MINUTE N°

N° RG 25/00936 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKVJ

Madame [O] [S]

C/

Monsieur [H] [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Madame [O] [S] – demeurant [Adresse 4]

Non comparanten, représentée par Maître Camille HUET, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [N], né le 23 août 1977 à [Localité 6] (Essonne – 91) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne, assisté de Maître Alain UZAN, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Camille HUET

1 copie certifiée conforme à : Maître Alain UZAN

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mai 2022, Madame [O] [S] épouse [T] a donné à bail à Monsieur [H] [N] et Madame [J] [X] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 850 euros, et 250 euros de provision sur charges.

Par lettre recommandée avec accusé-réception du 31 août 2022, Madame [J] [X] a donné congé et indiqué qu’elle quittait les lieux à compter du 5 septembre 2022.

Le 9 octobre 2024, la bailleresse a fait signifier à Monsieur [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2752,54 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 10 octobre 2024, Madame [O] [S] épouse [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 octobre 2024, la demanderesse a faits signifier au locataire un congé pour vente.

Par acte de commissaire de Justice en date du 11 mars 2025, Madame [O] [S] épouse [T] a assigné Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10]-En-[Localité 8] aux fins de, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du congé pour vente du 25 octobre 2024 et à titre infiniment subsidiaire pour non paiement des loyers, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et condamner Monsieur [H] [N] au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 13 mars 2025.

Monsieur [N] a quitté les lieux loués le 20 mai 2025 après l’établissement d’un état des lieux de sortie.

A l’audience du 9 décembre 2025, Madame [O] [S] épouse [T], représentée par son Conseil qui se réfère à ses conclusions, modifie ses demandes initiales en précisant que la demande d’expulsion est devenue sans objet, Monsieur [N] ayant quitté les lieux.

Elle actualise le montant de la dette et sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 8257,60 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2901,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Outre la condamnation de ce dernier à lui payer le montant de l’arriéré locatif visé à l’assignation, elle sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3020,52 euros au titre des dégradations locatives, la somme de 3500 euros pour résistance abusive, la somme de 2000 euros pour non-respect du contrat de bail, et la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [H] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, qu’un congé pour vente à été signifié au défendeur le 25 octobre 2024. Elle fait valoir en outre qu’elle a dû engager des frais de remise en état à la suite des dégradations locatives, plusieurs équipements étant dégradés et l’appartement ayant dû faire l’objet d’un nettoyage important, soulignant que le locataire a signé sans difficulté l’état des lieux de sortie.Elle sollicite en outre des dommages-intérêts pour résistance abusive, Monsieur [N] n’ayant rien payé au titre des loyers depuis plusieurs mois, malgré ses mises en demeure, cette absence de paiement ayant eu des conséquences financières et psychologiques pour elle. Enfin, elle fonde sa demande de dommages-intérêts pour non-respect du contrat, faisant valoir que Monsieur [N] s’est opposé aux visites de l’appartement mis en vente, ce qui lui a fait perdre beaucoup de temps pour la vente du bien.

Monsieur [H] [N], comparant en personne, assisté de son avocat qui se réfère à ses conclusions, sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sur 36 mois, la suspension des poursuites pendant toute la durée du plan, de dire que le défaut d’une seule échéance ne produira effet qu’après mise en demeure restée sans effet pendant un mois , que la bailleresse soit déboutée du surplus de ses demandes et qu’il soit ordonné que les intérêts seront suspendus durant la période des délais conformément à l’article 1343-5 du code civil.

Il ne conteste pas le principe de la dette locative mais expose qu’il ne perçoit que le RSA, n’ayant une capacité de remboursement que de 50 euros par mois. Il conteste toute mauvaise foi et expose qu’il a libéré l’appartement après le congé pour vente, ne créeant ainsi aucun préjudice d’occupation pour la demanderesse.S’agissant des demandes au titre des dégradations locatives, il fait valoir que les factures produites correspondent pour partie à des travaux de remise en état en vue de la vente, ce qui ne peut être imputé au locataire. S’agissant de la résistance abusive, il fait valoir qu’il était en grande précarité et qu’il a quitté les lieux à la date requise.S’agissant des visites de l’appartement , il indique que les seules mises en demeure ne prouvent pas un préjudice indemnisable.S’agissant enfin des frais irrépétibles, il explique que doit être prise en compte la situation du défendeur et la disproportion manifeste de la demande.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 13 mars 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [O] [S] épouse [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [H] [N]le 9 octobre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 décembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 mai 2022 à compter du 10 décembre 2024.

Sur la demande en paiement

— au titre des loyers et indemnités d’occupation dus jusqu’à la libération des lieux

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 mai 2022, du commandement de payer délivré le 9 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé que Madame [O] [S] épouse [T] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [H] [N] sera condamné à lui payer la somme de 8257,60 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, cette somme incluant à la fois les loyers et les indemnités d’occupation dues à compter du 10 décembre 2024 jusqu’au mois de mai 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 octobre 2024 sur la somme de 2752,54 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

— au titre des dégradations locatives

Un état des lieux à été établi contradictoirement entre les parties à l’éntrée dans les lieux et au moment de la sortie.

Les éléments suivants sont notés avec un état dégradé :

— sur la terrasse :une table, des volets pliants,

— dans la cuisine : un évier,le four, la plaque de cuisson Induction,

— dans la chambre 1 : le mur face (traces de rebouchage grossiers, énorme trou), un placard

— dans la salle de bain: le joint de baignoire, la bonde de la baignoire, le lave-linge (moisissures), le réservoir et l’abattant des toilettes; le robinet d’arrêt est hors service.

Au vu de la durée de la location, des éléments relevés ci-dessuss, des photographies composant les deux états des lieux et des factures produites, il y a lieu d’accorder à la demanderesse la somme de 800 euros au titre des dégradations locatives.

— à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des documents produits par Madame [S] épouse [T] et notamment ses documents bancaires démontrant qu’elle a été contrainte de reporter son crédit immobilier relatif à l’appartement objet du présent litige, mais également d’un courriel adressé au services des finances publiques afin d’obtenir un délai pour payer la taxe foncière que la résistance au paiement de sommes dues pendant de nombreux mois par Monsieur [H] [N] a manifestement causé à Madame [O] [S] épouse [T] une gêne certaine de trésorerie qui justifie l’allocation de dommages et intérêts distincts des intérêts de retard. Le moyen selon lequel Monsieur [N] serait en grande précarité est inopérant s’agissant d’une demande indemnitaire et en tout état de cause cette allégation n’étant étayée par aucun document.

Monsieur [H] [N] sera donc condamné à payer à Madame [O] [S] épouse [T] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

— à titre de dommages-intérêts pour manquement aux obligations contractuelles

La demanderesse, qui sollicite des dommages-intérêts en raison de l’obstruction par Monsieur [N] aux visites de l’appartement mis en vente, sera déboutée de cette demande dans la mesure où elle est défaillante à démontrer un préjudice et plus particulièrement le fait que des acheteurs potentiels se seraient manifestés et n’auraient pas été en mesure de visiter l’appartement.

Sur la demande de délai de paiement

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, et à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience,reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [N] n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de novembre 2024. Par ailleurs, ainsi qu’il a déjà été indiqué ci-dessus, il ne fournit aucun élément quant à sa situation financière permettant au tribunal d’apprécier sa capacité ou non à rembourser sa dette.

Il convient dès lors de rejeter toute demande de délai de paiement, que ce soit sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 ou sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [N]aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [N] à verser à Madame [O] [S] épouse [T] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [O] [S] épouse [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 mai 2022 entre Madame [O] [S] épouse [T] d’une part et Monsieur [H] [N] et Madame [J] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9], sont réunies à la date du 10 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à Madame [O] [S] épouse [T] les sommes suivantes :

* 8257,60 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2752,54 euros à compter du commandement de payer du 9 octobre 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus,

* 800 euros de dommages-intérêts au titre des dégradations locatives,

* 300 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

*1 200 euros au titres des frais irrépétibles,

DEBOUTE Monsieur [H] [N] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE Madame [O] [S] épouse [T] de sa demande de dommages-intérêts pour manquement aux obligations contractuelles,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier

Le greffier Le juge des contentieux de la protection