TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 25/02015 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5GG

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] immatriculée au [Etablissement 1] AA 0715227 représenté par son syndic en exercice, FONCIERE LELIEVRE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro

349 157 230 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège et dûment habilité à cet effet,

représenté par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Michel-Alexandre SIBON, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [A]

demeurant [Adresse 3],

[Localité 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 03 Avril 2025 reçu au greffe le 08 Avril 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Janvier 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026 prorogé au 09 Avril 2026 pour surcharge magistrat et 16 Avril 2026 et surcharge greffe.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [A] est propriétaire d’un lot au sein de l’ensemble immobilier dénommé FONTAINE SAINT MARTIN immatriculée au Registre des Copropriétés AA 0715227 soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété depuis avril 2023, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres de relances. En dépit de ces courriers, M. [S] [A] ne se s’est pas acquitté de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 3 avril 2025, fait assigner M. [S] [A] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

Vu les articles 10, 10-1, alinéa 1 er et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35 et 36 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-6, 1344-1 et 1343-2 du Code Civil,

Vu le Code de Procédure Civile, notamment en ses articles 700, 696 et 514,

Vu les pièces versées aux débats, ,

— DECLARER Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé «[Adresse 4]» à 78210-SAINT CYR L’ECOLE ([Etablissement 2]-480-774) recevable en ses demandes,

L’Y DÉCLARANT bien fondé,

— CONDAMNER Monsieur [S] [A] à payer au Syndicat des Copropriétaires sus-dénommé :

• la somme de 30.890,56 € au titre des charges de copropriété impayées au

1er avril 2025 (appel de charges et cotisation fonds travaux pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 26.009,30 € (principal de la sommation – frais de mise en demeure et 2ème relance) à compter du 18 février 2025, date de signification de la sommation de payer les charges de copropriété et pour le surplus à compter de la délivrance de la présente assignation et JUGER y avoir lieu à capitalisation des intérêts par application du nouvel article 1343-2 du Code Civil dès que les conditions en seront réunies ;

• la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement du nouvel article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,

• la somme de 956,01 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

• la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [S] [A] en tous les dépens comprenant les éventuels droits de recouvrement ou d’encaissement ainsi que droits et émoluments des actes d’huissier au titre de l’exécution forcée seront à la charge de Monsieur [S] [A] par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— RAPPELER que l’exécution de la décision à intervenir est de droit à titre provisoire.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et le défendeur n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic ;

— le relevé de propriété ;

— le relevé de compte arrêté au 1er avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur en principal de 30.980,56 euros ;

— une lettre de relance du 4 septembre 2024 ;

— une lettre de mise en demeure du 8 novembre 2024 pour un montant en principal de 22.261,19 euros outre 60 euros au titre du coût de la mise en demeure ;

— une lettre de mise en demeure du 11 décembre 2024 pour un montant en principal de 22.024,10 euros outre 60 euros au titre du coût de la mise en demeure ;

— une sommation de payer les charges de copropriété du 18 février 2025 pour un montant de 26.394,43 euros ;

— les appels de charges et de travaux exigibles depuis le 24 mars 2023 jusqu’au 20 mars 2025 ;

— une facture de recherche de fuite de la société ATG Plomberie d’un montant de 132 euros mentionnant une pipede WC fuyarde chez M. [A] ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 31 mars 2022, 27 septembre 2022, 29 novembre 2023 et 28 mars 2024 ;

— une attestation de non recours ;

— une facture de commissaire de justice du 20 février 2025 pour un montant de 308,01 euros au titre de “demande extrait matrice cadastrale à [Localité 2], [Localité 3], Article A 444-15 C.Com, Pilotage 1 Confrère”.

— une lettre de relance du 7 février 2025 mentionnant un solde débiteur de 26.129,30 euros ainsi que la somme de 264 euros pour frais de mise au contentieux ;

— une facture du 21 mars 2025 de 264 euros pour suivi contentieux.

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 30.890,56 euros.

Dès lors, il convient de condamner M. [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30.890,56 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur 26.009,30 euros et à compter du 3 avril 2025 sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Les frais de mise au contentieux et suivi contentieux d’un montant cumulé de 528 euros ne seront donc pas retenus.

De plus, la mise en demeure du 11 décembre 2024 adressée un mois après celle du 8 novembre ne correspond à aucune utilité réelle et ne sera pas retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 368,01 euros (308,01+ 60 euros).

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M. [A] à la somme de 1.000 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [A] qui est condamné par le présent jugement, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [A] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne M. [S] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] immatriculée au [Etablissement 1] AA 0715227 représenté par son syndic en exercice, la somme suivante :

30.890,56 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre inclus.

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur 26.009,30 euros et à compter du 3 avril 2025 sur le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [S] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] immatriculée au [Etablissement 1] AA 0715227 représenté par son syndic en exercice, représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

368,01 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 1.000 euros au titre des dommages intérêts ;

Condamne M. [S] [A] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT