TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

2 AVRIL 2026

N° RG 25/01621 – N° Portalis DB22-W-B7J-TQFK

Code NAC : 54G

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Z], né le 2 mars 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 286

DEFENDEURS

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

Monsieur [X] [R], [B] [J], né le 25 avril 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Karine LE GO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198

Madame [K] [Y], [M] [I], née le 22 juillet 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

Représenté par Maître Karine LE GO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198

IAD FRANCE, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 5] sous le n°503 676 421, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Nathalie LE NORMAND, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 416, Maître Véronique DAGONET, avocat plaidant au barreau de CRETEIL,

***

Débats tenus à l’audience du 29 janvier 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière lors des débats et de Elodie NINEL, Greffière placée lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 29 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Monsieur [W] [Z] est propriétaire d’une maison située [Adresse 6], à [Localité 6] (Yvelines) qu’il a acquise le 15 avril 2025 auprès de Monsieur [X] [J] et Madame [K] [I].

La vente a été conclue par l’entremise de la société IàD France et de Monsieur [H] [U], son agent.

Monsieur [W] [Z] a constaté l’existence de désordres, notamment des traces de moisissure dans la salle d’eau au sous-sol, puis des traces d’humidité et un défaut d’étanchéité dans le cellier.

Monsieur [W] [Z] a mandaté un commissaire de justice qui a dressé constat des désordres le 22 juillet 2025, puis différents technicients en recherche de fuites.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 2 et 15 décembre 2025, Monsieur [W] [Z] a fait assigner Monsieur [X] [J], Madame [K] [I], la société IàD France et Monsieur [H] [U] en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles. Monsieur [W] [Z] demande encore la condamnation de Monsieur [X] [J] et Madame [K] [I] à lui payer la somme de 4 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La cause a été entendue lors de l’audience du 29 janvier 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [W] [Z] maintient ses demandes.

Représentés à l’audience, Monsieur [X] [J] et Madame [K] [I] ne s’opposent pas à la demande d’expertise mais formulent toutes protestations et réserves quant à leur éventuelle responsabilité.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société IàD France s’oppose à la demande d’expertise et sollicite à titre subsidiaire que l’expertise soit opposable à Monsieur [H] [U].

Elle estime en substance qu’aucun motif légitime ne justifie sa participation aux opérations d’expertise alors qu’en sa qualité d’agent immobilier, son obligation de conseil et d’information ne porte que sur les connaissances que l’on est en droit d’attendre d’un professionnel de la vente immobilière et d’un professionnel de la construction ou d’architecture et que la responsabilité d’un agent immobilier ne peut pas être retenue lorsque le vice n’était décelable que par un expert du bâtiment.

Elle estime à titre subsidiaire que son agent commercial, Monsieur [H] [U], s’est contractuellement engager à endosser la responsabilité de ses faites dans l’exécution du contrat.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [H] [U] conclut à titre principal au rejet de la demande d’expertise et formule protestations et réserves à titre subsidiaire. Il sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime en substance que les infiltrations objets de la demande d’expertise n’ont pu être décelées qu’après l’intervention de nombreux professionnels, et qu’au jour de la signature du mandat de vente qui lui a été consenti le 15 décembre 2024 le sous-sol aménagé apparaissait comme neuf comme l’a constaté le cabinet Polyexpert au cours de l’été 2025, et en déduit que, n’étant pas un professionnel du bâtiment et n’ayant pas été informé par ses mandants des désordres, il ne pouvait pas en déceler l’existence.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Monsieur [W] [Z] justifie, au regard du procès-verbal de constat et des compte-rendus d’interventions de techniciens en recherche de fuite, d’un motif légitime à ce qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres et malfaçons allégués, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec à l’encontre de Monsieur [X] [J] et Madame [K] [I], le cas échéant sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par ailleurs, alors notamment qu’il appartient à l’agent immobilier de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, et qu’engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur l’agent immobilier qui manque à son obligation d’information et de conseil en n’attirant pas son attention sur l’existence de désordres apparents affectant le bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la société IàD France, ni Monsieur [H] [U], dont la responsabilité ne peut être totalement exclue à ce stade.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [W] [Z] le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Monsieur [W] [Z].

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

DONNONS ACTE à Monsieur [X] [J], Madame [K] [I] et Monsieur [H] [U] de leurs protestations et réserves ;

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder :

Monsieur [N] [A]

E-mail : [Courriel 1]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Tél. portable :[XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 8], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1 – se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

2 – relever, y compris par investigation destructive si nécessaire, et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation, ou dans les pièces qui y sont jointes, et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;

3 – en détailler l’origine, l’étendue, les causes et la date d’apparition, notamment au regard de l’acte de vente ;

4° – fournir tous éléments techniques ou de fait permettant à la juridiction de déterminer si l’acquéreur pouvait les déceler ;

5 – donner son avis sur les conséquences de ces désordres et malfaçons quant à la solidité, l’habitabilité, la pérennité, l’esthétique du sous-sol ainsi que de la maison et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de leur destination ;

6 – proposer une liste précise des travaux de réfection nécessaires, en chiffrer le coût, ainsi que la durée ;

7 – donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et malfaçons, et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée, notamment la perte de joussance ;

8° – fournir les éléments techniques et de fait permettant d’apprécier les responsabilités de chacune des parties, en proposant pour chacune d’elles, une répartition en pourcentage de l’indemnisation totale des préjudices ;

9° – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 6], à [Localité 6] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, dans un délai qui ne pourra pas être inférieur à trente jours à compter de la transmission de celui-ci ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

FIXONS à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [W] [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 30 septembre 2026 au plus tard ;

DISONS que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 2]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284- 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155- 1 du même code ;

DISONS que les dépens resteront à la charge de Monsieur [W] [Z] ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que :

1)- le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2)- la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE