSE

Madame [C] [J] [O] [E], demeurant 1, rue de la Brèche – 24100 BERGERAC

représentée par Maître Pierre-emmanuel BAROIS, avocat au barreau de BERGERAC,

DEFENDERESSE

Madame [Z] [U], demeurant 37, rue des Fontaines – 24100 BERGERAC

(bénéficiait d’une aide juridictionnelle Totale numéro 24037-2025-001041 du 11/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Bergerac)

Maître Ghislaine JEAUNAUD de la SCP SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTERBARREAUX LDJ-AVOCATS, avocats au barreau de BERGERAC,

constituée n’intervenant plus à la procédure.

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [J] [O] [E] a consenti à madame [Z] [U] un bail professionnel portant sur des locaux situés 37 rue des Fontaines à Bergerac à compter du 1er novembre 2023. Conclu pour une durée de six années entières et consécutives, ce bail professionnel a fixé le loyer mensuel à 400 € hors charges et hors taxes, payable par mois avec indexation annuelle, outre le versement d’un dépôt de garantie de 800 €.

Le 18 mars 2025, madame [C] [J] [O] [E] fit délivrer un commandement de payer à madame [Z] [U], lui rappelant les termes de la clause résolutoire et lui réclamant la somme totale de 3 019,69 €, soit 2 850 € au titre des arriérés de loyers, 169,69 €, au titre des frais d’acte.

Par acte en date du 29 juillet 2025, madame [C] [J] [O] [E] a fait assigner [Z] [U] devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, aux fins de le voir :

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail la liant à madame [Z] [U] pour les locaux sis 37 rue des Fontaines à Bergerac sont réunies à la date du 18 avril 2025,juger ce bail résolu de plein droit à la date du 18 avril 2025,ordonner à madame [Z] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés du local dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,A défaut de libération effective,

ordonner l’expulsion de madame [Z] [U] ou de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants et R.411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,juger que le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner madame [Z] [U] à lui payer une indemnité d’occupation, exigible à compter du 16 mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux de 400 € par mois,condamner madame [Z] [U] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4 350 € se décomposant comme suit:- 800 € au titre du dépôt de garantie,

—  2 350 € au titre des loyers échus impayés,

—  1 200 € au titre des indemnités d’occupation échues des mois de mai à juillet 2025,

condamner madame [Z] [U] à lui payer la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner madame [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance, dont le cout de délivrance du commandement de payer à hauteur de 169,69 €,rejeter toutes demandes contraires développées par madame [Z] [U].

A l’audience du 2 octobre 2025, la requérante actualise oralement sa demande de condamnation, et sollicite 5 350 € à titre provisionnel.

Madame [Z] [U] était présente à l’audience, sans toutefois être représentée par avocat ni formuler aucune observation. En effet, maître JEAUNAUD, désignée par décision d’aide juridictionnelle du 11 septembre 2025, avait indiqué au tribunal, par courrier du 1er octobre 2025, qu’elle n’intervenait plus dans la défense des intérêts de madame [Z] [U].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Le défaut de constitution d’avocat s’apparente à un défaut de comparution.

Sur le constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions susvisées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un bail professionnel de prévoir une clause résolutoire, octroyant au créancier la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, l’article 9 du bail prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement d’un seul terme de loyer ou accessoires, le bailleur pourra résilier de plein droit le bail, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 18 mars 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié à madame [Z] [U], précisant qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, madame [C] [J] [O] [E] pourrait se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail.

En faisant délivrer ce commandement, madame [C] [J] [O] [E] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à une occupante ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans les quinze jours de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail professionnel se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Du fait de la résiliation du bail au 19 avril 2025, madame [Z] [U] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La demande relative aux biens meubles se trouvant dans les lieux n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement provisionnel

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [Z] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de fin du contrat en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, madame [C] [J] [O] [E] produit un décompte actualisé démontrant que madame [Z] [U] reste lui devoir la somme de 4 550 € au titre de l’arriéré des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues (échéance d’octobre 2025 incluse), outre la somme de 800 € au titre du dépôt de garantie.

Madame [Z] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette de loyers.

Par contre, le bailleur ne peut solliciter la condamnation à titre provisionnel de la défenderesse, dont le bail a pris fin, au titre du dépôt de garantie. La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Madame [Z] [U] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4 550 €.

Madame [Z] [U] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [U], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 169,69 €.

Elle sera également condamnée à verser à madame [C] [J] [O] [E] une somme de 1 200 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant madame [C] [J] [O] [E] et madame [Z] [U], à la date du 19 avril 2025;

Ordonne à madame [Z] [U] et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objets du bail (situés 37 rue des fontaines, 24 100 Bergerac), dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonne l’expulsion de madame [Z] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne madame [Z] [U] à payer à madame [C] [J] [O] [E] à titre provisionnel la somme de 4 550 € au titre de l’arriéré des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues, échéance d’octobre 2025 incluse ;

Déboute madame [C] [J] [O] [E] de sa demande au titre du dépôt de garantie ;

Condamne madame [Z] [U] à payer à madame [C] [J] [O] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déboute madame [C] [J] [O] [E] de sa demande en paiement provisionnel au titre du dépôt de garantie ;

Condamne madame [Z] [U] à payer à madame [C] [J] [O] [E] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [Z] [U] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le six novembre ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente