N° RG 25/00555 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCI2 . Jugement du 10 Février 2026.

TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Chambre de proximité

N° RG 25/00555 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCI2

5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

JUGEMENT

du

10 Février 2026

[Y] [Z]

c/

SA [Adresse 11] (IRP)

Expédition exécutoire délivrée le

à M^e Axelle RONDEUX

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Aude LACROIX

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 10 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 11 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDERESSE :

Mme [Y] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Axelle RONDEUX, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

SA HLM Interprofessionnel de la Région Pariesienne (IRP)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

À l’audience du 11 Décembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2023, la société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré Interprofessionnelle de la Région Parisienne (ci-après la « société IRP ») a donné à bail à Madame [Y] [Z] un appartement de type T1 situé [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 13], moyennant un loyer mensuel révisable de 686,18 euros, outre les charges locatives.

Reprochant des troubles dans la jouissance du logement suite à l’apparition d’infiltrations dans le logement, par courriers recommandés en date du 30 novembre 2024 et 18 mars 2025, Madame [Y] [Z] a mis en demeure la société IRP de lui restituer les loyers versés pendant la période d’insalubrité de juillet à octobre 2024 et de lui verser des dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi.

Une tentative de conciliation a échoué le 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, Madame [Y] [Z] a fait assigner la société IRP devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

Juger que la société IRP a manqué à son obligation de résultat de délivrance d’un logement décent aux termes du contrat de location conclu le 18 janvier 2023, Juger que la société IRP à manquer à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, Condamner la société IRP à lui verser :* la somme de 8.436,82 euros, au titre des loyers indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025,

* la somme de 1.000 euros au titre des préjudices subis par elle,

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société IRP aux entiers dépens.A l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2025, Madame [Y] [Z], représentée par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation.

Au soutien de ses prétentions, au visa des dispositions légales et réglementaires relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent et de la jurisprudence applicable en matière d’obligation de résultat du bailleur, elle fait valoir que pendant 8 mois, du 20 juin 2024 au 26 février 2025, des infiltrations d’eau dans son studio ont entraîné une liste de dégâts importants: gonflement du plafond, présence d’un taux d’humidité de 100%, mise en place d’installations de fortune pour vider l’eau et relogement d’urgence par son assurance. Elle affirme qu’aucune réparation du bailleur n’est intervenue, en dépit de ses signalements ainsi que du rapport des inspecteurs de la salubrité publique de la mairie de [Localité 12] ayant mis en exergue une situation d’insalubrité.

S’agissant de sa demande en réparation des préjudices subis, au visa de l’article 1231-1 du code civil, elle précise que celle-ci comprend un préjudice matériel correspondant au rachat d’un matelas et d’une étagère consécutif aux dégâts des eaux, pour un montant de 580,99 euros. D’autre part, elle fait valoir que la somme restante correspond au préjudice moral subi, consécutif à l’inquiétude de trouver son logement inondé, la fatigue liée à la gestion des seaux pendant la nuit, l’obligation d’aménager ses modalités de travail et de déplacement, ainsi que les déménagements imposés pendant la période dénoncée.

La société IRP, représentée par son conseil, se réfère aux termes de ses conclusions déposées lors de l’audience et sollicite :

À titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes adverses,À titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions l’indemnité pour préjudice de jouissance en la fixant tout au plus à la somme de 1.262,30 euros, sur la base d’une réfaction de 3/5 du loyer hors charges locatives, En tout état de cause, laisser à chacune des parties la charge des frais exposés dans le cadre de la présente instance. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que plusieurs causes ont été identifiées dans les désordres dénoncés ; qu’elle a agi avec diligence pour rechercher les causes possibles et y remédier, en procédant à des travaux ayant mis fin aux infiltrations le 21 octobre 2024 ; que la locataire, en revanche, ne justifie ni de la prise en charge par son assurance d’une nuitée d’hôtel ni des rapports d’assurance permettant d’établir la responsabilité de la bailleresse et une éventuelle subrogation dans les droits de son assureur.

Subsidiairement, il est soutenu que le préjudice subi étant bref et intermittent, le tribunal devra limiter la réfaction du loyer sur la période du 20 juin 2024 (date de signalement du sinistre) au 22 août 2024 (date de réparation du premier sinistre) et du 5 septembre 2024 (date de survenance du second sinistre) au 21 octobre 2024 (date de réalisation des travaux), ce sur la base d’un loyer moyen de 710,17 euros, les charges ne pouvant être prises en compte.

S’agissant des autres préjudices, il est soutenu que les dommages matériels ont nécessairement dus être pris en charge par l’assureur de la locataire qui n’en rapporte pas la preuve ni ne rattache son préjudice à l’un ou l’autre des sinistres. Quant au préjudice moral, le défendeur soutient que la demande à ce titre doit être rejetée, faute de démonstration de son existence et de son évaluation.

Il est renvoyé aux écritures des parties soutenues oralement pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en réparation au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; (…) D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, (…) et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cette obligation d’entretien porte aussi bien sur le local lui-même que sur ses accessoires et ses éléments d’équipement, c’est-à-dire sur toutes les réparations qui ne sont pas, par définition, de nature locative (gros œuvre, toiture, verrières, travaux de désamiantage, changement d’un volet roulant, etc.) et celles, qui sont de nature locative, mais dont le preneur n’a pas à assumer la charge, parce qu’elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose.

Il est constant que le bailleur ne peut être exonéré de sa responsabilité qu’en cas de force majeure.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 n° 2002-120 dispose que le logement doit notamment:

assurer le clos et le couvert, que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [Y] [Z] a conclu un bail avec la société IRP pour un logement de type T1 situé [Adresse 3].

Madame [Y] [Z] s’est plainte de désordres liés à une humidité anormale dans son logement.

Elle produit notamment aux débats :

Des échanges de courriels avec le bailleur au sujet des désagréments rencontrés, en particulier un courriel de signalement du premier désordre lié à des infiltrations dans le plafond daté du 20 juin 2024 ainsi que d’autres courriels alertant quant à la persistance de fuites datés des 4, 17 et 21 juillet 2024 ; Un rapport d’intervention de l’entreprise ETAIR daté du 24 septembre 2024 qui constate, à l’appui de photographies, la présence d’une fuite d’eau à l’intérieur du logement ainsi que la chute dans le chêneau d’un tasseau de la toiture et précise avoir procédé à la remise en place dudit tasseau ; Un rapport de visite des inspecteurs de la salubrité de la mairie de [Localité 12] daté du 27 septembre 2024 qui constate, à l’appui de photographies, les désordres suivants : « Des taux d’humidité à 100% sont relevés au niveau du plafond et des murs de la pièce principales et du coin cuisine. De l’eau ruisselle du plafond et remplit des récipients posés au sol par l’occupante. D’importantes cloques d’eau se sont formées à plusieurs endroits du logement. Ces poches d’eau au plafond sont percées et laissent s’écouler un goutte-à-goutte permanent » et conclut que « la présence de ces infiltrations est source d’insalubrité, il est urgent d’agir rapidement afin de résoudre ces désordres. L’hébergement en hôtel par l’assurance étant provisoire et limité, il est important que le bailleur IRP trouve une solution pour résoudre ces problèmes d’infiltrations et une solution pour assurer à Madame [Z] la jouissance d’un logement respectant les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité ». Une attestation de son assureur ayant pris en charge son relogement en urgence d’une nuitée le 26 septembre 2024 ; Un courriel de la société IRP daté du 3 octobre 2024 indiquant qu’un « changement de logement n’est pas à l’ordre du jour », dans l’attention d’une intervention suite à la réalisation d’un devis ; Un courriel de la société IRP daté du 26 février 2025 précisant que leur prestataire a procédé à la réparation définitive du toit. En défense, la société IRP, si elle ne conteste pas l’existence de dégâts, fait valoir avoir accompli les diligences nécessaires pour y remédier, à savoir :

Le 21 juin 2024, le lendemain du signalement du désordre par la locataire, avoir mandaté la société ARAUJO pour une recherche de fuite, qui est intervenue le 8 juillet 2024 en mettant en évidence que les infiltrations provenaient d’un trop-plein de la baignoire du logement du dessus ; un constat amiable daté du 2 aout 2025 ayant été dressé entre locataires ;Le 14 aout 2024, avoir mandaté la société LA CENTRALE DES EAUX pour une intervention le 22 août 2024 ayant donné lieu à la réparation de la baignoire du dessus ;Le 10 septembre 2024, après un nouveau signalement de la locataire en date du 5 septembre 2024, avoir réalisé des investigations au niveau de la toiture ; le rapport d’intervention des cordistes mandatés daté du 24 septembre 2024 mettant en évidence la chute d’un tasseau dans le chéneau au niveau du premier rang d’ardoises de la toiture, ayant été remis en place ; Le 26 septembre 2024, date d’un nouveau signalement de la locataire, avoir procédé à la commande de la mise en eau et programmé une intervention le 30 septembre 2024, celle-ci ayant mis en évidence de nouvelles infiltrations liées à la disjonction de gouttières ; Le 8 octobre 2024, avoir commandé des travaux de réparation suivant devis daté du 7 octobre de la société ECF, le colmatage ayant été réalisé les 15 et 21 octobre 2024, aucune autre réclamation de la locataire n’étant intervenue depuis cette intervention ; Le 26 février 2025, avoir mandaté un ultime passage dans le logement pour procéder aux déclarations de sinistre des locataires, précisant que ces déclarations n’ont jamais été produites par la locataire. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que ni l’existence d’un bail entre les parties ni les dégâts des eaux dans le logement, issus de deux sinistres distincts liés à la baignoire de l’appartement du dessus ainsi qu’à une défaillance au niveau de la toiture, ne sont contestés.

Il en ressort également que, si le bailleur a procédé aux travaux nécessaires permettant de palier le trouble de jouissance subi par la locataire, celui-ci est objectivable par les conclusions du rapport d’intervention de l’entreprise ETAIR et du rapport de visite des inspecteurs de la salubrité de la mairie de [Localité 12] d’une part, mais aussi de la nécessité même d’avoir dû accomplir des travaux, d’autre part, ce qui témoigne de l’existence d’une anormalité dans la jouissance des lieux par la locataire.

Il convient ainsi de constater que les troubles de jouissance ont été subi par la locataire occupante du studio pendant deux périodes correspondant aux deux sinistres, aucun trouble de jouissance n’étant justifié entre ces deux périodes :

S’agissant du premier sinistre : du 20 juin 2024 (date de signalement du sinistre par la locataire, non contestée) au 22 août 2024 (date de réparation du premier sinistre par la société LA CENTRALE DES EAUX), S’agissant du second sinistre : du 5 septembre 2024 (date de signalement du second sinistre par la locataire, non contestée) au 26 février 2025 (date de réalisation définitive des travaux par la société ECF, tel que cela ressort du courriel entre un autre locataire de la résidence et le bailleur daté du même jour précisant que « le prestataire en charge de la réparation définitive du toit de la résidence […] est présent ce jour et effectue les travaux sur le toit de l’immeuble », à la suite de laquelle la demanderesse n’a pas formulé de nouveau signalement et en l’absence de la production du rapport d’intervention finale de la société ECF). Le moyen de défense soulevée par le bailleur tendant à obtenir le débouté des demandes adverses sur ce poste de préjudice du fait de l’absence de production par la locataire du refus d’indemnisation de son assurance est inopérant. La charge de la preuve repose sur le bailleur, sauf demande de communication de pièces formalisées en direction du locataire. La seul lettre simple produite (pièce 16) sans recommandé avec accusé de réception ne peut s’analyser en une demande de communication de pièce.

En conséquence, il convient d’ordonner la réparation du préjudice subi de jouissance par l’allocation d’une somme de 500 euros par mois, équivalant à une somme de 70 % du montant du loyer mensuel de 710,17 euros sur 7 mois, soit une somme totale de 3 500 euros au titre du préjudice subi.

La société IRP sera ainsi condamnée à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 3 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande en réparation au titre des autres préjudices

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant du préjudice matériel, la demanderesse fait état de meubles dégradés à la suite des dégâts des eaux, à savoir un lit et une étagère, sans produire aucune pièce de nature à caractériser les dégradations du lit et de l’étagère. Les photos produites dans la pièce n°7 ne permettent pas de caractériser l’existence de dégradations sur les meubles indiqués.

Sa demande sera rejetée sur ce poste de préjudice.

S’agissant du préjudice moral, la présence d’humidité a nécessairement causé un préjudice moral à l’occupante du logement qu’il convient de réparer, caractérisé par l’inquiétude de trouver son logement inondé, certains déménagements imposés ainsi que la mise en place de palliatifs (des seaux devant être vidés) générant fatigue et aménagement de ses modalités de travail, tel que cela ressort de l’attestation professionnelle produite, préjudice distinct du trouble de jouissance.

En conséquence, la société IRP sera condamnée à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 500 euros, en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce permettent d’estimer qu’il serait contraire à l’équité de laisser supporter par la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer dans la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société IRP sera condamnée à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en application des dispositions l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, et il n’y a pas lieu en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré Interprofessionnelle de la Région Parisienne à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 3.500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du prejudice de jouissance subi,

CONDAMNE la société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré Interprofessionnelle de la Région Parisienne à verser à Madame [Y] [Z] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré Interprofessionnelle de la Région Parisienne à verser à Madame [Y] [Z] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé le jour, le mois et l’année indiqués en première page par le président et par le greffier présent lors de son prononcé et dont les noms figurent en première page.

La greffière Le juge