MINUTE N°

N° RG 25/01251 – N° Portalis DB22-W-B7J-TSQH

Monsieur, [G], [V]

C/

Monsieur, [E],, [L], [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur, [G], [V], demeurant, [Adresse 3], non-comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [E],, [L], [W], né le 15 novembre 1976 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 4], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI

1 copie certifiée conforme à Monsieur, [E],, [L], [W]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2018, Monsieur, [G], [V] a donné à bail à Monsieur, [E], [W] un logement sis, [Adresse 5],, [Localité 3].

Le 14 août 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 20 865,17 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 22 août 2024, Monsieur, [G], [V] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 novembre 2025, Monsieur, [G], [V] a assigné en référé Monsieur, [E], [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, constater la validité du congé pour reprise délivré par Monsieur, [V] par LRAR du 30 novembre 2023 avec effet au 30 mai 2024 ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le transport des meubles en garde-meubles aux frais des expulsés ;

— condamner Monsieur, [E], [W] au paiement des sommes suivantes :

* 44 371,90 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 10 novembre 2025 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 2100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance, comprenant l’acte du commissaire de Justice pour un montant de 255,03 euros ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 novembre 2025.

A l’audience du 22 janvier 2026, Monsieur, [G], [V], représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 47 409,23 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur, [E], [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, il précise, sur le fondement de l’article 15 de la même loi qu’il justifie du caractère réel et sérieux de la reprise par la nécessité de reloger son fils, au regard de la dégradation de son état de santé.

Monsieur, [E], [W] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite de pouvoir rester dans l’appartement. Il indique qu’il avait auparavant de bons revenus mais que sa situation a changé. Il ajoute ne pas avoir de revenus actuellement et pense percevoir le RSA.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 19 novembre 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur, [G], [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 14 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2026 que Monsieur, [G], [V] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur, [E], [W] sera condamné à lui payer à titre provisionnel la somme de 47 409,23 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur, [E], [W] le 14 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 14 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2018 à compter du 15 octobre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur, [W], qui sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif, est défaillant à démontrer d’une part qu’il aurait repris avant l’audience le paiement du loyer courant, et d’autre part qu’il aurait les capacités financières pour apurer sa dette dans le délai légal de 36 mois.

Monsieur, [E], [W] doit par conséquent être débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [E], [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 octobre 2024. Monsieur, [E], [W] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner à titre provisionnel Monsieur, [E], [W] au paiement de cette indemnité à compter du 15 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [E], [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 août 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur, [E], [W] à verser à Monsieur, [G], [V] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur, [G], [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juillet 2018 entre Monsieur, [G], [V] d’une part et Monsieur, [E], [W] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 5],, [Localité 3], sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [E], [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur, [E], [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS Monsieur, [E], [W] à payer à titre provisionnel à Monsieur, [G], [V] la somme de 47 409,23 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur, [E], [W] à payer à titre provisionnel à Monsieur, [G], [V] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS Monsieur, [E], [W] à payer à Monsieur, [G], [V] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [E], [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 14 août 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 19 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection