TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe BENZEKRI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01744 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CMZ

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 16 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [X] [Z],

[Adresse 4]

représenté par M^e Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [V] [T],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01744 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CMZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er mars 2024, Monsieur [X] [Z] a donné à bail à Madame [V] [T] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 480 euros outre 40 euros de forfait pour les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [Z] a fait signifier à la locataire par acte d’huissier un commandement de payer la somme de1520 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2027 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 juin 2024.

Par actes d’huissier en date du 29 janvier 2025, Monsieur [X] [Z] a fait assigner Madame [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise à disposition d’un bien sans contrepartie,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner Madame [V] [T] à lui payer les loyers et charges impayés au 05 décembre 2024, soit la somme de 4680 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

condamner Madame [V] [T] à lui payer la somme de 936 euros correspondant au montant de la clause pénale arrêté au 05 décembre 2024,

— autoriser la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre de premières indemnités,

— condamner Madame [V] [T] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [Z] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 juin 2024, et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 20 mai 2025, Monsieur [X] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7000 euros.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3).

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3).

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article également applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3).

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2024 contient une clause résolutoire (article 10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 1520.00 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, l’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière des locataires, alors même que l’un a semble t-il quitté les lieux, et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter et que le dernier paiement date de juin 2020. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [V] [T] étant sans droit ni titre depuis le 21 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [V] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [X] [Z] produit un décompte démontrant qu’il lui reste dû la somme de 4680 euros à la date du 5 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [V] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

La dette de loyers et de charges étant supérieure au montant du dépôt de garantie versé par la preneuse, à savoir 960 euros selon le contrat de bail, c’est à bon droit que le bailleur sollicite de le conserver.

Par l’effet de la compensation, il convient ainsi de dire que Madame [V] [T] est redevable de la somme de 3720 euros.

Madame [V] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3720 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1520.00 euros à compter de la délivrance du commandement de payer (causes non réglées), et à compter de l’assignation pour le surplus euros conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Madame [V] [T] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de Monsieur [X] [Z] tendant à son application seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [X] [Z] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2024 entre Monsieur [X] [Z] et Madame [V] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation meublé, situé au [Adresse 3] [Localité 6] sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [T] à verser à Monsieur [X] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 21 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

AUTORISE Monsieur [X] [Z] à conserver le montant du dépôt de garantie de 960 euros (neuf cent soixante euros) versé par Madame [V] [T] à son entrée dans les lieux,

CONDAMNE Madame [V] [T] après compensation entre les créances, à verser à Monsieur [X] [Z] , la somme de 3720 euros (trois mille sept cent vingt euros) au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 05 décembre 2024,

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [V] [T] à verser à Monsieur [X] [Z] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [V] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge