MINUTE N°

N° RG 25/00401 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6FX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1]

C/

Madame [S] [L]

Monsieur [O] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Avril 2026

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, COGEIM, société à reponsabilité limitée inscrite au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 323 377 929, dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par Maître Raphaël BERGER (SELARL BERGER&ASSICIES), avocat au Barreau de PARIS, substitué par Maître Loriana DESMONS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [S] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [D] né le 31 Octobre 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Cadre Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Raphaël BERGER

1 copie certifiée conforme à : Madame [S] [L] et Monsieur [O] [D]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEIM (ci-après le syndicat des copropriétaires) , a fait assigner Monsieur [O] [D] et Madame [S] [L], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer au syndicat des copropriétaires :

—  5 990,08 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 9 janvier 2025, provision du 1er trimestre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 ;

—  312 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a comparu. Il indique que le syndicat s’en tient aux demandes contenues dans son assignation précisant que la dette est même antérieure à 2020 mais qu’il n’en sollicite pas le recouvrement. Il indique s’opposer à tout délai de paiement et qu’un échéancier ne serait en tout état de cause pas tenable par les défendeurs au vu du montant actuel de la dette.

Bien que régulièrement citée à tiers présent à domicile, Madame [S] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Monsieur [O] [D] a comparu. Il conteste le montant de la dette, indiquant que les arriérés ont été payés. Il dit s’étonner du montant des charges mensuelles qui sont sollicitées par le syndicat. Il sollicite des délais de paiement et qu’il est prêt à payer 250 euros par mois en plus du paiement des appels de charges. Il explique qu’il ne perçoit actuellement que le RSA mais qu’il pourra prochainement demander la liquidation de sa retraite et qu’il devrait percevoir à ce titre une pension mensuelle de 1700 euros. Il indique que Madame [S] [L] est médecin et travaille à l’hôpital. Il ont deux enfants majeurs.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndic, la société COGEIM, notamment les frais de mise

en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale selon laquelle Monsieur [O] [D] et Madame [S] [L] sont propriétaire des lots 45,219 et 272 au sein de la copropriété,

— le décompte arrêté au 9 janvier 2025,

— les appels de fonds depuis le 1er avril 2020 jusqu’au 31 mars 2025,

— les décomptes de charges des années 2019 à 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales suivants :

— le procès-verbal du 17 avril 2019

— le Procès-verbal du 3 novembre 2020,

— le Procès-verbal du 27 janvier 2021,

— le Procès-verbal du 20 mai 2021,

— le Procès-verbal du 10 mai 2022,

— le Procès-verbal du 24 mai 2023,

— le Procès-verbal du 30 mai 2024,

— les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic

— les lettres de relance,

— le commandement de payer,

— les factures de frais de recouvrement,

— l’extrait du règlement de copropriété : clause de solidarité

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir délivré un commandement de payer à Monsieur [O] [D] et Madame [S] [L] le 4 juin 2024 s’agissant de Madame [S] [L] et le 16 avril 2024 s’agissant de Monsieur [O] [D].

L’ensemble des documents produits par le demandeur laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 5 990,08 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus)

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [O] [D] et Madame [S] [L] pour la somme de 5 990,08 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus). En effet, Monsieur [D] se contente de contester le montant de la dette sans apporter aucun élément probant qui viendrait contredire le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [O] [D] et Madame [S] [L] seront par conséquent solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 5 990,08 euros, l’extrait du règlement de copropriété versé aux débats par le syndicat spécifiant le principe de la solidarité entre copropriétaires d’un même lot.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer adressé à Monsieur [D].

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire

débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat impute aux copropriétairex la somme de 312 euros correspondant à :

—  156 euros pour remise dossier Huissier/avocat

—  156 euros pour la prise d’une hypothèque légale.

Il convient de relever que les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, le syndicat ne justifie pas de la prise d’une hypothèque légale.

Ces frais seront donc rejetés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] est défaillant à démontrer qu’il serait en capacité de régler l’arriéré en 24 mois, celui-ci n’ayant justifié que de la perception du RSA. Par ailleurs, la situation du syndicat des copropriétaires, qui ne dispose d’aucune ressources propres et qui doit néanmoins faire face chaque mois à des dépenses incompressibles, justifie également qu’il ne soit pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [D] et Madame [S] [L] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens,qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER.

Il est de plus équitable de condamner solidairement ces derniers à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [S] [L], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic,la société COGEIM, les sommes suivantes :

—  5 990,08 euros correspondant aux aux charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus)avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024,

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEIM de sa demande au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEIM de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [S] [L] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Raphaël BERGER,

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 1er avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Madame Blandine JAOUEN, cadre greffier.

Le cadre greffier La juge