TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Novembre 2025

N° RG 23/09488 – N° Portalis DB3R-W-B7H-Y7WP

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 12]

C/

S.C.I. VALENTINE ET CAPUCINE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 11] [Localité 7] [Adresse 13]

Société IMMOBILIERE DU CHATEAU

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0882

DEFENDERESSE

S.C.I. VALENTINE ET CAPUCINE

[Adresse 1]

[Localité 8]

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz Ficadière, Greffier, lors des débats.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Valentine & Capucine est propriétaire des lots 105, 113 et 330 au sein de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 23 novembre 2023.

Par conclusions notifiées par remise à étude le 03 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 44 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 alinéa 3 et 1344-1 du code civil, de :

« dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 6], représenté par la société Immobilière du Chateau, recevable et bien fondé en toutes ses demandes,

Y faisant droit,

Condamner la SCI Valentine & Capucine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à 92 250 Suresnes les sommes suivantes :

1°)11 675 euros et ce comprises les charges provisionnelles arrêtées au 2ème trimestre 2024 (appelées le 1er avril 2024) et suivant l’arrêté de compte établi par la société Immobilière du Chateau du 27 mai 2024

2°) les intérêts moratoires sur la somme de 10 277,97 euros au taux contractuel, selon les modalités prévues par le règlement de copropriété ou à défaut au taux légal, à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2023

3°) 364 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

4°) 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

5°) 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire et juger que les intérêts produits par la somme due en principal seront le cas échéant capitalisés annuellement, selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil

Refuser tout délai de paiement et subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à la SCI Valentine & Capucine M, dire et juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l’objet des condamnations à intervenir

Dire et juger en outre et toujours si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à la SCI Valentine & Capucine, qu’à défaut du paiement des charges courantes ainsi qu’en cas de non respect d’un seul terme à sa date d’exigibilité, la totalité des sommes deviendra immédiatement exigible

Condamner la SCI Valentine & Capucine en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’assignation, lesquels seront recouvrés par M^e Laigo Le Pors, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. »

La SCI Valentine & Capucine n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 15 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 02 septembre 2025 et mise en délibéré au 03 novembre 2025.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 11 675 euros au titre des charges arrêtées au deuxième trimestre 2024, outre celle de 364 euros au titre des frais nécessaires.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Valentine & Compagnie est propriétaire des lots n° 105, 113 et 330 au sein de l’immeuble susvisé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les appels de fonds et relevés de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-16 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et ayant approuvé divers comptes travaux,

-15 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget prévisionnel du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que celui du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté des travaux,

-12 juin 2023 ayant approuvé les comptes travaux, approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévisionnel du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvé le budget pour la pose de coffrage dans la cage d’escalier du bâtiment G,

— le relevé de compte de la SCI Valentine & Capucine du 01 janvier 2022 au 01 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 11 775,27 euros.

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

En l’espèce, la situation de compte pour la période du 01 janvier 2022 au 24 mai 2024 mentionne, à la date du 01 janvier 2022, une ligne « à nouveau » d’un montant de 1685,99 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit toutefois la situation de compte établie pour la période antérieure, du 01 janvier 2021 au 14 novembre 2023 permettant de détailler l’ensemble des charges dues, à l’exception de la somme de 304,34 euros mentionnée, à la date du 29 juillet 2021, au titre d’une « reprise de solde ancien syndic ».

Cette somme de 304,34 euros n’est donc pas retenue.

Par ailleurs la situation de compte intègre les sommes suivantes qui relèvent des frais nécessaires et non des charges proprement dites :

-100 euros au titre d’une mise en demeure, facturée le 24 août 2022,

-610 euros au titre d’une injonction de payer, facturée le 31 décembre 2022 puis annulée le 26 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 01 janvier 2023 au 30 juin 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour l’envoi de la mise en demeure, facturée le 24 août 2022.

Cette somme n’est donc pas retenue.

Le syndicat des copropriétaires réclame également paiement, au titre des frais nécessaires, de la somme de 264 euros, correspondant à l’envoi d’une mise en demeure par avocat.

Il ne produit toutefois que la note de frais et honoraires de l’avocat, la mise en demeure n’étant pas versée aux débats, étant de plus relevé que ces frais correspondent non seulement à l’établissement de la mise en demeure mais également à « l’examen du règlement de copropriété » et à des « démarches auprès du cadastre » dont il n’est pas justifié qu’ils sont en lien avec les diligences effectuées pour obtenir paiement des charges.

Au surplus, le contrat de syndic facture au coût horaire le « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » dont ne relève nullement l’envoi d’une mise en demeure.

La somme de 264 euros n’est par conséquent pas retenue.

La SCI Valentine & Capucine est par conséquent condamnée à régler au syndicat des copropriétaires, au titre des charges impayées arrêtées au deuxième trimestre 2024, la somme de 11 370,93 euros (11 775,27- 304,34 – 100).

Le syndicat des copropriétaires demande, en page 5 de ses conclusions que la somme de 11 675 euros soit assortie des intérêts au taux contractuel et, à défaut, au taux légal.

Il sollicite toutefois, dans le dispositif de ses conclusions, que ces intérêts ne portent que sur la somme de 10 277,97 euros.

En application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, la somme de 10 277,97 euros est assortie des intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2023, date de la mise en demeure, le surplus étant assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le défaut de paiement de la SCI Valentine & Capucine l’a contraint à faire l’avance des charges de copropriété impayées et que la défaillance des copropriétaires met en péril sa trésorerie.

Il soutient également que cette défaillance occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers, par tous les copropriétaires, des charges dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion.

Il sollicite donc, au regard de ce comportement qu’il considère abusif et du préjudice subi, la condamnation de la SCI Valentine & Capucine à lui régler la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Valentine & Capucine dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Valentine & Capucine, qui succombe, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, tels que définis à l’article 696 du code de procédure civile.

Maître Laigo Le Pors, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI Valentine & Capucine est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en

audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI Valentine & Capucine à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] et [Adresse 4] la somme de 11 370,93 euros, au titre des charges impayées arrêtées au deuxième trimestre 2024 ;

Assortit des intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2023 la somme de 10 277,97 euros ;

Assortit le surplus des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] et [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Valentine & Capucine aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise Maître Laigo Le Pors à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la SCI Valentine & Capucine à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] et [Adresse 4] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT