TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Chambre de proximité

N° RG 25/00614 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDFU

JUGEMENT

Du : 05 Février 2026

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE

C/

[W] [K] [Z] [L] épouse [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e GUITTON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [N]

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 27 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9]

Représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocats au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

Madame [W] [K] [Z] [L] épouse [N]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante

A l’audience du 27 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [W] [L] épouse [N] est propriétaire du lot n°128 et 139, correspondant respectivement à une cave et à un appartement au sein de l’immeuble sis [Adresse 10].

Des charges de copropriétés n’ayant pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a adressé plusieurs mises en demeure à Mme [W] [N] de 2023 à 2025 par courrier, lesquelles sont restées infructueuses.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à VERSAILLES, pris en la personne de son syndic, la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, a assigné Mme [W] [N] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

condamner Mme [W] [N] à lui payer la somme en principale de 6 926,17 euros à titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025 inclus, et représentant :6 470,17 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, 456 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [N] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :de la mise en demeure notifiée par le cabinet CHESNAY-IMMOBILIER-MIKAS, syndic, en date du 9 février 2023 d’avoir à payer la somme de 1 610,65 euros,de la mise en demeure notifiée par le cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, syndic, en date du 16 octobre 2023 d’avoir à payer la somme de 5 797,57 euros,de la 2ème relance notifiée par le cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, syndic en date du 31 octobre 2023 d’avoir à payer la somme de 4 921,49 euros,de la lettre de mise au contentieux notifiée par le cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, syndic, en date du 20 novembre 2023 d’avoir à payer la somme de 5 098,69 euros,de la présente assignation pour le surplus,ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,condamner Mme [N] à lui payer la somme de 700 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner Mme [N] à lui payer une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code du commerce.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 novembre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation. Il précise qu’aucun paiement n’a été effectué.

Bien que régulièrement citée à étude, Mme [W] [N] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1 – Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

le relevé de propriété,les mises en demeure et relances adressées par la société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, le relevé de compte copropriétaire du 31 décembre 2022 au 1er avril 2025, les appels de fonds pour charges et travaux entre 1er janvier 2022 et le 30 juin 2025, les procès-verbaux des Assemblées générales de 2023 et 2024,des attestations de non recours des Assemblées générales, le contrat de syndic,

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé, que la créance s’élève à la somme de 6 926,17 euros, arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit de la copropriétaire locataire des frais de procédure d’un montant total de 456 euros (38,40 euros le 31 mars 2023 et le 21 mai 2023, 114 euros le 31 mars 2023, 48 euros le 16 octobre 2023, 42 euros le 31 octobre 2023 et 175,20 euros le 20 novembre 2023) qui ne constituent pas des charges de copropriétés ou contributions mais des frais de recouvrement ou dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient de déduire cette somme de la créance totale.

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11], la somme de 6 584,17 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal qu’à compter de l’assignation, en raison de l’absence de preuve de réception des mises en demeure.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 456 euros.

Le syndicat des copropriétaires a imputé au débit du compte de Mme [W] [N] des frais de mise en demeure de 38,40 euros à deux reprises, des frais de transfert vacation sinistre de 114 euros, des frais de mise en demeure de 48 euros, des frais de relance de 42 euros, ainsi que des frais de mise au contentieux à 175,20 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure, les deux mises en demeure sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros, sera par conséquent accueillie à hauteur de la somme de 30 euros.

S’agissant des frais transmission du dossier à un auxiliaire de justice, ils relèvent de l’activité du syndic et ne sont pas inclus dans les frais nécessaires au sens de la loi précitée.

Les autres frais relèvent des dépens et seront examinés à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner Mme [W] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par Mme [W] [N] depuis le 2ème trimestre de l’année 2024 et l’absence de tout paiement depuis le 17 juillet 2024 a entraîné un préjudice direct et certain au syndicat de copropriétaires, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice, sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires demande les intérêts échus à compter de la délivrance, produisant eux-mêmes intérêt. Cependant, aucun élément produit au dossier ne justifie d’ordonner la capitalisation des intérêts.

En conséquence, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

5- Sur les autres demandes

Mme [W] [N], partie perdante, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Mme [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 11] les sommes suivantes :

6 584,17 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation30 euros au titre des frais de recouvrement650 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [W] [N] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE