MINUTE N°

N° RG 25/00111 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXTW

Monsieur [B] [P] [R]

C/

Madame [U] [K]

Monsieur [M] [K]

S.A. [K] GESTION

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [P] [R] né le 23 Août 1989 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Fanny LE BUZULIER, avocate au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [U] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparant

S.A. [K] GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5]

tous trois représentés par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocate au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Présidente : Christine CAMPISTRON, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Présidente : Christine CAMPISTRON, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffière : Alexandra NDANGANG, directrice des services de greffe judiciaires

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

1 copie certifiée conforme à : Maître Fanny LE BUZULIER

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 19 juillet 2022, Madame [K] [U] représentée par son mandataire, la SA [K] GESTION, a donné à bail à Madame [L] [E] et à Monsieur [R] [B] un appartement, un parking et une cave situés [Adresse 6] à [Localité 3] dont le loyer initial s’élevait à 674,00€ et la provision mensuelle sur charges à 185,00€.

Un dépôt de garantie de 674,00€ était versé par les locataires.

Un état des lieux d’entrée était réalisé contradictoirement le 29 juillet 2022 entre les parties.

En cours de bail, Madame [L] [E] quittait le logement et Monsieur [R] donnait congé le 17 juillet 2024.

Un état des lieux de sortie était réalisé contradictoirement le 22 août 2024 entre les parties dont Madame [L].

Par courrier recommandé du 25 octobre 2024, la SA [K] GESTION réclamait à Monsieur [R] la somme de 1.208,43€ au titre du solde du compte locataire débiteur, déduction étant faite du montant du dépôt de garantie.

Contestant les retenues faites et la somme réclamée au titre du compte locataire, Monsieur [R] [B] saisissait Madame la conciliatrice de justice qui constatait l’échec de la conciliation le 07 novembre 2024 entre les parties.

Par requête reçue le 29 janvier 2025, Monsieur [R] saisissait le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE et demandait la condamnation de Madame [K] [U], de Monsieur [K] [M] et de SA [K] GESTION de lui payer la somme de 674,00€ en remboursement du dépôt de garantie, 3.000,00€ à titre de dommages et intérêts, 2.416,86 € au titre du double du montant du dépôt de garantie, 150,00€ pour les frais déboursés, 500,00€ au titre du préjudice moral et qu’il soit dit qu’il n’est tenu à aucun paiement au titre d’un solde débiteur de compte locataire vis-à-vis des défendeurs.

A l’audience du 07 octobre 2025, l’affaire était renvoyée au 20 janvier 2026 à la demande du conseil de Monsieur [R], demande à laquelle le conseil des défendeurs s’associait.

A l’audience du 20 janvier 2026, la Présidente soulève l’irrecevabilité de la requête du requérant.

Par conclusions récapitulatives reprises à l’audience, le conseil de Monsieur [R] modifie les demandes initiales en raison notamment de leur irrecevabilité.

Il sollicite le désistement des demandes contre Monsieur [K] [M] et la condamnation au paiement de la somme de :

—  674,00€ par Madame [K] [U] au titre du remboursement du dépôt de garantie,

—  500,00€ par Madame [K] [U] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral,

-1.000,00€ par la SA [K] GESTION à titre de dommages et intérêts pour des fautes commises,

-1.500,00€ in solidum par Madame [K] [U] et la SA [K] GESTION au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens.

De plus, il sollicite le débouté des demandes adverses sur les régularisations de charges au motif que les décomptes individuels n’ont pas été transmis et sur la somme retenue au titre des réparations locatives au motif que les dégâts sur la peinture de la salle de bains résultent d’un dysfonctionnement de la VMC et d’une peinture inadaptée aux pièces humides et il rejette la demande au titre du remplacement de la bonde de la baignoire au motif que l’état des lieux de sortie mentionne qu’elle fonctionne sans problème.

Il ajoute ne pas comprendre la retenue de 100,00€ à titre de provision complémentaire qu’il juge arbitraire.

Quant à ses demandes indemnitaires contre la SA PELISSO GESTION pour faute de gestion, il soutient l’absence de suivi de ses demandes dont notamment le problème d’humidité de la salle de bains.

En réponse, le conseil des défendeurs prend acte du désistement des demandes contre Monsieur [K] [M] et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes du requérant, sa condamnation à payer à Madame [K] [U] la somme de 1.442, 41€ au titre du solde locatif comprenant la régularisation des charges locatives, ainsi que sa condamnation à payer à Madame [K] [U], à Monsieur [K] [M] et à la SA [K] GESTION la somme de 500,00€ au titre du préjudice moral, ainsi que la somme de 3.000,00€ au titre de l’article 700 du CPC et sa condamnation au paiement des dépens.

Au soutien de ses demandes, il indique que les décomptes individuels de charges locatives ont été envoyés au requérant par courrier recommandé et que celui-ci s’est montré insultant, dénigrant, agressif, verbalement et par mails à plusieurs reprises vis-à-vis des défendeurs, raison de la demande de dommages et intérêts.

Il ajoute qu’aucune faute de gestion n’est imputable à la SA [K] GESTION qui n’est tenue qu’à une obligation de moyens vis-à-vis du locataire et que les sommes retenues au titre des dégradations locatives sont justifiées par les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il relève que Monsieur [R] ne produit aucun mail attestant de doléances sur l’humidité de la salle de bains, contrairement à ses déclarations et que le problème allégué de VMC et de pose d’une peinture inadaptée ne repose sur aucun élément.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande en paiement contre Monsieur [K] [M] :

Conformément aux dispositions de l’article 394 du CPC il est pris acte du désistement des demandes de la Monsieur [R] [B].

— Sur la restitution du dépôt de garantie et l’action en paiement au titre du solde locatif:

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer et doit donner lieu à restitution par le bailleur dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restants dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, sous réserve que celles-ci soient dûment justifiées. A cette fin le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur les réparations locatives :

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Il résulte des débats et des pièces produites et plus particulièrement de la comparaison entre l’état des lieux entrant établi contradictoirement et de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement que la bonde la baignoire qui fonctionnait lors de l’entrée était hors d’usage lors de la sortie.

C’est pourquoi, la retenue de 120,00€ HT faite à ce titre conformément au devis JP NET fourni est justifiée.

En ce qui concerne la réfection de la peinture de la salle de bains, il apparait que lors de l’entrée, la peinture sur les murs et le plafond est mentionnée comme étant à l’état neuf et lors de la sortie, il apparait qu’elle est en mauvais état avec d’importantes craquelures au plafond et qu’elle s’écaille fortement sur les murs ainsi que l’atteste les photographies prises lors de l’état des lieux de sortie.

Contrairement aux déclarations du demandeur, aucun des mails produits dans la procédure ne fait état d’un problème d’humidité dans la salle de bains avant son mail du 25 juillet 2024, désordre qu’il qualifie d’usure normale due à la vétusté.

Outre que l’argument du défaut de la VMC et de la pose d’une peinture inadaptée ne repose sur aucun élément, l’importance du désordre ne relève pas d’un usage normal, ni de la vétusté.

Monsieur [R] ne démontrant pas que la cause de ce désordre ne lui est pas imputable, c’est à bon droit que les travaux de réfection de la peinture ont été retenus conformément au devis JP NET à hauteur de 590,00 HT.

Ainsi, au titre des réparations locatives, Monsieur [R] [B] est condamné à payer à Madame [K] [U] la somme de 836,00€ TTC.

Sur la régularisation des charges :

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté provisoire des comptes et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La restitution du solde, s’il est positif, est effectuée par le bailleur dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

En l’espèce, il apparait que, conformément aux dispositions légales, une provision sur charges de 100,00€ a été comptabilisée le 02 octobre 2024 dans l’attente de leur régularisation.

De plus, il ressort des pièces produites par le requérant que, contrairement à ses affirmations, par courrier recommandé du 25 octobre 2024, la SA [K] GESTION lui a adressé son décompte individuel de charges locatives pour l’année 2023 qui comptabilise un solde débiteur de 946,43€ et qu’il en a été de même par courrier recommandé du 25 mars 2025 pour les charges 2024 dont il résulte un solde débiteur de 233,98€.

Ainsi, Monsieur [R] fait montre d’une particulière mauvaise foi en affirmant que lesdits documents ne lui ont pas été transmis.

Au titre de la régularisation des charges 2023 et 2024, il est donc redevable de la somme de : (946,43+233,98)-100=1.080,41€.

En conséquence, au titre du solde locatif (réparations locatives et régularisation de charges) il est condamné à payer à Madame [K] [U] la somme de 1.180,73€, déduction ayant été faite du dépôt de garantie et d’un versement de 61,68€ réalisé le 30 octobre 2024, conformément au relevé de compte du 03 octobre 2025.

C’est donc à bon droit que l’entièreté du dépôt de garantie a été retenue par la bailleresse.

— Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive et du préjudice moral :

Madame [K] [U] étant bien fondée à avoir retenu l’intégralité du dépôt de garantie de Monsieur [R], il est débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts contre la SA [K] GESTION :

Conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, il appartient au requérant de démontrer la preuve d’une faute, d’un préjudice et du lien causal.

En l’espèce, il est surprenant que le requérant ait choisi de mettre en avant le problème d’humidité dans la salle de bains et la difficulté concernant la régularisation des charges 2023 comme preuve d’une faute de gestion.

Outre que comme il a été indiqué plus avant que Monsieur [R] ne s’est jamais plaint d’un problème d’humidité de la salle de bains avant son mail du 25 juillet 2024 lorsque le gestionnaire lui a annoncé que la remise en état des peintures serait à sa charge, le décompte individuel de charges locatives pour l’année 2023 lui a été envoyé le 25 octobre 2024.

De plus, les échanges de mails entre les parties tout le long du bail montrent que le gestionnaire n’a pas failli à sa mission.

En conséquence, la demande en paiement de dommages et intérêts est rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts :

Outre qu’il est rappelé que les débats devant le conciliateur de justice sont soumis à la stricte confidentialité, ils ne peuvent donc pas être repris dans le cadre d’une instance judiciaire pour réclamer des dommages et intérêts.

Par ailleurs, il est relevé que si les mails du requérant peuvent contenir des termes très agressifs, ceux produits dans le cadre de la procédure ne comportent pas d’injures tels qu’il est invoqué à l’appui de demande des dommages et intérêts.

C’est pourquoi, les défendeurs sont déboutés de leur demande en paiement des dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires :

Au titre de l’article 700 du CPC, Monsieur [R] [B] est condamné à payer à Monsieur [K] [M] la somme de 1.000,00€, à Madame [K] [U] la somme de 1.000,00€ et à la SA [K] GESTION la somme de 1.000,00€.

Partie perdante, Monsieur [R] [B] est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

— Constate le désistement des demandes de Monsieur [R] [B] contre Monsieur [K] [M],

— Déboute Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes en paiement et restitution contre Madame [K] [U] et contre la SA [K] GESTION,

— Condamne Monsieur [R] [B] à payer à Madame [K] [U] la somme de 1.180,73€ au titre du solde locatif arrêté au 03 octobre 2025 (réparations locatives et régularisation de charges locatives 2023 et 2024), déduction ayant été faite du dépôt de garantie,

— Déboute Monsieur [K] [M], Madame [K] [U] et la SA [K] GESTION de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral contre Monsieur [R] [B],

— Condamne Monsieur [R] [B] à payer au titre de l’article 700 du CPC à Monsieur [K] [M] la somme de 1.000,00€, à Madame [K] [U] la somme de 1.000,00€ et à la SA [K] GESTION la somme de 1.000,00€,

— Condamne Monsieur [R] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Christine CAMPISTRON, juge des contentieux de la protection, et par madame Alexandra NDANGANG, directrice des services de greffe judiciaires.

La greffière, La Présidente,